空家の解体に1億円!相続空家問題は地域経済を蝕む問題に

2033年には3戸に1戸が空き家になるという試算(野村総合研究所)もある中で、空家問題が様々な問題を引き起こしております。治安の悪化、災害時の災害の増幅、地方自治体の財政逼迫等々ありますが、今回は2019年10月29日に日経新聞の一面でも取り上げられた地方自治体の逼迫の話を取り上げたいと思います。

 

空家問題は何故発生するか?

 

私が空家不動産の専門家としてこの5,6年前から取り組んでいて空家問題の一番の原因は、相続問題と考えております。離婚、倒産、相続とネガティブな事象が不動産が動く3大原因と言えますがそれぞれに違いがあります。

 

離婚は揉めますが、熟年離婚以外では年齢的にもまだ若い方のケースが多く、どちらかが住み続けるか、売却かではっきりしており長期間空家になるというケースがありません。

 

一方、倒産は地方等の場合にはそのまま放置されて空家となる場合もありますが、現状では政府などの支援もあり倒産事例は減っており倒産夜逃げからの空家というケースは減っております。

 

 

廃業した工場跡で空家に
廃業した工場跡で空家に

 

 

 

一方、一番問題なのが、相続からの空家問題になります。私たちが5,6年前から相続空家問題に税理士やその他の士業の方たちと取り組んで来た際に一番厄介だったのが相続に絡む空家問題です。

 

相続に絡む空家問題は意外と長期化します。私が昨年取り組んで来た複数の案件は何故かどれも20年近く空家でした。

 

大体のケースが40代や50代で親を亡くし実家が空家になったけどそれの処分を後回し後回しにしていつの間にか20年が経過してそろそろ自分自身の相続も準備をしなければという時期に、ようやく自分の親の相続が終わっていない事を認識し始めるのです。

 

自分が親の相続を片付けないで亡くなったら、自分の子供たちが大変な苦労をするという事で重い腰を上げるケースが非常に多かったです。

 

特に、40代や50代であれば生活力もあり空家を一つ持つくらいのコスト負担をする余裕があったというのも原因かと思います。ただ、それも年金受給年齢に近づいてくると空家を保持するコストが相対的に重くなってきます。

 

空家(空き一棟マンション)の解体で1億円の日経新聞記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO51480960Y9A021C1EA1000/?n_cid=NMAIL006

 

 

新宿区の老朽化し空家となったアパート
新宿区の老朽化し空家となったアパート

 

 

空家特別措置法でどうなったか?

 

空家特別措置法で放置され、地域の人々に危険を及ぼす可能性のある空家等を特定空家として認定して、場合によっては地方自治体で撤去の勧告を出して、それに従わない場合には行政代執行という形で解体してしまう事が可能になりました。

 

ところが、特定空家の認定が少しずつ進んでいってはおりますが、日経新聞の記事にも出ておりますが、行政代執行まで至るケースは1%前後と非常に低いのが現状の様です。

 

というのは行政代執行して費用を空家の所有者に請求しようにもスムーズに費用の回収ができないケースがほとんどだからです。

 

 

10年以上空家となっていた苗場の保養所
10年以上空家となっていた苗場の保養所で入り口まで草木が生い茂っていた

 

 

 

自治体の財政を蝕む空家問題

 

今後空家がどんどん増え、無責任に放置される特定空家が増えると行政が管理しなければならない不動産(負動産)が増えると自治体の財政はただでさえ社会保障の負担で重いので厳しくなります。

 

本来、他の事に使われるべき資金が空家対策にも使わなければならないとなると財政の面でも、自治体職員という人的リソースの無駄使いという点でも問題にもなります。

 

 

東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)
東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)

 

 

空家を減らすためには

 

空家を減らすためには、一番大切なのは空家問題の最大原因である相続問題を速やかに解消して行く様な取り組みをしていくことであると思います。

 

ただ、多くの場合には両親とも亡くなってしまってから相続問題を議論するのでは遅いのが現実です。

 

