アメリカ不動産投資のキャピタルゲインをドル投資

私が付き合いのある某大手証券からの案内で東京グリーンボンド(外貨米ドル)が発行されるのを知りました。

 

期間5年のドル債ですが、2.91%の利回りで東京都が発行体(債券の発行会社)でリスクが抑えめなのに良さそうだと思いましたのでご紹介します。

 

そもそも私の場合はアメリカ不動産投資を2012年頃に行いましてドル円が80円前後でしたが、物件を既に売却し円金利が低いのでドルのまま保有しているという状況でございます。回さないと行けないドルがあるという状態です。

 

 

太陽光発電等もグリーン化に貢献
太陽光発電等もグリーン化に貢献

 

 

 

債券概要

売出期間

売出期間は2018年12月7日~17日になります。ボーナス時期を意識した売出期間になっているなという感じです。

発行体

発行体は東京都になります。日本で一番裕福な自治体ですね。

 

売出価格と申込単位

売出価格は100%で申込単位が1000米ドル単位になります。日本円で言えば11万前後で一単位投資できます。

利払日

毎年6月17日および12月17日の年2回です。これも丁度両方ともにボーナス時期と重なります。

償還日

元本が返ってくる償還日は2023年の12月15日になります。

購入対象者

購入対象者がユニークで東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県に在住または在勤・在学の個人および同エリア内に営業拠点のある法人・団体等となっています。

 

購入限度額

一団体あたり50万米ドルと債券発行としては小ロットに抑えてあります。

 

資金使途

資金使途が以下の項目に絞られております。主にグリーン化にプラスとなる事業への投資となっています。

 

1.都有施設・道路の証明のLED化

2.都有施設のZEB化推進(ネットゼロエネルギービル化)

3.公園の整備

4.東京島しょ海岸保全整備事業

 

 

アメリカ西海岸のサンセット
アメリカ西海岸のサンセット

市場環境

ドルの金利環境を考える必要がありますが、ドルの金利はアメリカの経済によって決まってきます。今後金利が上がるので上がった時に投資した方が良いのでこの様な投資は先延ばしにするのも一つの考えです。

 

ただ、現在アメリカのFRB(連邦準備銀行)は政策金利の利上げ数を今まで想定していたよりも少なくする方向に傾きつつあります。

 

直近のFRB議長のパウエル氏の証言で分かると思いますが、金利上昇はあるかもしれませんが、後少しの上昇しかないと市場は見始めております。その様な状況では期間5年のこの様な債券への投資もタイミングとしては悪くないのではと思います。

 

まとめ

発行総額がチラシには書かれておりませんので分かりませんが、それ程大きな額には思えません。恐らく100億行くかどうかなのかと思います。資金使途も東京のグリーン化だという事ですし、趣旨にも賛同しやすいことから小口の外貨投資としてはローリスクミドルリターンの案件ではと思います。

住宅ローン減税を間違って利用

2018年12月11日の日経新聞によると住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)、住宅購入者が誤った申告をし、国税当局もミスを見落としているそうです。

 

その為、税金を控除しすぎていた人が2013~16年の4年で1万数千人いたことが11日、関係者の話で分かったという事です。対象者は数万~数十万円程度の追加納税が必要になる可能性がある。会計検査院の指摘で発覚。近く国税庁が公表する予定です。

 

住宅ローン減税を利用して住宅購入
住宅ローン減税を利用して住宅購入

住宅ローン減税申告間違いの背景

 

日本では納税者が自ら税額を申告して納付する「申告納税制度」を採用しており、正しく納税した人との公平を保つ必要がある。

 

国税側にミスがあったとしても、税金が不足している場合は納税者の納税義務は逃れられません。ただ、延滞税などのペナルティーは科されないようです。国税庁は今回の対象者に申告の見直しを求める方向で検討しているそうです。

 

住宅ローン減税は、住宅ローンを組んで自宅を購入した場合に年末のローン残高などを基に計算した金額が所得税の額から差し引かれる仕組みです。

 

 

住宅ローン減税の申告間違いのケース(贈与があった場合等)

 

申告ミスのうち1万人程度は、親などから住宅購入資金の贈与を受け、申告して非課税の特例を利用したケースだそうです。住宅の購入価格から贈与額を引いた差額か年末の住宅ローン残高か、少ない方を基に控除額を計算する仕組みになっています。

 

家具購入、自動車購入や不動産手数料の支払いなどのため、贈与とローンで購入価格を上回る資金を用意した人は、ローン残高の方が多くなることがある。

 

三井住友のローン返済予定表
三井住友のローン返済予定表

 

 

住宅ローン減税の控除し過ぎの例

 

例えば親から1000万円の贈与を受け、2500万円の住宅ローンを組んで3000万円のマンションを購入した場合、3000万円から1000万円を引いた差額は2000万円。年末のローン残高が2400万円だったとすると、2000万円を基に控除額を計算することになる。

 

こうしたケースで単純にローン残高を基に申告していた人が多数いたそうです。税務署側も贈与の申告書と住宅ローン控除の申告書の突き合わせなどのチェックを徹底していなかったとの事です。

