未公開物件  船橋市津田沼ビル売却予定(満室中。利回り9.13%)

津田沼駅から徒歩4分程の好立地にある収益ビルのご案内です。当社が売主になりますのでご質問等がありましたらお問い合わせください。

 

 

 

津田沼駅から徒歩4分程のところに位置し、以前はローカルなコンビニ店舗が入っていた人通りの良い物件になります。以前はコンビニを経営されていたご夫婦が3階に住んでおりましたが、ご子様の居住地近くに引越すという事で売却されました。

 

3階もかなり広いつくりになっておりましたが、一方、居住用で利用されていましたので間取りがかなり細かくなっておりました。当社ではそのまま売却し賃貸併用住宅の可能性も探りましたがそちらのニーズは当時はあまり無かった為良いテナントの誘致に努めました。

 

結果として、11月1日で教育事業をされている「株式公開企業」がテナントとして入ることが決まりました。そのテナントは1000万以上かけてリフォーム工事をすることになりますので、長期間賃貸を継続する事が見込めております。

 

当社の売却価格は予定では1億4000万となりますが、その場合の利回りは9.13%となります。テナントは飲食店舗やその他物販が他の部分を占めておりますが、安定した収益を過去も出しております。

 

実際、当社が購入してから2年間テナントの入れ替えが全く無いという状態です。築年数が古い為収益用のローンの活用は難しいと思いますが、現預金で買い替えなどのニーズのある方には良いかもしれません。

 

 

津田沼ビル登記上の1階がこの面になります。
津田沼ビル登記上の1階がこの面になります。

 

 

この物件の面白いメリットは通常ワンフロアしかない1階がダブルであるという事です。写真の様にこの物件の大通りと裏通りで段差があり、通常の1階が2つある様なつくりになっております。

 

 

そのメリットとは通常1階店舗は家賃も高く人気が高いので仮に空いたとしても直ぐに埋まります。こちらの物件はトータル3フロアのうち、地続きの1階として使えるスペースが2フロアあるという事です。

 

 

収益物件としての安定度がけた違いに高くなります。

世界不動産バブル崩壊(2)

中国不動産マネー急減速
中国不動産マネー急減速(日経新聞6月17日)

 

 

先日中国不動産バブル崩壊のコラムを書きましたが、その数週間後の6月17日付の日経新聞(国際4面)でしっかりとした記事が出ていましたのでご紹介します。

 

世界の不動産市場で中国マネーの勢いが弱まっているという事で、2019年1月~3月の第一四半期のアメリカ不動産投資額の推移を紹介しておりました。その記事によるとアメリカへの中国マネーによる不動産投資はなんと前年同期比で7割減に落ち込んだという事です。

 

世界の不動産価格を引き上げた中国マネーの行方が重要な訳ですが、実は前回のコラムでも書いた通りアメリカでも欧州やオーストラリア等でも減速が鮮明だという事です。

 

 

アメリカ不動産投資(カリフォルニア州物件)
アメリカ不動産投資(カリフォルニア州物件)

中国人投資家による世界の不動産投資

 

アメリカ調査会社のリアル・キャピタル・アナリティクス(RCA)が一定額以上の不動産取引データを調べたデータによると、2018年中に中国の投資家や企業が世界の主要地域の不動産を購入した金額は前年比で46%減少したそうです。これは中国国内を除くそうです。(日経参照)

 

中国人投資家によるアメリカの不動産投資

 

アメリカの不動産投資は2019年第一四半期は6億4000万ドルと前年比で72%減少し、ピークの2016年第3四半期の10%程度の水準まで落ち込んでいる様です。

 

私がアメリカ不動産投資を始めたのが2012年頃でしたが、不動産投資開始当初は中国系とはバッティングしませんでしたが、2014,5年位から結構彼らの動きを聞くようになりました。その頃も追加でアメリカの不動産を買おうとしておりましたが、既に価格が上昇し始めておりましたので私は自重しました。

 

日経によると2015年頃から中国系の投資家によるアメリカの不動産投資が目立ち始めたようです。

 

カリフォルニア州海岸沿いのお洒落な住宅
カリフォルニア州海岸沿いのお洒落な住宅

 

 

中国の投資制限

 

日経によると2017年後半に流れが一転したそうです。RCAのシニアバイスプレジデントのコメントを以下の様に紹介しております。「中国当局が人民元の歯止めをかけ、投資制限を強化した。」トランプ大統領が誕生し、米中貿易戦争も米国投資の心理的な障壁になっているのは想像に難くないです。