私は世代間の相続問題を解消するための準備は両親共に亡くなった後ではなく、むしろ両親共にまだまだ元気なうちにそれぞれの家庭の事情にあった課題を整理し考え、話し合い、合意し、将来の準備をしていく事が重要であると思っております。

 

まとめ

 

将来、多くの空家が行政代執行で撤去されていく世の中にするのでははなく、所有者個人個人やその家族が責任を持って資産を管理して行く必要がある。

 

それには相続問題の理解を深める事が重要であり、また、各家庭の個性に応じどの様な対応や対策を取るべきかはそれぞれの家庭の問題でもありますが、一般の方が単独で理解するには無理があります。

 

相続問題を事前に整理し、考える事が重要であり、その手助けを不動産の専門家としてサポートさせて頂ければと思います。(税務や法務上の問題はそれぞれの専門家と連携して対応いたします。)

築浅未公開物件 練馬区中村橋の一棟売りマンション

練馬区中村橋の一棟売りマンション(未公開)
練馬区中村橋の一棟売りマンション(未公開)

 

 

 

築浅未公開の一棟売りマンションがありますので先行して初出しでご紹介します。売主様の依頼で動いております。

 

こちらの物件は練馬区の西武池袋線の中村橋駅から徒歩7分の物件になります。RCで築年数が20年未満で比較的築浅の部類に入る物件になります。

 

一棟物の融資が出づらくなって来ておりますが、物件の見た目も良く入居率も安定しておりますので相続対策等で購入されるには良い物件ではと思います。

 

 

不動産投資としては若干利回りが低めではありますが。

 

 

詳細質問等ありましたらご連絡ください。

 

 

練馬区一棟売りマンション

不動産投資の観点から2019年路線価をどう見るか

インバウンド需要の高まりから路線価が引き続き上昇しておりますが、このデータは注意をしながら受け取る必要があります。

 

路線価が上昇しているのは何度もコラムに書いている通りですが、インバウンド需要のあるエリアに限定されています。それも多くの場合に駅からの距離の近い商業要素の高い物件が多いことです。

 

インバウンドで盛り上がっている北海道でもニセコ等のエリアは開発が進んで上昇してきましたが、それ以外のインバウンド需要が低い他の北海道のエリアは置き去りにされています。

 

都心商業地の不動産開発
都心商業地の不動産開発

 

 

 

2019年路線価の全体的傾向

 

訪日客が増加している大分県などがマイナスからプラスに転じた一方、下落したの県も27県ありました。このうち22県で下落幅が縮小し、大都市圏や集客力のある観光地と、それ以外の二極化傾向は続いています。

 

東京、大阪、愛知等の都道府県別では19都道府県が上昇しました。沖縄県はなんと8.3%も上昇したそうです。

 

北海道ニセコの不動産投資
北海道ニセコの不動産投資

 

 

 

2019年路線価トップ

 

トップは34年連続で東京都中央区銀座5の文具店「鳩居堂」前。1平方メートル当たり4560万円の路線価は3年連続で過去最高という事です。実際に売買されたらその数倍だと思いますが、売りにでませんので・・・

 

 

宇都宮売りビル
宇都宮売りビル

 

 

東京都心部の路線価

 

2020年に東京五輪・パラリンピックを控えた首都・東京は18年比で4.9%上昇しました。地点別では近年、お洒落なイメージの定着しつつある北千住駅前の上昇が目立ちました。

 

足立区千住3の北千住駅西口駅前広場通りの上昇率は20.1%と高かった様です。複数の路線が乗り入れる利便性の高さから、マンション建設も相次いでおります。

 

ただ、これは東京の俗に言われる「いい所」である山手線内の価格が上昇し過ぎた為に仕方なく外側に流れた投資に引っ張られた点が大きいと私は個人的には思います。

 

五輪にちなんで江東区の門前仲町2丁目が14.3%も上昇したようですが、新築マンションの価格上昇は兎も角、中古マンションの売買は現場の感覚ではあまり活況とは言えないのが現状かと思います。

 

タワーマンションは湾岸エリアを中心にまだまだ供給が途絶えませんので、いつかタワマンバブルがはじけるかと思います。(東京オリンピック前後)

 