 

 

住宅ローン減税と他の特例の併用のケース

 

また、自宅を売った利益のうち3000万円までは非課税となる特例制度を利用した場合、新たに住宅を購入しても一定期間は住宅ローン減税を利用できません。ただ、2つの制度を誤って重複利用していた人もいたそうです。

 

まとめ

 

住宅ローン減税制度は、住宅取得の促進などを目的に1972年度の税制改正で導入された「住宅取得控除制度」がルーツとされる。

 

また、国民の住宅購入を支援するという名目があり反対が出ずらい制度の為、毎年の様に更新されています。

 

住宅への優遇処置は乗数効果が高く、景気対策などを理由に条件や控除額などの変更が繰り返されてきて、複雑な制度になっている。

 

 

 

*乗数効果  乗数効果(じょうすうこうか、英: Multiplier effect)とは、一定の条件下において有効需要を増加させたときに、増加させた額より大きく国民所得が拡大する現象である。景気刺激の際に乗数効果の大きい政策を政府は選ぶ傾向にあります。(建築不動産、自動車等)

アパートマンションオーナーは遺言を書くべき!!

不動産投資は自分の代で始めるという場合と、親の代で行われていたのを引き継ぐ場合の二つのパターンがあります。私共が見ていると親世代が不動産投資を始めている場合に、多くの場合で相続でもめる事となります。

 

アパートマンションオーナーこそ遺言を書くべきなのです!!

 

自宅だけでも相続問題は争いになるといわれいますが、それが収益不動産も絡んでくると複雑を極めます。そんな中で不動産投資をされているアパートマンションオーナーにとって救いは様々な防止策があるという事です。その一つが遺言になります。

 

相続法改正の一環として2019年1月13日から遺言の方式緩和がなされますが、当社がサポートしているえがお相続相談室でこの日を「遺言(1)の意味(13)を考える日」として記念日登録しました。

 

遺言(ゆいごん、いごん)は今までは堅苦しく、難しく、費用の掛かるもので一般の人にはあまり関係ないと認識されていました。それが、この1月13日を境に一般の人に近い存在になっていくと思われます。

 

相続対策で建てたマンション
相続対策で建てたマンションでも遺言等の相続対策は必要

 

 

 

 

相続法改正の施行スケジュール

 

相続法改正(民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律)の施行期日は,以下のとおりです。

 

(1)  自筆証書遺言の方式を緩和する方策

2019年1月13日

 

(2)  原則的な施行期日

2019年7月 1日

 

(3)  配偶者居住権及び配偶者短期居住権の新設等

2020年4月 1日

 

残される母親が安心して暮らすための手続のすべて
残される母親が安心して暮らすための手続のすべては相続対策も満載

 

 

自筆証書遺言の方式緩和とは

 

自筆証書遺言の方式緩和のポイントは今まで、自筆証書遺言は全部自筆で書かなければなりませんでしたが、それを一部財産目録等に限ってパソコンでの作成やコピーなども可能となりました。(記名押印等の要件がありますが)

 

不動産投資をされている方の場合には物件の数も多く、土地が何筆にも分かれている場合もあり財産目録の作成に手間取り、中には間違いが多く発生しておりました。

 

折角作成した遺言書も内容が間違っていては問題です。1月13日以降は費用のほとんどかからない自筆証書遺言を作成して将来に備えたいという方が増加するのではと思われます。

 

 

自筆証書遺言について詳しくはこちらをご確認ください。
http://u0u0.net/NXCc

高輪ゲートウェイ駅に決定!(東京都港区高輪、東京都港区港南立地)

田町駅と品川駅の間で建築が進んでいる新駅が『高輪ゲートウェイ駅』に決定したという事です。地元の商店会等は「高輪駅」を推していたようですが、国際的なイメージも考慮してか『高輪ゲートウェイ駅』となったようです。(東京都港区高輪エリア)

 

高輪ゲートウェイ駅
高輪ゲートウェイ駅という名前が本日発表されました。その、今日の姿になります。

品川駅の車両基地
品川駅の車両基地の姿です。3,4年前の取り壊し前の姿になります。

 

高輪ゲートウェイ駅になるまで

 

この駅は山手線の駅としては約40年ぶりに出来る新駅になります。山手線の田町駅と品川駅の間が兼ねてよりどの駅の間よりも長い距離であるという事で話は昔からされてました。

 

それが、東京オリンピックの決定後に徐々に動き出し、また東京名古屋間のリニアモーターカーの始発駅の候補として品川駅近辺が考えられていた為、東京の南の玄関としてのみならず、日本全国へ、世界への玄関としての意味が出てきました。

 

私が知る限りでは、私共の不動産会社が「高輪ゲートウェイ駅」に恐らく一番近いという事もあり常にその変遷を見届けておりました。

 

当初は電車の車両基地だった場所が取り壊され、線路が西側から東側に移動され、広いスペースを作りそこを駅の第一京浜からの入り口広場にするようです。

 

また、品川駅とは徒歩7,8分の距離でもありますので、羽田空港に着陸する旅客者の乗り換えも容易に出来る様になると思います。恐らく歩く歩道などで品川駅と高輪ゲートウェイ駅が移動出来る様になるのではと思われます。