 

中国人投資家による売却

 

中小法人や個人投資家とやり取りしている私達の感覚とは若干ずれますが、日経によると大手中国資本の不動産売却が急増しているそうです。(私達は超大手に不動産投資をサポートしているというよりは個人だったりオーナー法人の案件をやっておりますからそれ程顕著な中国人投資家の変化を日本では感じられません。)

 

ただ実際は、当局が特に大手法人に対して圧力をかけて海外投資を控えさせている様です。その為、海航集団という企業グループ等はアメリカで総額1600億前後の物件を2018年に売却した様です。その他、英国のFTの情報によると安邦保険という政府管理下に入った法人もアメリカの高級ホテルの売却交渉を始めたそうです。

 

カリフォルニア州不動産投資
カリフォルニア州不動産投資

 

中国人投資家によるオーストラリア不動産投資

 

前回のコラムでも書きましたが、徐々に下火になってきております。実際日経によると2018年6月までの1年で許可された不動産投資は17%減となりました。オートラリアの件は前回のコラムを参照ください。

 

世界不動産バブル崩壊

中国人投資家によるカナダ不動産投資

 

カナダも中華系の多いバンクーバー(別称ホンクーバー(香港みたいに中華系が多いという事でカナダ人が使いますが))やトロント等の不動産ホテルや高級住宅への投資熱が急減しているそうです。

 

中国人投資家による日本の不動産投資

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりましたし、売却される方も多くおります。ただし、欧米に比べてマイルドな日本の対中姿勢も影響しているのか投資自体は継続しているという印象です。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)対米関係に比べて対日関係が良好になりつつあるので特に売却を急ぐという印象はありません。

 

北海道ニセコの不動産投資
北海道ニセコの不動産投資

 

 

まとめ

前回のコラムでも書いておりますが、私は世界の不動産バブルの牽引車が中華系の投資家だったと思っておりますのでその動向を注視しております。それを見る限り世界で起こった不動産バブルの崩壊が近くあるかもしれないと感じております。

 

日本の不動産価格が上昇した一つの大きな原因が世界の他の地域に比べて優良な不動産が安い、利回りが高いというのが理由でした。その理由がなくなった時に日本の不動産を持ち続ける意味があるのか…そう思っております。つまり、世界の不動産が下落したら、日本の不動産も下落すると思っております。

2000万問題を解消できる物件か(文京区売り駐車場)

世間では年金以外に2000万程貯えがないと人生100年時代の生活が厳しいという件で騒がしいですが、証券アナリスト資格を持つ元外資系金融マンでもある私からすると、何を当たり前の事を騒いでいるのかという感じです。

 

但し、貯えが2000万で十分なのかは議論の分かれるところかと思いますが…

 

そんな不安を解消してくれる可能性のある物件として強くお勧めしたいのが文京区の区分マンション内にある平置き駐車場です。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

平置き駐車場投資の良い点は

 

1.平置き駐車場なのでメンテナンス費用が低い

2.運営コストがあまりかからない。(機械式の場合には電気代等)

3.減価しづらい

4.借手が多くニーズが高い為安定性が高い

5.賃料を上げる事も可能

6.アパート経営よりも入退去管理が楽である。

7.満室稼働に限りなく近い状態を維持しやすい。(現在テナント待ちの為)

 

 

 

平置き駐車場
平置き駐車場

平置き駐車場投資の悪い点は

 

1.減価償却が取れない

2.アパートローンマンションローンが殆ど使えない。(ただし、事業用融資は使えると思われます。)

3.売却時に買手が多くいる物件ではない。

4.大きくキャピタルゲインがのぞめる事はない。

 

 

年金の穴を埋めるキャッシュフロー

 

良い点、悪い点ありますが、年金の穴を埋めるキャッシュフローとしては平置き駐車場への投資は非常に良いと思います。現金を預金口座に入れて置くのであればこの様な物件への投資は悪くないのではと思います。

 

一部自己資金で残りを事業用融資での購入も可能性があると思います。

 

 

詳細は以下をご覧ください。

文京区売り駐車場

 

 

文京区売り駐車場

文京区の売り駐車場(平置き)が出ました。結構条件が良さそうです。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

 

文京区平置き売り駐車場の概要

 

