2000万問題を解消できる物件か(文京区売り駐車場)

世間では年金以外に2000万程貯えがないと人生100年時代の生活が厳しいという件で騒がしいですが、証券アナリスト資格を持つ元外資系金融マンでもある私からすると、何を当たり前の事を騒いでいるのかという感じです。

 

但し、貯えが2000万で十分なのかは議論の分かれるところかと思いますが…

 

そんな不安を解消してくれる可能性のある物件として強くお勧めしたいのが文京区の区分マンション内にある平置き駐車場です。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

平置き駐車場投資の良い点は

 

1.平置き駐車場なのでメンテナンス費用が低い

2.運営コストがあまりかからない。(機械式の場合には電気代等)

3.減価しづらい

4.借手が多くニーズが高い為安定性が高い

5.賃料を上げる事も可能

6.アパート経営よりも入退去管理が楽である。

7.満室稼働に限りなく近い状態を維持しやすい。(現在テナント待ちの為)

 

 

 

平置き駐車場
平置き駐車場

平置き駐車場投資の悪い点は

 

1.減価償却が取れない

2.アパートローンマンションローンが殆ど使えない。(ただし、事業用融資は使えると思われます。)

3.売却時に買手が多くいる物件ではない。

4.大きくキャピタルゲインがのぞめる事はない。

 

 

年金の穴を埋めるキャッシュフロー

 

良い点、悪い点ありますが、年金の穴を埋めるキャッシュフローとしては平置き駐車場への投資は非常に良いと思います。現金を預金口座に入れて置くのであればこの様な物件への投資は悪くないのではと思います。

 

一部自己資金で残りを事業用融資での購入も可能性があると思います。

 

 

詳細は以下をご覧ください。

文京区売り駐車場

 

 

フラット35不正利用疑惑続報

2019年5月15日の日経新聞の金融経済面でフラット35の不正利用疑惑の記事が出ておりました。現在も調査中の様ですが、続報です。

 

前回のコラムはこちら ↓

アパートローンマンションローンの代わりにフラット35を不正利用した不動産投資

 

 

ローン借り入れ条件等
ローン借り入れ条件等

 

住宅金融支援機構調査

 

住宅金融支援機構は全ての融資先について自己の居住用名目で借り入れた物件に関して、実は当初から投資用ではなかったかの不正調査を始める様です。

 

第三者への賃貸借を前提とする不動産投資の為の融資を住宅ローンで認める事はありません。ただ、前回の私のコラムでも書いた通り、当初居住用で購入した人が転勤などの理由でやむを得ず貸し出している物件は除かれる様です。

 

アルヒの社長コメント

 

不正の疑いのある案件は過去に手掛けてきた十数万件のうちで0.1%以下に留まる。

 

まとめ

他の不動産投資向けの融資がずさんだった為、過剰に反応されてしまったかもしれません。ただ、一部の業者が、スルガ銀行やその他の銀行の融資が難しくなって来た為に審査の比較的緩い住宅ローンに流れてきたという点は変わりありません。

 

 

日経新聞の有料会員なら記事も読めるかと…

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO44781180U9A510C1EE9000/

東急東横線学芸大駅徒歩11分の売り一棟マンション

東急東横線の学芸大駅から徒歩11分の立地で一棟売りマンションが出ました。実はこの物件はリーマンショック後に私の友人に購入してもらった物件になります。

 

その為、当社が当時からの流れが分かりますし、直近数年は満室稼働が続いております。

 

 

東急東横線沿いの一棟売りマンション(学芸大駅11分)目黒区中央町
東急東横線沿いの一棟売りマンション(学芸大駅11分)目黒区中央町

 

 

 

 

目黒区中央町の売りマンション概要

 

 

想定満室利回り約5.7%

 

平成2年築のRC

 

価格7億5000万

 

学芸大駅から徒歩11分

 

コインパーキングと月極駐車場の混合運用

 

 

目黒区中央町一棟売りRCマンションの宅配ボックス
目黒区中央町一棟売りRCマンションの宅配ボックス

 

 

目黒区中央町の売りマンションの特徴

 

テナント属性良好

 