 

今回高輪という名前が入ったため、不動産的には「高輪」住所の物件の価値が高まる可能性があります。高輪は地方の方などからは間違って呼ばれてましたが(たかわ?など)今後は正しく(たかなわ)と正しく呼ばれるようになるのではと思います。

高輪ゲートウェイ駅
高輪ゲートウェイ駅の工事現場。2018年12月4日の姿

 

 

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発

 

1.現況

港区港南1丁目、港南2丁目、芝浦4丁目、高輪2丁目、高輪3丁目及び三田3丁目各地内で面積が約18.3ヘクタールもあります。用途地域としては、準工業地域と商業地域の混合エリアになります。(東京都資料一部抜粋)

 

2.経緯

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発にあたっての経緯は以下の様になっています。以下の発表のたびに私達もカンファレンスに参加してきました。

 

2014年6月 JR東日本による田町駅~品川駅間における新駅設置の発表

2014年9月 品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014策定

2016年4月 品川駅周辺地区再開発促進区を定める地区計画の都市計画決定

2017年2月 品川新駅工事着工

2017年3月 品川駅北周辺地区まちづくりガイドライン策定

 

品川駅高輪ゲートウェイ駅近辺の都市計画
品川駅高輪ゲートウェイ駅近辺の都市計画

 

 

3.地区計画の目標

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発エリアにおける目標は以下の3つだという事です。(東京都の資料による)

 

・多様な交流から新たなビジネス・文化が生まれるまちづくりを促進

 

・品川駅と新駅(高輪ゲートウェイ駅)を核とした国際交流拠点の実現

 

・国際競争力に資する高質な機能が集積する複合市街地を形成

 

 

4.土地利用に関する基本方針

 

 

東京都の説明文書によるとこのエリアを以下の様にしたいそうです。

 

区域全体

品川駅と高輪ゲートウェイ駅を核として、国際競争力に資する業務機能の導入を図る。都心居住を支える都市型集合住宅や商業・生活関連機能等と併せて新駅前の利便性及び集客性を生かした複合的機能の集積を図る。

 

区域1

国際交流拠点にふさわしい都市居住を支える都市型集合住宅を中心とし、生活関連機能等の配置

 

区域2

国際交流拠点にふさわしい多様な文化交流機能を配置

 

区域3、4-1

商業、交流、宿泊機能等の複合的な機能を配置

 

区域4-2

周辺地域と調和して賑わいを創出する土地利用

(一部略)

 

2014年頃の品川駅車両基地近辺
2014年頃の品川駅車両基地近辺

 

 

まとめ

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発は巨大プロジェクトです。

 

東京都港区の開発で国内最大規模の開発ですが、国際的な都市機能を充実させるというプラスの側面と、今まで良くなかった山手線などの線路で分断されていた東西の往来や交流を創出し、品川駅近辺の分断された状態を解消する意味合いも持っています。

 

高輪ゲートウェイ駅の名前は何となくしっくりときませんが、山手線の中でも東京駅、新宿駅に並ぶ機能を持つ駅に育っていくのではと楽しみです。

 

みなとアセットマネジメント株式会社

代表取締役 向井啓和

 

 

高輪ゲートウェイ駅速報
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181204-00010014-abema-bus_all

サブリース契約トラブルを回避するには?

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!~トラブルの防止に向けて消費者庁と連携~」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

サブリースでのマンション投資
サブリースでのマンション投資

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約(賃貸借契約)を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

サブリース契約前調査
サブリース契約前調査は物件調査、サブリース契約調査、サブリース会社の調査まで

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 サブリース契約外の大規模修繕
サブリース契約外の大規模修繕

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。

コインランドリー投資か不動産投資か?

コインランドリー投資も私が実際にやっている投資なので不動産投資の延長でご紹介します。

 

不動産投資をしていると一階が空きのビルなどを見かけて、これってどう埋めたら良いのかなと考えたのがコインランドリー投資をやろうと考えたきっかけです。

 

ただ、コインランドリー投資を先に考えている人も多いかと思いますので、そちらを説明します。

コインランドリー投資とは
コインランドリー投資とは

 

 

コインランドリー投資

 

コインランドリー投資の特徴

 

コインランドリー投資に関して良く言われる特徴が、機械が勝手に稼いでくれる楽な投資で高利回りであるという事です。本当でしょうか?