現況満室

価格 6000万

グロス利回り約6.6%

ネット利回り約5.8%(固定資産税控除前)

 

 

文京区平置き売り駐車場の特徴

 

現状ウェーティングもあるような状態です。多少のバリューアップをすることで賃料アップも可能かもしれません。

 

というのはシャッター付の駐車場で高級外車等を停めるニーズが高いからです。

 

キャッシュで購入するされたら良いかもしれません。

世界不動産バブル崩壊

オーストラリアシドニー郊外のエッピングという街の話が興味深いです。ロイター通信によると、エッピングの住宅価格は2017年までの8年間で2倍に上昇していたそうです。それが、17年8月のピークから2割以上下がったそうです。

 

その理由はオーストラリア当局は外国人への融資を規制し、中国が資本流出を規制し、中国人投資家によるオーストラリア不動産投資が減ったことの様です。

 

私は実はこれがオーストラリアだけに当てはまるのではなく、世界中の都市で当てはまるのではと思っております。中国人(中華系の方)が買いあさったエリアの一番はオーストラリアですが、カナダやその他の地域にも影響が出てます。

 

 

アメリカカリフォルニア州の不動産
アメリカカリフォルニア州の不動産

 

オーストラリアの不動産

 

ロイターによると不動産価格がピークを付けた2017年、シドニー郊外の住宅地エッピングには開発業者が不動産を高値で買いあさったそうです。それが今では住宅価格の下落に歯止めがかからず、エッピングはバブル崩壊の震源地とみられるようになったという事です。

 

不動産の買い手は支払い不能になり、一部のプロジェクトは借金を背負った状態。債権者が資金を回収するため、アパートがまとめて売りに出され、この地域の不動産価格をさらに押し下げているとの事。

 

過去27年間一度もリセッション(景気後退)に陥らず拡大し続けてきたオーストラリア経済全体に影響し始めています。

カナダの不動産

 

カナダの大手不動産グレーター・バンクーバー調査では、同市の一戸建て住宅の平均価格が40万カナダドルから175万カナダドルとなり、2002年から上昇している。これは15年で3倍以上に価格が上昇したということである。中国の海外投資抑制がカナダでも影響しているという事です。

 

(ファーウェイの副社長がカナダで逮捕されたことなども今後影響すると思われます。)

 

アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有
アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有

 

 

アメリカの不動産

 

当社はアメリカの不動産に関しては2012年前後に2棟購入しましたので、中国人や中華系の方と競合する事が多くありました。また、アメリカでのファイナンスが厳しい時に、シンガポールや香港などではアメリカの不動産のフリッピングファンドのセールスが盛んでした。

 

(アメリカ不動産市場への資金流入の一つがその様なフリッピングファンドでした。)

 

ただ、アメリカのマーケットは大きいという事もあり、現在までの所それ程の影響がある様には見えません。

 

実際、例えば私が購入したオースティン等では2017年に比べて2018年の不動産価格は3%程上昇し、売買数も10%程増加しています。

 

但し、中華系の方の一定程度の投資が入っていた事と日本の大手企業が参入しておりバブル懸念があります。(日本の大手不動産会社は海外投資で高値掴みで有名ですので…)

 

 

アメリカカリフォルニア州不動産
アメリカカリフォルニア州不動産

 

日本の不動産

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりました。売却される方も多くおります。但し、一定程度のインバウンド狙いの買いは継続的に入っております。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)

 

 

不動産バブル指数

 

UBSグループがリスクをランク付けしている2018年主要都市グローバル不動産バブル指数によると香港、ミュンヘン(ドイツ)、トロント(カナダ)、バンクーバー(カナダ)、アムステルダム(オランダ)、ロンドン(英国)までがバブルリスクが高いとされてます。

 

続いて、ストックホルム(英国)、パリ(フランス)、サンフランシスコ(アメリカ)、フランクフルト(ドイツ)、シドニー(豪)、ロサンジェルス(アメリカ)、チューリッヒ(スイス)、東京が買われ過ぎと評価されてます。

 

香港に関しては60㎡の一般的なマンションを買うのに、一般的な人が年収ベースでの支払いが22年となっているそうです。22年ですよ…日本だと5年、6年を基準に住宅ローンが出て買われてます。

 

このバブル指数の上位の都市は中華系の投資家が好んで買っていました。

 

 

Bloomberg
https://www.bloomberg.com/markets/fixed-income

 

アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件
アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件 (テキサス州オースティン)

 

 

米中貿易戦争の不動産市場への影響

 

私はこの米中貿易戦争の結果が中国をはじめとする世界各国の不動産市場に下落をもたらすのではと危惧しております。この貿易戦争はマスコミの報道によるとアメリカが優位で中国が厳しい戦いとなっているという事ですが、そのネガティブな影響は中国若しくは中華系の方の投資マインドにマイナスに働きそうです。

 

それが、中国国内の外貨持ち出しの抑制と相まって海外不動産投資の抑制へとつながるでしょうし、ファーウェイの話でもそうですが、アメリカの同盟国や準同盟国での中国製品の締め出しは、引いてはそういった人々の不動産投資の解消につながると考えるのが自然かと思います。

 

自分が彼らの立場だったらと考えて、投資している外国がウェルカムでなくなったら投資続ける理由は減りますよね。少なくとも追加投資をしたいとは思わないかと。

 

ロサンジェルスの夕暮れ
ロサンジェルスの夕暮れ

まとめ

 

米中貿易戦争が端緒となる世界的な不動産価格の下落の影響を日本も避けられないと思います。ただ、それがどの時点で起こるかは今のところ予測出来ませんが…

宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも) 速報

栃木県宇都宮の売りビルが出ました。当社が専任媒介契約になります。場所はJR宇都宮駅西口から徒歩6分程の立地になります。

 

 

宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも)
宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも)

 

 

 

宇都宮売りビル概要

 

想定利回りは10.5%前後となります。ただ、現状は空室が2フロアありまして自社ビル等の使用には向くかと思います。

 

現在機械式立体駐車場がありますが、稼働はしておりませんので将来修理して利用する事も出来るかと思います。車を多く使うレンタカーやシェアカー等のビジネスユースにも向くかもしれません。

 

 

まとめ

投資用物件としてというよりは自社ビル等と兼用で利用するには悪くないかと思います。

JR総武線津田沼駅徒歩4分の売賃貸併用住宅

JR総武線津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅が出ました。当社で購入し、屋上防水工事等を行いまして売却活動を開始しました。

 

JR総武線の津田沼駅から非常に近い便利なところの物件ですので賃貸併用住宅としては活用するのにメリットがあると思います。

 

近くには千葉工業大学もあり、賃貸併用住宅以外にもシェアハウスやシャアオフィスや店舗もありかもしれません。

 

 

津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅のLD部分
津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅のLD部分

 

 

 

物件情報

 

住所:  千葉県船橋市前原西2丁目1番5号

駅:  JR総武線 津田沼駅 徒歩5分

地籍:  290.09㎡ ( 87.75坪 )

建物延面積:  536.87 ㎡ ( 173.14坪 )

想定利回: 約10%

現況利回: 約5.7%

 

 

レントロール

 

レントロールを添付します。現況家賃はどこも滞納がなく入ってきております。自動販売機収入等もあります。現在駐車場スペースとして軽自動車程度であれば貸せる部分もありますが、そちらは数字に反映しておりません。下記リンク参照

 

ヤナギヤビル レントロールと物件概要

 

空室の状況とレノベーション案

 

3階部分が空室になっておりますが、部屋はかつてのままで残しております。購入される方が、自己使用されるのか、それとも収益を得るために貸すのか等が定まっていないからです。自己使用する場合には広めのLDとお風呂場を生かして、4部屋程あるベッドルームをどうするかという感じです。

 

家族が多い方の場合にはそのまま部屋を残してレノベーションでも良いかと思います。一方事務所的に利用するのであればベッドルーム部分を一部ぶち抜き広いオフィススペースにするのも良いかもしれません。

 

 

JR総武線津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅
JR総武線津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅

まとめ

 

賃貸併用住宅や二世帯住宅にする事も出来ますが、シェアハウスや簡易宿泊所やオフィスや店舗への転換も可能なので津田沼駅4分の立地をどう生かすかは購入される方の判断になるかと思います。

想定利回り9.4%の東京都内高利回り売りビル

東京都内で想定利回り9.4%の高利回り売りビルを提供出来る事となりました。1年ほど前に当社が購入して色々とバリューアップを図りました。物件の紹介をします。

 

 

高利回り売りビルのエントランス
高利回り売りビルのエントランス

大手生命保険会社利用のビル

 