テナントは女性の住みたい路線ナンバーワンの東急東横線沿いという事もあり、高収の若い方の入居が多くなっております。また、若手の芸能人などが過去入居している等お洒落に感度の高い人の入居も多くなっております。

 

コインパーキングと月極駐車場の混合運用

 

コインパーキングと月極駐車場の混合運用にしたのは私の提案でしたが、月極だけで運用するとどうしても未利用の駐車スペースが出てしまう中、一部を時間貸し駐車場運営会社に貸し出すことにより安定的な収益を得る事が出来る様になりました。

 

宅配ボックスを設置してテナントの利便性を向上

 

宅配ボックスは新オーナーのアイデアで設置されました。独身の若い人達で数年前からアマゾン等の宅配のニーズが高まる事を想定して設置しました。築年数が古い物件にしては珍しいのではと思います。

 

エアコン設備を一新

 

エアコン設備は耐用年数を経過していた物を順次新しいものへ入れ替えを進めました。

 

東急東横線学芸大駅一棟売りRCマンションの概要
東急東横線学芸大駅一棟売りRCマンションの概要

 

 

まとめ

 

女性が住みたい路線ナンバーワンの東急東横線沿いマンションであり、ここ数年は常に満室稼働が続いている等安定的な収益が確保出来ております。また、水回りの修繕等かなり大幅に手を入れておりますので築年数の割には現状では問題が少なくなっております。

 

柳沢まで  080-4094-3368

アパートローンマンションローンの代わりにフラット35を不正利用した不動産投資

アパートローンマンションローンの代わりにフラット35を利用した不動産投資が新聞紙上で問題になっております。問題の図式はスルガ問題とあまり変わりません。

 

ただ、スルガの問題はアパートローンマンションローンという商品内での不正だったのに比べて質が変わります。

 

 

ローン借り入れ条件等
ローン借り入れ条件等

 

 

フラット35とは

 

そもそもフラット35とは国民が住宅を購入しやすくする目的で運営されている商品です。独立行政法人の住宅金融支援機構が住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす名目で民間の金融機関のローン債権を買い取って資金提供しております。

 

金利の高いバブル期以前は民間の住宅ローン等で固定金利期間が終了し急激に金利が上昇するなどの問題が発生したのに対処する為に返済に困る人が続出する事で社会問題化しました。フラット35等の固定金利融資は低リスクであるという事から官民あげて推進されていました。

 

ところが、その制度を悪用してそもそも居住しない物件を購入し、投資用不動産の借入に使うという手口の様です。不正利用が疑われるアルヒのHPには借り入れ条件が出てますが、かなり基準が緩い感じです。(ただし、アルヒによると今のところ不正が見つかっていないという事です。)

 

ARUHIのフラット35
https://www.aruhi-corp.co.jp/product/super_flat/requirement.html

 

厳格化するアパートローン
厳格化するアパートローン

 

 

フラット35を利用した不正に関して

 

フラット35を利用した不正は、本来自分が住むだけに利用できる住宅ローンをマンション等を購入して他人に賃貸させる不動産投資の為に利用したことが疑われるのがポイントです。国交相が調査を依頼したという事です。

 

 

日経新聞記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44498140X00C19A5EE9000/

 

住宅ローンの期限の利益とは

 

住宅ローンやアパートローンマンションローンの期限の利益とは善意の借手を保護するための考えで、借手は普通に返済を継続していれば金融機関から期限内で融資の返済を求められないという物です。

 

ただ、それは借手が金銭消費貸借契約の基準に従っている必要があります。もし、借手がフラット35等の借入の約款に違反していたらどうなるかと言えば、期限の利益喪失事由に該当し期限前返済を求められる事になります。

 

 

日没
日没

 

 

フラット35を利用した不正の場合

 

フラット35を利用した今回の不正の場合には、そもそもの最初から自分が住む目的ではなく購入した物件で賃貸収入を得る不動産投資の観点で物件を購入しておりますので期限の利益喪失事由に該当する可能性が高いと思います。

 

業者の口車にのって不正な借入をしてしまった方は残念ながら厳しい現実にこれから直面する事になるかと思います

 