 

一部当たっていますが、一部間違ってます。

 

確かに機械が自動で収益を上げてくれますが、毎日清掃員が行って清掃しておりますし、誤入金等のトラブル対応はコールセンターでしてもらってます。また、それらの管理の為には費用の負担もしております。

 

特徴としては通常は「ほとんど放って置いてよい」がトラブル対応は必要だし、清掃は毎日必要であるという事です。清掃は空間の清掃のみならず一日で結構な綿ぼこりが溜まるから洗濯機乾燥機の清掃が必要となります。

コインランドリー投資と太陽光

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資の相性は意外と良いです。

 

コインランドリー投資が太陽光発電投資をされている方に一番分かり易いのは、太陽光が収益を上げている日にはコインランドリー投資は良くないという事です。

 

これってどういう事かと言えば、どちらも天気に非常に影響を受ける投資であるという事です。

 

太陽光発電投資は太陽が出ている時は発電して収益を上げますが、雨の日には収益を上げない。

 

一方、コインランドリーは晴れの日には自宅で干して乾くし、洗濯物が溜まらないので閑散気味、ただ、3日連続ぐずついた天気となるとコインランドリーは大忙しとなり収益もウナギのぼりとなります。

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資は投資収益が強い逆相関の関係にあると言って良いのです。

 

コインランドリー投資の即時償却

 

コインランドリー投資の特徴としては中小企業の新規事業としては即時償却の対象になる部分が7割近くある点です。

 

これは中小企業の節税(税の繰り延べ)になるという事です。太陽光発電が同じ様に即時償却が出来る投資という事で人気を上げたのと同じです。

コインランドリー投資のメリットデメリット

 

コインランドリー投資のメリット

コインランドリー投資のメリットと言われて浮かぶ点を箇条書きにすると以下の様になります。

 

1.1年程経つと収益が安定する
2.年間を通じて月次のブレはあるが収益が安定している
3.信頼できる業者に任せれば管理にかかる負担が小さい
4.利用者と大きなトラブルに発展するリスクは低い
5.現金商売で取りはぐれるリスクは小さい
6.広く多くの人を顧客としており、リスクが分散している

 

コインランドリー投資のデメリット

 

1.投資コストが大きい
2.借り入れを起こすことが難しい
3.電気代、ガス代等の燃料コストの高騰により収益が圧迫される可能性がある
4.投資を拡大するのに立地が限られている
5.償却資産で固定資産税が掛かる
6.大きな売り上げと大きな経費の事業である

 

コインランドリー投資開店初日
コインランドリー投資開店初日

 

コインランドリー投資の立地

 

コインランドリー投資で駅から何分は重要か

 

コインランドリー投資では一般の賃貸不動産投資と異なり、駅から何分は重要ではありません。駅から何分かよりもコインランドリー投資の場合には近隣人口と競合店の状態の方が重要です。

 

私の場合には出店予定地の競合店を全て回って、競合となり得るか、なったとしても勝てる相手かどうかを評価してました。

 

これはコインランドリー投資を進める業者もある程度はやってくれるスクリーニングですが、当事者である投資家本人も確認すべきです。

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰が使うか

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰がそこを使うかです。利用者がどの様な人が多いか、そこへ来るまでの交通手段は何か等が重要となります。

 

そこに来る人は、徒歩が多いのか、自転車が多いのか、バイクが多いのか、車が多いのか…

 

更に、ファミリーなのか、単身者が多いのか、業務用が多いのか等も調べる必要があります。ファミリーの場合にはシーツや毛布などの大きめの洗濯物が多い為に自動車での来店が多く、駐車スペースが必要となります。

 

一方、単身者が徒歩で来るような場所の場合にはその心配はありません。

 

また、想像したら分かるかもしれませんが、余りに視認性が高すぎ立地も入りづらい要因となってしまいます。人通りが非常に激しい通りに面した1階だと女性の方などは入りづらい場合もあります。

 

店舗がマンション等の一階等の場合にはそのマンションが今後どうなるかもある程度調べて方が良いかもしれません。賃貸で入ったは良いが、立ち退きを要求されてはどうにもなりませんので。

 

 

ダイエー武蔵村山店に出店
ダイエー武蔵村山店に出店

 

コインランドリー投資の競争激化

 

コインランドリー投資は現在過渡期に入っていると言って良いかもしれません。正直、マンション投資などと同じで良い立地はあまり残されていないのが現状です。また、良いと思っても競合店があったりします。

 

太陽光発電の際もあったことですが、即時償却が取れるとなると一気に法人需要が盛り上がり、本来出さない方が良い立地に出店されたりして競争が激化します。現状ではその様な流れとなっております。

 

コインランドリー投資のリスク

 

コインランドリー投資は様々なリスクがあります。大きい投資に、大きい売り上げ、大きい経費のビジネスである点が関係しています。

 

コインランドリー投資の競合出店リスク

 

コインランドリー投資の最大の脅威は新規に他の競合店が出店してくることです。これは店舗が既にあれば知ることができますが、将来の建て替え等でどのように変化するかが分からず競合店の状態を正確に把握する事は難しいのが現状です。

 

例えば、マンション建築があってその一階にコインランドリーが入るという事は起こり得ることです。

 

その為、私は他の事業や投資をしていてリスク分散がされている人以外にはコインランドリー投資を勧めません。つまり、最初にする投資はコインランドリー投資ではないという事です。

 

コインランドリー投資のコスト上昇リスク

 

コインランドリー投資は固定費変動費に関わらずコストの高い投資になります。固定費という事でいえば一台100万以上もするランドリーを何台もそろえる必要があります。

 

変動費は洗濯機を動かす電気代と乾燥機を動かすガス代と上下水道費になります。電気とガスの価格に収益性は影響を受けます。これも投資家本人が制御出来ないリスクになります。