当社は他の不動産会社から本物件を自己資金を多めに入れて購入しました。購入当時には幾つかの問題がありましたが、建物のクオリティーが悪くなかった為購入を決断しました。

 

問題点

問題点は大きく言って2点でした。

 

 

1.前オーナーが請求している電気代が安すぎていた。

 

2.1階を分割貸ししており、ワンフロア一括で借りたいというニーズを逃していた。

 

問題点は兎も角ローン付けに若干苦慮しながらもLTVで言えば60%程度の借入で物件を購入しました。

 

想定利回り9.4%(現在)

 

問題点1については、トータルで電気代を見直すことに着手しました。通常のテナントビルであれば請求すべきである電気の損失分や共益部分に関して全てオーナー持ちになっており、毎月電気で20万程ロスが生まれていました。

 

それを当社は電気のコンサルを入れて各自の利用状況や料金額を精査し、借りている広さだったり、電気利用額に応じて過去にオーナーが負担していた分をテナントに適切に払ってもらう事に成功。

 

問題点2については、たまたま、1階の3社あるテナントの一社が契約名義の変更等を申し出て来たことからそれを拒絶して退去を促し、残りのテナントに別の階への借り換えを促しそれに成功しました。その為、本来であれば一番家賃の取れる1階が変な形で分断されて居たことを解消する事に成功。

 

その空いた広々とした1階に半年間と短い期間ではありますが、大手法人の子会社のテナント誘致に成功。想定利回り9.4%という状態をほぼ確定する事に成功しました。

 

一部自社ビル使用も可能
一部自社ビル使用も可能

 

将来は一部自社使用も可能

 

もともと大手生保が利用していた見栄えのするビルではありますので、将来は一部自社使用される形の自社ビルもニーズにマッチするのではと思います。

 

減価償却が大きく取れる

 

土地の価格が都内でも23区ではないので比較的安く、その分建物の減価償却が大きく取れる形になります。また、建物価格が大きくなる分消費税の割合も大きくなり、消費税の課税業者となっている資産運用法人や一般事業法人であれば消費税の相殺や還付が受けられる可能性もあります。

 

まとめ

 

高利回り物件として資産運用法人の全体のポートフォリオの一角に考えられるのも良いですし、西東京エリアで自社ビル使用も兼ねて検討するには良い物件かと思います。

今からのフィリピン不動産投資はやめておいた方がいい?

フィリピン不動産投資を実は当社も行いました。今のところの経緯や調査した観点から、これからされる方には基本的には止めておいた方が良いと思いますので私見をお伝えします。

 

 

フィリピンマカティ物件からの景色 Ceturia Medical
フィリピンマカティ物件からの景色 Ceturia Medical

フィリピン投資の可能性

 

フィリピンは英語力の高い若い人材が豊富にいる東南アジア屈指の潜在力のある国であるのは間違いありません。日本人が英語を学びにフィリピンへ短期留学する事もあり、ご存知かと思いますが英語力はアジアでナンバーワンといえるかもしれません。

 

人口動態も若い世代が多く、出生率もまだ高く子供が多い家庭が多いのも特徴です。人口ボーナスがあるといえます。

 

シティバンク等の名だたる欧米の金融機関やIT企業がコールセンターを置いているのもフィリピンです。(BPO Business Process Outsourcing)

 

ただ、そういうポジティブな潮流の一方フィリピンの不動産投資を積極的に勧められない点もあります。

 

 

フィリピンマカティの新築物件共用部
フィリピンマカティの新築物件共用部

フィリピンの物件価格と世帯年収

 

フィリピンの居住用不動産を調べた際に分かった点は地元の人で購入出来る人が極めて少ないという事です。日本の場合であれば東京都心であっても平均世帯年収の6倍も出せば家(マンションを含む)が買えます。(例:600万の年収の人が3,600万前後のマンション等は一般的です。)

 

ところがフィリピンはこの比率がかなり高いです。

 

価格と年収比率のレシオ (price to income ratio)https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp

 

日本の価格と年収の倍率は11.5倍(この倍率は非常に年収の低い高齢世帯なども含まれた数字だと思われます。)で世界の50番目の位置です。それだけ家の買いやすいのが日本と言えます。

 

ちなみにアメリカは93か国中で92位です。場所を問わなければ家を最も買いやすいのがアメリカと言えます。

 