期限の利益喪失にならない場合

 

私どもの所に時々相談が来ますのが、住宅ローンで物件を購入して住宅として住んでいたが、会社の辞令で遠方に引っ越す為一旦その家を空家にしなければならないケースなどがあります。

 

その場合に、お客様から聞かれるのが住宅ローンなのでもし賃貸に出した場合には一括返済をしなければならないですかという内容です。

 

自宅として住んでいたいがやむを得ない理由によって賃貸に出さざるを得ない場合には住宅ローンの返済を求められないケースも多くあります。

 

また、実際金融機関の担当に連絡しても「聞かなかったことにしてください」等と対応されるのが殆どです。

 

この様に当初も、今後も住宅として利用したいがそう出来なくなる場合には個別に金融機関に確認頂ければと思います。

 

ただ、ここで住宅ローン減税は利用出来なくなるという事は注意してください。年間を通じて住んでいない場合には住宅ローン減税の対象となりませんので。

 

ローン返済時の書類
ローン返済時の書類

 

 

不動産投資や収益不動産の市場への影響

 

不動産投資や収益不動産の市場への影響ですが、今回のニュースもプラスではありません。ただでさえ、スルガ銀行やその他金融機関を利用した不正融資で不動産投資を抑制する空気が強い中、更なる問題は金融機関の融資スタンスを悪化させる事は間違いありません。

 

今回のフラット35を利用した不正融資は区分所有マンションでの利用が多かった様に思われますので、その分野の融資付けに一層苦労する事は間違いないと思います。

スルガ銀行も提携!?動く令和時代の金融機関のスタンス

本日某地方銀行の融資担当者と面談をしました。都市銀行が今期はかなり厳しくしますよと言っていたのとは対照的でその地方銀行は意外や融資を積極的に伸ばして行くスタンスだという事です。

 

これから始まる令和時代の不動産融資や不動産投資どうなるか…

 

スルガ銀行はたまたま先日の日経新聞で一部提携の記事が出てましたが、金融機関も色々な動きが出てきます。西武信金は反社との取引が出てましたし…

 

 

厳格化するアパートローン
厳格化するアパートローン

 

 

 

 

地方銀行や信金信組の抱える問題

 

地方銀行が抱える問題は変わりません。大きな傾向として有望な法人はドンドン都心に出てきており、また有望な法人に育つほどメガバンク等に法人融資は取られてしまいます。

 

その為、地方銀行は中小企業の事業融資をせざるを得ないのですが、一方焦げ付きリスクも大きく、資金の規模も小さいものになる事が多いのが現状です。

 

その為、会った担当の方も言っておりましたが、不動産が絡むプロジェクトファイナンスなら出しやすいが、それ以外は金額も伸びないので厳しいという事でした。

 

その地方銀行は数年前に大幅に不動産投資案件で融資残を伸ばした先ですが、最近はそのアパートローンなどの返済が相次いで残高が減少して来ているという事です。理由としては不動産物件の売却や借換となっております。

 

 

 

スルガ銀行問題

 

スルガ銀行問題は各金融機関の融資スタンスを見直すきっかけになったわけですが、それは既に済んだことです。一方で、現在のスルガ銀行は彼らが貸した先の融資残があまり減っていないという事です。

 

スルガ銀行はフルローンやオーバーローンや法定耐用年数以上の期間で融資を実行していた為、スルガ銀行等で融資がある方の場合他の銀行が追加でローンを出しずらいというのが現状の様です。

 

ある意味スルガ銀行にとっては不幸中の幸いです。独自路線が功を奏したとも言えます。

 

例えば、他行の場合は法定耐用年数以上の期間でスルガ銀行で借りている残高がある場合には、その法定耐用年数以上の期間については、融資の残高とキャシュアウトフローは計算に入れる一方、資産から生まれるキャッシュフローをゼロとみなすそうです。

 

築20年の鉄骨マンションを30年ローンで借りている人の場合には後15年はキャッシュフローが正常ですが、15年経過すると返済のみをカウントし、収入を
ゼロとカウントする事により購入余力を極端に低下させてしまいます。

 