 

コインランドリー投資の人口減少リスク

 

コインランドリー投資の人口減少リスクは少しずつ収益性を蝕むリスクになります。また、高齢化によって商圏が狭まる可能性もあります。

 

例えば、車で来てくれていた70歳の方も、75才になったら車の免許を返納して移動範囲が狭まります。おのずと当初のランドリー商圏も狭まってしまいます。

 

人口減少や高齢化は徐々に影響を与えますので、立地の特性を調査する必要があります。

 

 

まとめ

 

コインランドリー投資は一番初めに行う投資や事業ではない。不動産投資、太陽光投資、その他事業等が軌道に乗っている人が収益機会の分散とリスク分散と税の繰り延べの為にやる投資だと思います。

 

立地を見る上で、比較的専門性が必要となる為不動産投資などで不動産を勉強してから入るのが良いと思われます。

フルローンでの物件購入は時代遅れか?

私が不動産会社を起ち上げて初期2005年頃、リーマンショック前の時期にはフルローンでの物件購入がもてはやされました。1998年にあった日本の金融危機を機会に金融緩和が進んだのが要因です。

 

その後、フルローンでの融資をする金融機関の入れ替わりが次々と生まれ、この2年程はどこも最低1割程度の自己資金を入れてくださいという事になってきております。

 

そんな中でフルローンに関してお伝えします。

 

 

三井住友のローン返済予定表
三井住友のローン返済予定表

 

 

フルローンとは

フルローンとは不動産の価格に対してその全額若しくは、その諸費用も入れた全額を借り入れることを言います。

 

フルローンの歴史

フルローンという言葉のスタートは通販大家さんという不動産会社の金森さんが書いた書籍や彼のテレビ番組出演の頃になります。年収300万程の女性が億単位の不動産を購入して不動産投資をするという話です。

 

その当時、まだ、キャッシュフローの回る物件であれば個人の属性ではなく、物件の属性にローンを出すというケースが多くありました。

 

その為、フリーターから不動産投資をして数億の借り入れを作って、レバレッジを効かせて次々と不動産投資をして行くというストーリーが成り立ちました。

 

都内から始まり、都内が駄目になったら首都圏近郊都市、そちらも物件が減少したら最後は地方の大都市へと移動していきました。最後に残った聖地が札幌だったと思います。

 

(その当時は三井住友銀行等が積極的でした。ただ、三井住友銀行も残高が増えすぎたのかLTVを上げ、他のりそな銀行や千葉銀行が融資を強化して行きました。)

 

その後、多くの不動産会社がフルローンでの物件購入を投資家に勧めてその言葉自体が1人歩きし始めました。

 

フルローンとオーバーローンとの違い

フルローンが物件価格の全額(時に諸経費を含む)をカバーするのに対して、オーバーローンは物件価格やその諸経費をもカーバーし更に追加にリフォームしたりする余裕のある資金状態をもたらします。

 

オーバーローンとなると相当物件価格が安かったり、属性が良い場合でないと出ませんでした。ただ、今回のスルガ銀行の問題の様に不正をしてローンを引き出していたケースもあったようです。

 

フルローン物件は存在するか?

 

それでは、「今はフルローン物件は存在するのか?」と聞かれたら。「ほぼない。」というのが回答です。100%ないと断言できないのが、時に非公開でフルローンが可能な状態で物件が回ってくることがあります。(若しくは提供できます。)

 

また、金融機関側のニーズで融資残高を伸ばしたい、支店を開設するので融資を伸ばしたい等の状況で稀に実現が可能となります。

 

ただ、最近では流通している中古物件に対してというよりも、新築の一棟マンションや一棟アパートに対して融資をするケースの方が多いでしょう。それも、もともと土地を持っていてそこに建物を建てるという場合は比較的容易にフルローンとなります。

 

ところが、一般的に流通している新築物件を一棟購入となるとフルローンとするのは難しいのが現状です。なぜなら、全般的に不動産価格が高すぎるというのが原因です。(親の代から持っている土地に、建物だけの融資を引くのと、自分達が全く関係ない土地建物を購入するのは異なります。)

 

目黒区柿の木坂のマンション
目黒区柿の木坂のマンション

 

 

フルローン等の評価(積算法)

 

保守的な金融機関が使っている物件の評価方法ですが、今でも一定の存在感を持っています。積算法では土地と建物の価値に比してローン予定額が多いか少ないかを比較します。

 

通常、積算法では物件価格が辛めに出ますので評価はローン予定額を下回ります。ただ、稀に若干外れた地方の物件等の場合に積算が多めに出てしまうケースがあります。というのが土地が広い所に駐車場も多く、その広い土地が見かけ上の価値を高めます。

 

一世帯辺り一台若しくは二台の車が置ける様な3,4階建てのアパートやマンションがそんな物件です。

 

そういう物件は確かに積算は出るのですが、駅から遠かったり利便性が悪いことが多く、空室率が高いケースが多いのが現実です。その為、積算は出るが資金繰りが厳しくなるだろうと判断される事が多くなります。

 