足立区の賃貸マンション
足立区の賃貸マンション

 

 

 

地方都市の路線価

 

高知県等の地方都市が久方ぶりに上昇したのも今年の特徴だという事ですが、高知の場合には南海トラフ地震への備えの要素等もあり若干特殊です。ただ、高知市の中心部にある商店街の路線価が27年ぶりに上昇したという事です。

 

また、県全体の上昇が0.6%となった大分県ですが大分市や別府市は10%を超える上昇だったようです。これはインバウンドで温泉の魅力やその地域の魅力が見直されたからかと思います。同じ様に、温泉で有名な静岡県熱海市等も4年連続で上昇が続いているという事です。

 

 

開発のために整地された岐阜県の土地
開発のために整地された岐阜県の土地

 

 

宅地全体の路線価

 

日経新聞記事によると全国約32万地点の標準宅地は18年比で1.3%のプラスとなり4年連続で上昇したという事です。上昇率はこの4年で最も高かった様です。

 

地方にも波及しつつある訪日客の増加や再開発などが地価上昇をけん引しているという事です。インバウンド需要に引っ張られる形ではありますが宅地全体も上昇という形になりました。

 

日経新聞記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO46787370R00C19A7MM0000/?n_cid=BMSR3P001_201907011100

 

 

北海道小樽の運河
北海道小樽の運河

 

 

まとめ

2019年ラグビーワールドカップ、2020年東京オリンピック、2025年大阪万博と日本でイベントが目白押しですが、それに応じてインバウンドの訪問者が増加するに従って日本の魅力ある場所が限定で大幅に上がって行くのは継続すると思います。

 

ただ、一般の方の住む住宅地もドンドン上がると錯覚するのは危険かと思います。2025年には高齢者の人口でさえ減少に転じます。住む人が減り、住む家は必要なくなってきます。土地余り、家余りがすぐそこまで来ております。

世界不動産バブル崩壊(2)

中国不動産マネー急減速
中国不動産マネー急減速(日経新聞6月17日)

 

 

先日中国不動産バブル崩壊のコラムを書きましたが、その数週間後の6月17日付の日経新聞(国際4面)でしっかりとした記事が出ていましたのでご紹介します。

 

世界の不動産市場で中国マネーの勢いが弱まっているという事で、2019年1月~3月の第一四半期のアメリカ不動産投資額の推移を紹介しておりました。その記事によるとアメリカへの中国マネーによる不動産投資はなんと前年同期比で7割減に落ち込んだという事です。

 

世界の不動産価格を引き上げた中国マネーの行方が重要な訳ですが、実は前回のコラムでも書いた通りアメリカでも欧州やオーストラリア等でも減速が鮮明だという事です。

 

 

アメリカ不動産投資(カリフォルニア州物件)
アメリカ不動産投資(カリフォルニア州物件)

中国人投資家による世界の不動産投資

 

アメリカ調査会社のリアル・キャピタル・アナリティクス(RCA)が一定額以上の不動産取引データを調べたデータによると、2018年中に中国の投資家や企業が世界の主要地域の不動産を購入した金額は前年比で46%減少したそうです。これは中国国内を除くそうです。(日経参照)

 

中国人投資家によるアメリカの不動産投資

 

アメリカの不動産投資は2019年第一四半期は6億4000万ドルと前年比で72%減少し、ピークの2016年第3四半期の10%程度の水準まで落ち込んでいる様です。

 

私がアメリカ不動産投資を始めたのが2012年頃でしたが、不動産投資開始当初は中国系とはバッティングしませんでしたが、2014,5年位から結構彼らの動きを聞くようになりました。その頃も追加でアメリカの不動産を買おうとしておりましたが、既に価格が上昇し始めておりましたので私は自重しました。

 

日経によると2015年頃から中国系の投資家によるアメリカの不動産投資が目立ち始めたようです。

 

カリフォルニア州海岸沿いのお洒落な住宅
カリフォルニア州海岸沿いのお洒落な住宅

 

 

中国の投資制限

 