この様にスルガ銀行問題は一見今は返済に困っていない人の与信も大幅に悪くしてしまう隠れた問題を引き起こしております。但し、それはスルガ銀行には寧ろ特異なローン資産が中々減少しないというメリットにもなっています。

 

(スルガで借りている人は借り換えも与信の低下を招く可能性のある追加購入・ローン残の増加もしづらいのが現状です。)

東京のマンション
東京のマンション

 

 

 

平成時代の不動産融資のスタンス

 

 

平成自体の不動産融資のスタンスは平成の始めがバブル後半のキャピタルゲインを想定して、キャッシュフローを全く見ない融資で始まりました。

 

 

それが、バブルで痛い目を見てから融資がストップし、そろりそろりと出始めたのが物件のキャッシュフローのみを重視した融資に移行しました。

 

 

それが最近では物件のキャッシュフローだけでは回らなくなってきて、個人の給与所得などの部分を与信に組み込んでの融資や法定耐用年数の緩和で基準を緩めるという方向性になりました。その極端なところが融資書類の改竄等を許容しての融資で幕を閉じた形になっております。

 

 

新宿区の老朽化したアパートの建て替え
新宿区の老朽化したアパート

 

令和時代の不動産融資スタンス

 

では令和時代の不動産融資のスタンスはどうかと言えば、平成最後に緩み切った融資スタンスから再度厳しく見るというスタンスになると言えます。まだ令和時代は始まってもおりませんが、これからの融資は銀行マンが口では積極的にやりますという程には積極的では無いというのが現実ではないかと思います。

 

特に、登記簿謄本と現状との違い等は真っ先に見られるところです。例えば、謄本が倉庫となっており、現状が店舗等で活用されている場合にはそれだけでも
融資の審査に入らない理由になったりしております。

 

 

令和時代の不動産投資

 

令和時代のアパートローンマンションローンが厳しいものになる想定できますので、令和時代の不動産投資は築古物件への融資で行う不動産投資がかなり制限されてくるのではと思っております。

 

令和時代は物件に関してはほぼ新築のキャッシュフローが取れる物件がメインとなり、中古物件はキャッシュ比率を高くして購入出来る富裕層や地主等にまた物件が集中してくるのではという感が強くあります。

 

平成時代に不動産投資が一般化しましたが、それが令和時代にはLTVが50でも購入できる様な一部の人や法人が行う事に限られた取引に逆戻りしそうです。

 

 

全国的には広大な土地余り
全国的には広大な土地余り

 

まとめ

 

不動産投資とアパートローンマンションローン等の不動産融資は正の相関が高い物です。不動産融資が幅広い対象に出るが故に投資用不動産を買える人が増えて不動産価格が上昇します。不動産融資が絞られると自ずと不動産価格や取引は抑制されたものになります。

 

私はここ数年一貫してお伝えしておりますが不動産価格は幅広く下落するという点は時代が令和になっても変わらないと思います。

レオパレス問題、スルガ銀行問題とアパートローンの今後

「レオパレス混迷深まる」という記事が3月7日の日経新聞に出ておりました。レオパレス関連のアパートローンの融資残高が2兆円になるという記事が出ておりました。単なる一企業の不正を通り越して多方面に影響を与える問題になりつつあるなという感じです。

 

「レオパレス混迷深まる」はこちら
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO42127370W9A300C1TJ2000/

 

 

厳格化するアパートローン
厳格化するアパートローン

 

レオパレス問題

 

そもそもの発端はあるレオパレスオーナーが施工不良の確認をレオパレス本社に求めても全く取り合わなかったことからになります。

 

数年前から大きな問題になる可能性がある事を知りつつも目先の利益に走り、去年あたりだと広瀬すずさんを起用して大々的に毎日テレビCMをしておりました。今年はレオパレスのCMを見たことがないです。

 

テレビ東京のワールドビジネスサテライト等で取り上げられて株価が暴落して行政が動き、ようやく問題解決に乗り出したという状態です。

 

日経記事によると現在7,700人の入居者が早期に引っ越しを求められており、アパートローンの総額は2兆円に上るという事です。

 