フルローンを出すような金融機関でこの評価法を使っているのは物件単独でというよりは、個人の信用力を担保に上乗せして評価する様な方法を取るケースでないと難しいと思います。

 

フルローン等の評価(収益還元法)

収益還元法はその反対に、進歩的というか先進的な金融機関が取り入れる不動産融資の評価法です。多くの場合フルローンを議論する場合にはことらの評価法を取り入れている金融機関になります。

 

収益還元法の評価の場合にはキャッシュフローと将来の想定売却額の2つが大きなファクターとなります。想定売却額というのは実際には5年後なら5年後の価格なのであくまでも仮の数字になります。

 

一方、キャッシュフローに関しては少なくとも今現在賃貸中であれば今の家賃金額を基に計算するケースが殆どです。その為、より現実的にキャッシュフローが見えます。ただ、今から将来に向かっての前提をどう取るかでキャッシュフローが全く変わってしまいます。

 

今回の一連のシェアハウス投資への融資はこのキャッシュフローの前提等が大甘だったという事の様です。その為、現在サブリース会社やサブリースへのチェックが相当厳しくなっております。

 

フルローンを可能にするには

フルローンを可能にするには、ご自身や家族が既に所有している土地の上に建物を建てるという場合を除いては相当難易度があがっております。ただ、金融資産が5億以上等の富裕層等の場合には若干異なる扱いをしております。

 

金融機関側のタイミングと物件と人がマッチすればごく稀にフルローンが可能となります。

 

ただ、一般の方でも既に不動産投資をされている方の場合、借換とセットにするとか、担保余剰等があって別担保の提供が出来る状態にすればフルローンも可能にする事も出来る場合があります。

 

まとめ

 

関心の高いフルローンでの物件購入ではありますが、今の市場ではフルローンでの物件購入にこだわるのは得策ではないと思います。フルローンであるか否かよりも良い不動産投資となるか否かがが重要です。

 

稀に安い時期に購入されたお客様の売却などでフルローンに近い状態で物件を購入出来る場合もありますが、その様なチャンスを得るためにはローン付けに詳しい不動産会社の担当と適度な関係を持たれる事をお勧めします。

アパート投資 or マンション投資?

アパート投資かマンション投資か時々どう違うのか。

 

どちらを選択すべきなのか迷っている方がおられますので比較してみましょう。新築か中古かによっても異なりますがここでは中古物件への投資に絞って比較します。

 

ここではマンション投資は一棟マンション投資を意味してます。

 

 

アパート投資 or マンション投資?

 

アパート投資なのかマンション投資か、についてはそれぞれの方のニーズが状況に応じて異なってきます。また、投資したい立地がどの様な立地なのかによっても異なります。

 

例えば、ご自身の自宅の側に物件を買いたいという方の場合、第一種低層住宅専用地にその方はお住まいでした。ご自宅の側ですと、道路も4メートル道路がやっとというところなどの場合にはそもそも3階以上の建物が建たないので、マンション投資は出来ません。

 

また、退職金3000万で借入をせずに不動産投資をしたいという方は、多くの場合一棟物のマンションは首都圏では買えないのが現状です。

 

アパート投資とマンション投資の違い

 

アパート投資とマンション投資の違いを下記に挙げておきます。建築してから15年程度経った物件を前提に一般的に比較しております。アパートでも高いコストをかけて建てた物等はマンションよりも人気がある場合等ありますので。

 

 

アパート投資 マンション投資
1 金額が小さい 金額が大きい
2 木造か軽量鉄骨が多い 鉄骨造か鉄筋コンクリート造
3 法定耐用年数が短い 法定耐用年数が長い
4 ローン期間が短い ローン期間が長い
5 解体費用が安い 解体費用が高い
6 管理費用が安い 管理費用が高い
7 減価償却を短期で取れる 減価償却が長期になる
8 防音、断熱が弱い 防音、断熱が強い
9 入居者の人気が低い 入居者の人気が高い

 

 

RCマンション
RCマンションのキッチン

アパート投資とマンション投資どちらをすべきか

 

アパート投資とマンション投資どちらにすべきは上記の様な違いを考慮し、投資する人の状態によって考えるべきだと思っております。

 

また、投資する人の投資目的や将来の方向性によっても大きく異なります。

 

アパート投資をしたら良い人

 

1.投資金額があまり出せない人
2.アパーローン、マンションローンをあまり使いたくない人
3.管理費用をあまりかけたくない人
4.将来建物を解体し更地にし売却したり、自宅建築を考えている人
5.所得税の節税(税の繰り延べ)の為に減価償却を多めに計上したい人
6.建物よりも土地に価値を見出す人

 

マンション投資をしたら良い人

 

1.投資金額が大きく出せる人
2.アパーローン、マンションローンを利用しレバレッジを上げたい人
3.管理費用をかけても入居率を上げたい人
4.将来建物を解体し更地にすることを考えていない人
5.減価償却目的でない人
6.キャッシュフローが多い投資を望む人

 

目黒区柿の木坂のマンション
目黒区柿の木坂のマンション

 

まとめ

 

アパート投資かマンション投資かどちらを選択すべきか分からない方に大まかな指針が示せたのではないかと思います。

 