日経によると2017年後半に流れが一転したそうです。RCAのシニアバイスプレジデントのコメントを以下の様に紹介しております。「中国当局が人民元の歯止めをかけ、投資制限を強化した。」トランプ大統領が誕生し、米中貿易戦争も米国投資の心理的な障壁になっているのは想像に難くないです。

 

中国人投資家による売却

 

中小法人や個人投資家とやり取りしている私達の感覚とは若干ずれますが、日経によると大手中国資本の不動産売却が急増しているそうです。(私達は超大手に不動産投資をサポートしているというよりは個人だったりオーナー法人の案件をやっておりますからそれ程顕著な中国人投資家の変化を日本では感じられません。)

 

ただ実際は、当局が特に大手法人に対して圧力をかけて海外投資を控えさせている様です。その為、海航集団という企業グループ等はアメリカで総額1600億前後の物件を2018年に売却した様です。その他、英国のFTの情報によると安邦保険という政府管理下に入った法人もアメリカの高級ホテルの売却交渉を始めたそうです。

 

カリフォルニア州不動産投資
カリフォルニア州不動産投資

 

中国人投資家によるオーストラリア不動産投資

 

前回のコラムでも書きましたが、徐々に下火になってきております。実際日経によると2018年6月までの1年で許可された不動産投資は17%減となりました。オートラリアの件は前回のコラムを参照ください。

 

世界不動産バブル崩壊

中国人投資家によるカナダ不動産投資

 

カナダも中華系の多いバンクーバー(別称ホンクーバー(香港みたいに中華系が多いという事でカナダ人が使いますが))やトロント等の不動産ホテルや高級住宅への投資熱が急減しているそうです。

 

中国人投資家による日本の不動産投資

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりましたし、売却される方も多くおります。ただし、欧米に比べてマイルドな日本の対中姿勢も影響しているのか投資自体は継続しているという印象です。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)対米関係に比べて対日関係が良好になりつつあるので特に売却を急ぐという印象はありません。

 

北海道ニセコの不動産投資
北海道ニセコの不動産投資

 

 

まとめ

前回のコラムでも書いておりますが、私は世界の不動産バブルの牽引車が中華系の投資家だったと思っておりますのでその動向を注視しております。それを見る限り世界で起こった不動産バブルの崩壊が近くあるかもしれないと感じております。

 

日本の不動産価格が上昇した一つの大きな原因が世界の他の地域に比べて優良な不動産が安い、利回りが高いというのが理由でした。その理由がなくなった時に日本の不動産を持ち続ける意味があるのか…そう思っております。つまり、世界の不動産が下落したら、日本の不動産も下落すると思っております。

2000万問題を解消できる物件か(文京区売り駐車場)

世間では年金以外に2000万程貯えがないと人生100年時代の生活が厳しいという件で騒がしいですが、証券アナリスト資格を持つ元外資系金融マンでもある私からすると、何を当たり前の事を騒いでいるのかという感じです。

 

但し、貯えが2000万で十分なのかは議論の分かれるところかと思いますが…

 

そんな不安を解消してくれる可能性のある物件として強くお勧めしたいのが文京区の区分マンション内にある平置き駐車場です。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

平置き駐車場投資の良い点は

 

1.平置き駐車場なのでメンテナンス費用が低い

2.運営コストがあまりかからない。(機械式の場合には電気代等)

3.減価しづらい

4.借手が多くニーズが高い為安定性が高い

5.賃料を上げる事も可能

6.アパート経営よりも入退去管理が楽である。

7.満室稼働に限りなく近い状態を維持しやすい。(現在テナント待ちの為)

 

 

 

平置き駐車場
平置き駐車場

平置き駐車場投資の悪い点は

 

1.減価償却が取れない

2.アパートローンマンションローンが殆ど使えない。(ただし、事業用融資は使えると思われます。)

3.売却時に買手が多くいる物件ではない。

4.大きくキャピタルゲインがのぞめる事はない。

 

 

年金の穴を埋めるキャッシュフロー

 

良い点、悪い点ありますが、年金の穴を埋めるキャッシュフローとしては平置き駐車場への投資は非常に良いと思います。現金を預金口座に入れて置くのであればこの様な物件への投資は悪くないのではと思います。