レオパレスの物件において入居者を出して建築基準法に合致した建物にするリフォーム工事をするまでには莫大な費用も時間も掛かります。問題は退去させて工事をした後に同じように入居者が入ってくれるかです。もし、入居率が80%を下回るとオーナーにとっての損益分岐点を下回る様です。

 

その場合にはレオパレス物件に融資していたアパートローンが焦げ付くリスクが高まります。他に仕事があって収入がある方なら問題は無いのですが年金暮らしでアパート経営をされている方は非常に厳しい状況に立たされます。次に金融機関にしわ寄せが来るのです。

 

新宿区の老朽化したアパートの建て替え
新宿区の老朽化したアパートの建て替え

 

 

スルガ銀行問題

 

スルガ銀行問題は発覚から1年半が過ぎ、金融庁の処分が下りスルガ銀行の融資はほぼ完全にストップしました。金融庁の処分があと1か月程で解除となりますが、それでも以前と同じように融資がスムーズに出るかと言えば難しいでしょう。

 

また、スルガ銀行問題から他の金融機関へも調査の手が伸び、西京銀行でも不正融資が発覚しました。その為、現在金融機関全般のアパートローンの審査が非常に厳しく、融資のLTVも残存期間も総額も全て抑え気味になっております。以前であれば2,3億の融資は出ておりましたが、現在は相当な属性の方でないと2,3億の融資が出るのは難しくなっております。

 

尚、メディアでも出ましたが、最終的には西武信金等の信用金庫にも金融庁の調査が入ったという事です。

 

アパートローン返済予定表
アパートローン返済予定表

アパートローン

 

レオパレス問題が出る前から、スルガ銀行のスマートデイズをはじめとしたシャアハウス不正融資問題があり、金融庁はアパートローンに傾斜する地方銀行の監視を強めました。

 

そもそもアパートローンに積極的だったのは三井住友銀行等の都市銀行でして、それが10年程前でしたがフルローンで融資を出すという事で一気に広がりました。三井住友銀行は北海道の札幌の物件等にも最後は積極的に出しており、一時残高が多くなり過ぎてストップしたほどです。

 

それが、りそな銀行等の他の大手銀行にバトンタッチされ、次に千葉銀行等の地方銀行にバトンタッチされました。いずれの金融機関もそこそこのところでペースダウンして残高が増えすぎない様にしていたと思いますが、スルガ銀行だけはブレーキが効かずに野放図に伸び続けました。

 

スルガ銀行のアパートローンの停止期間が4月になると解除されますが、そこで一気に以前と同じペースで出るかと言えば難しくなっているのが現状です。

 

つなぎローン

 

また、アパートローンの前段階のつなぎローンをしている先にも調査が入りマネオというクラウドファンディングをする会社でも不正が発覚しました。本日3月8日の日経新聞ではクラウドファンディングを提供した投資家から訴えを受けているという記事が出ておりました。

 

ネット投資仲介を集団提訴の記事
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO42181270X00C19A3CR8000/

 

maneo不正発覚当時の記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32672970V00C18A7MM8000/

 

こちらは不動産会社や建築会社が老朽化した建物の入居者を立ち退かせて(権利調整)、壊して建築するまで等の短期的な資金や不動産の転売資金を提供していた先ですがそちらも融資を出すのが難しくなってきました。

 

小中規模のプロジェクトファイナンスも絞られてきたという事です。

 

アパート建築に必要なプロジェクトファイナンス
アパート建築に必要なプロジェクトファイナンス

 

今後の不動産投資における影響

 

アパートローンの動きと不動産投資の動きは正の相関関係がありまして、アパートローンがじゃぶじゃぶ出ると不動産投資が活発化し、不動産投資が活発化すると不動産価格が上昇します。

 

現在は全く逆の流れになっておりますので、不動産価格が下落するのは避けられません。それは私が半年くらい前に書いているコラムでも指摘しています。

https://www.minato-am.com/booklet/1

 

今後しばらくは売れる物件は早目に売却するというのが当社お勧めのプランです。ただ、自己資金比率を高めに安い物件を買うチャンスがこれから来ると思いますのでその時は買い出動しましょう。