アパートマンション投資と一括りにされがちですが、投資する人のニーズによって異なるという事をご理解頂けたかと思います。

 

アパートローンやマンションローンに関しての記事なども参考にしてみてください。

アパーローン減少へ

アパートローン、マンションローンについてのアップデートです。日経新聞のイブニングニュースというのによると地方銀行が不動産投資向け融資をより厳しくして行くスタンスの様です。

 

夕暮れ
夕暮れ

 

 

アパーローンの地銀のスタンス

 

日経新聞のイブニングニュースというのが流れてきました。

 

日経のオンライン購読者向けの記事でした。

 

日経オンライン
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37802950V11C18A1MM8000/?n_cid=NMAIL006

 

簡単に要約すると、日経新聞が地方銀行105行に対してアンケート調査を行ったという事です。地方銀行は銀行全体でアパートローン残高の6割程度を占める状態です。残りがメガバンク等都市銀行です。

 

105行で群馬、スルガ、島根、香川、沖縄の5行を除く地銀から回答を得たそうです。何と、その全部の地銀が不動産投資向けの融資を「積極的に取り組む」かという問いに対してネガティブな解答をしたそうです。

 

つまり、地方銀行はアパートローンを絞るという事です。

 

アパーローンのアパート、マンション投資への影響

 

ここらか導き出されるのが、新規のアパート、マンション投資に大きなブレーキがかかるという事です。

 

今まで、LTVを高めに出していた地銀もLTVを下げて融資物件の担保価値をより厳しくみるという事を意味してます。以前は自己資金1割で買えていた人が自己資金3割を要求されるという事です。

 

また、そもそもですが、融資対象を年収や資産背景で絞る可能性もあります。例えばスルガであれば年収600万以上の人しか融資しないとしてましたが、それが1500万以上とかに上がってしまう事を意味します。

 

アパート、マンション投資はこのことから売買が滞って行くことになります。短期で売ろうと思って買った業者等も物件在庫を抱えて苦しんで損切りをしてくるかもしれません。そういう意味では2019年は不動産投資を有利に出来る状態になります。

 

 

新築マンション内装
新築マンション内装

 

アパーローンの不動産価格への影響

 

不動産価格はアパーローンと密接に関わっております。供給サイドである一般個人や法人の売主や業者の売りは同じであるのに、需要サイドの買い手が減ってしまう事になります。

 

というのは融資を受けれない人が増えるからです。若しくは、買いたくても自己資金が足りなくて買えない人が増えます。価格はおのずと下がると考えるべきかと思います。

 

まとめ

 

2018年から2019年は不動産投資という事では激動の時期です。売ってもいいと思っている物件、売って他の物件と入れ替えたいと考えている人は早目に手を打つ必要があります。

 

早目に売却してキャッシュを貯めておけばチャンスが訪れます。2018年の残りと2019年の前半は売りを優先させ、準備が出来た人からチャンスを待てる状態になると思います。

マンション経営

マンション経営について

 

空前の低金利と先の見えない世界経済情勢の中で副業や投資(不動産投資)としてのマンション経営が見直されております。マンション経営は安定していて、ミドルリスク、ミドルリターンである等のイメージから興味を持たれています。

 

また、最近のシノケン等の「土地が無くても、頭金がなくてもマンション経営は出来る、私でも出来た!」的なテレビCMのせいもありマンション経営が安易に捉えられている感が高まってきております。

 

そんな中で不動産投資の1つのカテゴリーであるマンション投資とマンション経営について簡単にまとめてみました。

 

 

 

マンション経営
マンション経営

 

マンション経営とは

 

そもそもマンション経営とは何ぞやという話になりますが、大手分譲ディベロッパーが建てる分譲マンションを管理して行くのも広い意味ではマンション経営と言えますが、ここでは個人の方などが収益を得るために行うマンション投資にとってマンション経営をご説明します。

 

同じマンション投資でもワンルームマンション等を区分で買う区分投資の場合には1棟物のマンション経営ほど複雑ではありません。なので、一棟物マンション投資をした場合に話を絞ってご説明します。

マンション経営のメリットとデメリット

 

マンション経営のメリットは何かと言えば以下の様な項目になります。

メリット

1.入居者が複数に分散されており収入が安定している

2.マンションの場合には鉄骨や鉄筋コンクリート造などと異なり耐用年数が長く建物自体が頑丈で地震等の災害リスクが低い

3.マンションは耐用年数が長い為、借り入れも長期で行う事ができ不動産投資のキャッシュフローが得られやすい

4.マンションは立地が良ければ空室リスクが低く安定的に入居が期待できる。(23区の入居率は95%を上回っているという調査結果がある)

5.新築から5年位までは固定資産税の優遇などの税務上のメリットを得られる可能性がある

6.更地の土地に比べて相続税の評価減となる可能性がある

 

デメリット

1.規模が大きくなるので借り入れが大きくなる

2.経年劣化すると思わぬコストが掛かってくる

3.他の新築物件との競合があり、将来近隣でマンションが新築される場合に入居者が入りづらくなるリスクがある

4.現在の想定賃料が長期間継続しないリスクがある

5.更地にするにあたって解体費用等が高い

 