 

一部自己資金で残りを事業用融資での購入も可能性があると思います。

 

 

詳細は以下をご覧ください。

文京区売り駐車場

 

 

文京区売り駐車場

文京区の売り駐車場(平置き)が出ました。結構条件が良さそうです。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

 

文京区平置き売り駐車場の概要

 

現況満室

価格 6000万

グロス利回り約6.6%

ネット利回り約5.8%(固定資産税控除前)

 

 

文京区平置き売り駐車場の特徴

 

現状ウェーティングもあるような状態です。多少のバリューアップをすることで賃料アップも可能かもしれません。

 

というのはシャッター付の駐車場で高級外車等を停めるニーズが高いからです。

 

キャッシュで購入するされたら良いかもしれません。

世界不動産バブル崩壊

オーストラリアシドニー郊外のエッピングという街の話が興味深いです。ロイター通信によると、エッピングの住宅価格は2017年までの8年間で2倍に上昇していたそうです。それが、17年8月のピークから2割以上下がったそうです。

 

その理由はオーストラリア当局は外国人への融資を規制し、中国が資本流出を規制し、中国人投資家によるオーストラリア不動産投資が減ったことの様です。

 

私は実はこれがオーストラリアだけに当てはまるのではなく、世界中の都市で当てはまるのではと思っております。中国人(中華系の方)が買いあさったエリアの一番はオーストラリアですが、カナダやその他の地域にも影響が出てます。

 

 

アメリカカリフォルニア州の不動産
アメリカカリフォルニア州の不動産

 

オーストラリアの不動産

 

ロイターによると不動産価格がピークを付けた2017年、シドニー郊外の住宅地エッピングには開発業者が不動産を高値で買いあさったそうです。それが今では住宅価格の下落に歯止めがかからず、エッピングはバブル崩壊の震源地とみられるようになったという事です。

 

不動産の買い手は支払い不能になり、一部のプロジェクトは借金を背負った状態。債権者が資金を回収するため、アパートがまとめて売りに出され、この地域の不動産価格をさらに押し下げているとの事。

 

過去27年間一度もリセッション(景気後退)に陥らず拡大し続けてきたオーストラリア経済全体に影響し始めています。

カナダの不動産

 

カナダの大手不動産グレーター・バンクーバー調査では、同市の一戸建て住宅の平均価格が40万カナダドルから175万カナダドルとなり、2002年から上昇している。これは15年で3倍以上に価格が上昇したということである。中国の海外投資抑制がカナダでも影響しているという事です。

 

(ファーウェイの副社長がカナダで逮捕されたことなども今後影響すると思われます。)

 

アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有
アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有

 

 

アメリカの不動産

 

当社はアメリカの不動産に関しては2012年前後に2棟購入しましたので、中国人や中華系の方と競合する事が多くありました。また、アメリカでのファイナンスが厳しい時に、シンガポールや香港などではアメリカの不動産のフリッピングファンドのセールスが盛んでした。

 

(アメリカ不動産市場への資金流入の一つがその様なフリッピングファンドでした。)

 

ただ、アメリカのマーケットは大きいという事もあり、現在までの所それ程の影響がある様には見えません。

 

実際、例えば私が購入したオースティン等では2017年に比べて2018年の不動産価格は3%程上昇し、売買数も10%程増加しています。

 

但し、中華系の方の一定程度の投資が入っていた事と日本の大手企業が参入しておりバブル懸念があります。(日本の大手不動産会社は海外投資で高値掴みで有名ですので…)

 

 

アメリカカリフォルニア州不動産
アメリカカリフォルニア州不動産

 

日本の不動産

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりました。売却される方も多くおります。但し、一定程度のインバウンド狙いの買いは継続的に入っております。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)

 

 

不動産バブル指数

 

UBSグループがリスクをランク付けしている2018年主要都市グローバル不動産バブル指数によると香港、ミュンヘン(ドイツ)、トロント(カナダ)、バンクーバー(カナダ)、アムステルダム(オランダ)、ロンドン(英国)までがバブルリスクが高いとされてます。

 

続いて、ストックホルム(英国)、パリ(フランス)、サンフランシスコ(アメリカ)、フランクフルト(ドイツ)、シドニー(豪)、ロサンジェルス(アメリカ)、チューリッヒ(スイス)、東京が買われ過ぎと評価されてます。

 

香港に関しては60㎡の一般的なマンションを買うのに、一般的な人が年収ベースでの支払いが22年となっているそうです。22年ですよ…日本だと5年、6年を基準に住宅ローンが出て買われてます。

 

このバブル指数の上位の都市は中華系の投資家が好んで買っていました。

 

 

Bloomberg
https://www.bloomberg.com/markets/fixed-income

 

アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件
アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件 (テキサス州オースティン)

 

 

米中貿易戦争の不動産市場への影響

 

私はこの米中貿易戦争の結果が中国をはじめとする世界各国の不動産市場に下落をもたらすのではと危惧しております。この貿易戦争はマスコミの報道によるとアメリカが優位で中国が厳しい戦いとなっているという事ですが、そのネガティブな影響は中国若しくは中華系の方の投資マインドにマイナスに働きそうです。

 

それが、中国国内の外貨持ち出しの抑制と相まって海外不動産投資の抑制へとつながるでしょうし、ファーウェイの話でもそうですが、アメリカの同盟国や準同盟国での中国製品の締め出しは、引いてはそういった人々の不動産投資の解消につながると考えるのが自然かと思います。

 

自分が彼らの立場だったらと考えて、投資している外国がウェルカムでなくなったら投資続ける理由は減りますよね。少なくとも追加投資をしたいとは思わないかと。

 

ロサンジェルスの夕暮れ
ロサンジェルスの夕暮れ

まとめ

 

米中貿易戦争が端緒となる世界的な不動産価格の下落の影響を日本も避けられないと思います。ただ、それがどの時点で起こるかは今のところ予測出来ませんが…

宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも) 速報

栃木県宇都宮の売りビルが出ました。当社が専任媒介契約になります。場所はJR宇都宮駅西口から徒歩6分程の立地になります。

 

 

宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも)
宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも)

 

 

 

宇都宮売りビル概要

 

想定利回りは10.5%前後となります。ただ、現状は空室が2フロアありまして自社ビル等の使用には向くかと思います。

 

現在機械式立体駐車場がありますが、稼働はしておりませんので将来修理して利用する事も出来るかと思います。車を多く使うレンタカーやシェアカー等のビジネスユースにも向くかもしれません。

 

 

まとめ

投資用物件としてというよりは自社ビル等と兼用で利用するには悪くないかと思います。

所有者不明土地措置法で空家不動産は減るのか、不動産投資への影響は

空家不動産に関するニュースで廃墟から探検をしていた若者が転落して亡くなった事をご存知でしょうか?人の土地や建物に勝手に入った人が悪いのですが、一方、空家や廃墟をそのままに放置していた方に全く落ち度がなかったとは言えないかと思います。

 

廃墟での事故の記事はこちら
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190519-00022369-tokaiv-soci

 

そんなニュースがあるのと時を同じくして、5月17日に所有者不明土地措置法が国会通過。所有者不明の土地の売買に関して一部法制化されたという事です。

 

 

東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)
東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)

 

所有者不明土地

 

廃墟等の放置された不動産が上記の様な悲劇をもたらすのみならず、管理不十分な所有者不明土地は様々な問題を引き起こします。5月18日付の日経新聞によると、「相続で700人の共有になり、役10人の所在地が不明等のケース」もあるようです。

 

所有者不明土地がもたらす問題が顕著に取り上げられたのが東日本大震災の時でした。震災前は海に近いエリアが職住一体で利便性が高く、多くの人々はそのエリアに住んでおりました。

 

ところが、東日本大震災によって発生した津波のお陰で、職住を分けようという考えに至りました。漁業やその加工業の仕事は海沿いで行い、住居はその当時は山林等の未利用地を開発して住居エリアを造ろうという考えでした。

 