 

管理の行き届いたマンション
管理の行き届いたマンション

 

マンション経営成功のカギは管理

マンション経営成功のカギは多くの人が述べている通りマンション管理が如何にしっかりしているかによります。ただ、この管理も細分化しており大きく分けて3つほどの管理が必要になります。

 

ビルディングマネジメント

建物のスペック等のマネジメントになります。例えば、エレベーターの修繕や保守などの業務があげられます。マンションには他に様々な設備が備わっておりそれらを良い状態に管理していかなければなりません。他に、駐車場、玄関外構、屋上、避難経路、消防設備、貯水槽、受水槽、等々の設備が日夜問題なく動いていて成り立つのがマンション経営となります。

 

プロパティマネジメント

プロパティマネジメントとはビルディングマネジメントで細分化された物の管理から、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの勧誘、交渉、賃貸借契約締結業務の代行、賃料・共益費などの請求や回収、トラブル時の対応などがあります。 また、プロパティマネジメント会社は、定期的にプロパティマネジメント・レポート(PMレポート)を作成し、所有者に対して報告します。

リーシングマネジメント

プロパティマネジメントの賃貸管理部分を抜き出すとリーシングマネジメントとなります。空室が出来た場合にどの様なリフォームを施すのが良いのか、どの様なスペックが好まれるか等の調査を行い、所有者等にフィードバックします。また、賃貸借契約の管理や火災保険の締結、テナントの延滞管理等も含まれます。

この様な異なる視点のマンション管理の専門家がそれぞれ知恵を出し合ってどの様にマンション経営を進めて行くか常にコミュニケーションを取る必要が出てきます。また、その際にはマンションオーナーである所有者とのコミュニケーションも含まれます。良いマンション管理会社は、良いコミュニケーションを取る会社とも言えます。

 

管理の良い共用部
管理の良い共用部

 

マンション投資のリスク

 

マンション投資のリターンについては誰もが分かっている事かと思いますが、マンション投資のリスクは見逃されやすいのでマンション経営のデメリットの所でも触れましたが、再度確認させて頂きます。

 

マンション投資のリスクは、建物のリスク、資金のリスク、入居者のリスクという面からみる事も出来ます。

 

建物のリスク

建物のリスクとは何かと言えば、マンション経営すると意気込んで新築マンションを建てたばかりには顕在化しませんが、経年劣化と共に増加します。様々な設備に不具合が発生し始めます。

 

エレベーター、貯水槽ポンプ、上下水道の給排水設備、屋上防水、消防設備等々が日々劣化しておりますので建物で問題が発生して、入居者に迷惑をかけるという事が起こり得ます。資金が潤沢であればある程度先回りして交換や修繕を進められますが、なかなかそうもいかないのが現実です。それらのリスクを長期的な修繕計画を基に管理していくのもマンション経営の重要な要素になります。

 

資金リスク

資金のリスクとは何かといえば、多くの場合にはマンション経営をするにあたり多額の借り入れを行っているかと思いますが、マンション経営で得られる資金を日常生活等の生活費に回し過ぎてしまっている場合に注意が必要です。

 

必要な修繕計画に基づいた修理が行いばかりか、突発的に発生する事故やトラブルに対応しなければなりません。その際に資金がある程度蓄えられていない場合には資金ショートしてしまう可能性があります。その為、手元の資金を把握しておくことも重要ですが、また、突発的な資金需要に対応出来るようなリスク管理として長期的な金融機関との付き合いなどをされておく事が重要です。

 

入居者リスク

入居者のリスクとは何かといえば、入居者が家賃を払えなくなるリスク、入居者が入らないリスク、入居者が亡くなる等のリスクがあります。入居者のリスクは年齢や性別、家族構成などによっても大きく異なります。

 

若者が中心のエリアの場合には亡くなられるリスクは低くても、家賃不払いのリスクはあります。一方、65才以上の高齢の入居者の場合には家族構成がどうなのか、近くに身内がいるのか、サポートがあるのか等様々な要因が重要となります。単身の高齢者の場合にはこのリスクが一番高くなります。

 

では、そういった人を入れなければ良いのでは?と思われるかもしれませんが、現実的には日本の人口構成が高齢者が増加するいびつな形になっておりますのでその様な人を入れなければ入居してくれる人がいない場所もあります。その為、マンション投資で重要なのは場所の選択になります。これについては別の機会で書きたいと思います。

 

まとめ

マンション経営はテレビCMで言われる様に「頭金が無くても、土地が無くても、出来る!」かもしれませんが、安易なスタートは数年から10年後に大きな後悔となってしまうかもしれません。

 

マンション経営には管理が大事であり、その管理も建物等の物理的な管理、と資産負債や賃貸契約の管理等の大きく分けて2つの観点から重要だと理解してください。

 

そして、マンション投資をしてマンション経営をして最初のころはキャッシュフローがあるので気が大きくなるかもしれませんが、いずれ、建物は老朽化し、家賃は減少し、費用は増加する事を肝に銘じなければなりません。