その際に立ちはだかったのが、相続等で所有者が不明となった所有者不明土地の存在です。所有者不明土地はその多くは相続人等の所有者を辿る事が出来ますが、その為には多大な時間と労力と費用が掛かります。

 

また、中には所有者不明土地に相続人がいない等の状態に直面する場合もありました。いずれにしても、今回の震災に対応しての開発をするのに、所有者不明土地は壁となって立ちはだかりました。

 

 

開発のために整地された土地
開発のために整地された土地

 

 

所有者不明土地のもたらす問題

 

所有者不明土地のもたらす問題は、震災等の災害時のみならず日本全国で静かに進行しております。所有者不明土地は現在九州の面積を超えて、今後は北海道の面積を超える広さになって、それが拡大し続けていると言われております。(一般財団法人国土計画協会で行われている「所有者不明土地問題研究会」の調査による)

 

所有者不明土地は多くの場合に相続が理由となっております。相続によって遺産分割協議の話し合いがつかない事でみなし共有という状態で不動産が放置されるのが一番の原因と言って良いかと思います。

 

東北の場合等では当初全く価値を持たなかった山林などの土地が、大震災の為皮肉にも価値を持つ土地と変わった事で権利の調整も手こずりました。

 

東京都内等の私の周りでも、東京都心にも関わらず蔦やその他の植物が建物に絡みつき数十年は人が出入りしてなかったのではという不動産に出くわすこともあります。それらの所有者不明土地は空家問題を引き起こし、地域の治安を悪化させ、防災に弱い街を造る原因になっております。

 

 

新宿区の相続物件解体準備中
新宿区の相続物件解体準備中

 

所有者不明土地措置法とは

そこで所有者不明土地措置法(正式名称:所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法)が出来たわけですが、その条件を満たす土地は全国の1%程度に留まるという事で膨大な所有者不明土地問題の解消には程遠いという事です。

 

そこで今後は予防策として2本柱の対策を考える様です。

 

1.所有者不明土地をつくらない仕組み

2.相続登記を義務化、土地所有権の放棄を認める

 

所有者不明土地を活用する仕組み

 

・共有者が不明でも広告・供託等で利用可能に

・所有者が不明でも水道管などの設置可能に

 

東京のマンション
東京のマンション

 

まとめ

冒頭にも指摘しましたが、空家は事件や事故の原因ともなりますし、災害時には誰も管理をしていない土地建物なので災害を拡大する要因にもなります。今後空家問題や所有者不明土地の問題は日本全体の問題であります。

 

空家対策で先行するイギリスでは一定の手続きを経て自治体が利用権を収容できる強い権限の制度があるそうです。日本でも参考に出来るのではという事です。

 

不動産投資という点では空家が多い自治体での不動産投資はリスクが他よりも
高いとも言えると思います。

フラット35不正利用疑惑続報

2019年5月15日の日経新聞の金融経済面でフラット35の不正利用疑惑の記事が出ておりました。現在も調査中の様ですが、続報です。

 

前回のコラムはこちら ↓

アパートローンマンションローンの代わりにフラット35を不正利用した不動産投資

 

 

ローン借り入れ条件等
ローン借り入れ条件等

 

住宅金融支援機構調査

 

住宅金融支援機構は全ての融資先について自己の居住用名目で借り入れた物件に関して、実は当初から投資用ではなかったかの不正調査を始める様です。

 

第三者への賃貸借を前提とする不動産投資の為の融資を住宅ローンで認める事はありません。ただ、前回の私のコラムでも書いた通り、当初居住用で購入した人が転勤などの理由でやむを得ず貸し出している物件は除かれる様です。

 

アルヒの社長コメント

 

不正の疑いのある案件は過去に手掛けてきた十数万件のうちで0.1%以下に留まる。

 

まとめ

他の不動産投資向けの融資がずさんだった為、過剰に反応されてしまったかもしれません。ただ、一部の業者が、スルガ銀行やその他の銀行の融資が難しくなって来た為に審査の比較的緩い住宅ローンに流れてきたという点は変わりありません。

 

 

日経新聞の有料会員なら記事も読めるかと…

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO44781180U9A510C1EE9000/