ところがフィリピンの居住用不動産の場合には21.83倍でフィリピンのマカオのマカフィー近郊は25倍やそれ以上になります。世界で7番目の倍率になっています。(確か以前調べた際には上海が相当高かったです。)

 

基本的にはこのレシオが高い所は地元の人が家を持てないエリアで、不動産購入者のすそ野が狭いのが現状です。また、その様な市場の場合は不動産の価格自体が割高であると言えますので他国の投資家だよりと言えます。

 

東京のマンション
東京のマンション

 

 

日本の不動産購入と異なる点

 

他にも私があまりフィリピンの不動産購入をお勧めしないのが、家賃があまり取れない物件が多いという事もあります。

 

物価が高くないフィリピンでは当然家賃も低く、物件価格が高い割には家賃が取れないのが現状です。また、不動産管理の仕組みが近代化されておらず、家賃の受取等を現金だったり、チェックでの受け取りとなります。日本の不動産投資になれている人にはかなり抵抗のある点です。

 

ただ、プラスの面はインフレ率が高いので家賃もインフレスライドで上がっていくという点です。今の日本ではない家賃の設定方法です。

 

 

フィリピンマカティーのメディカルモール
フィリピンマカティーのメディカルモール

当社が行ったフィリピン不動産投資とは

 

当社が行ったフィリピン不動産投資はメディカルの商業物件の区分投資でした。上記の様に居住系の物件が地元の人にとって非常に高くこれ以上の上昇や売却が難しいと思った事と、メディカルの区分所有が珍しかったからです。ただ、それも先を読み過ぎてしまい、入居が2年以上決まりませんでした。それが漸く先日契約となりました。

 

当社が行ったフィリピン不動産投資は結果から言えば先を読み過ぎてあまり効率的ではない失敗だったと言えますが、一方、今回の投資を通じて様々な経験をすることが出来ました。

 

当社がお勧めするのは、フィリピンの居住用コンドミニアムは高すぎるし、賃貸が入らないのでなるべく触らない事。もし、購入する場合には民泊等のインバウンド(フィリピンにとっての)で活用が出来る物件に限って考えるべきかと思います。

 

 

メディカルモールのテナントの入った区分
メディカルモールのテナントの入った区分

 

 

まとめ

 

まとめとしては、今からのフィリピン不動産投資は極めて深く学んだあとでなければ行わない事をお勧めします。日本の常識は全く通用しません。現地の人が帰る健全な状態になるまで不動産価格が下がるか、現地の人の年収が上がってくることが今後の投資の際のポイントになるかと思います。

 

例外的にインバウンドで観光客向けの民泊等はありかもしれないと思います。それもかなり現地に信用のおける人が居て。

高輪ゲートウェイ駅に決定!(東京都港区高輪、東京都港区港南立地)

田町駅と品川駅の間で建築が進んでいる新駅が『高輪ゲートウェイ駅』に決定したという事です。地元の商店会等は「高輪駅」を推していたようですが、国際的なイメージも考慮してか『高輪ゲートウェイ駅』となったようです。(東京都港区高輪エリア)

 

高輪ゲートウェイ駅
高輪ゲートウェイ駅という名前が本日発表されました。その、今日の姿になります。

品川駅の車両基地
品川駅の車両基地の姿です。3,4年前の取り壊し前の姿になります。

 

高輪ゲートウェイ駅になるまで

 

この駅は山手線の駅としては約40年ぶりに出来る新駅になります。山手線の田町駅と品川駅の間が兼ねてよりどの駅の間よりも長い距離であるという事で話は昔からされてました。

 

それが、東京オリンピックの決定後に徐々に動き出し、また東京名古屋間のリニアモーターカーの始発駅の候補として品川駅近辺が考えられていた為、東京の南の玄関としてのみならず、日本全国へ、世界への玄関としての意味が出てきました。

 

私が知る限りでは、私共の不動産会社が「高輪ゲートウェイ駅」に恐らく一番近いという事もあり常にその変遷を見届けておりました。

 

当初は電車の車両基地だった場所が取り壊され、線路が西側から東側に移動され、広いスペースを作りそこを駅の第一京浜からの入り口広場にするようです。

 

また、品川駅とは徒歩7,8分の距離でもありますので、羽田空港に着陸する旅客者の乗り換えも容易に出来る様になると思います。恐らく歩く歩道などで品川駅と高輪ゲートウェイ駅が移動出来る様になるのではと思われます。

 

今回高輪という名前が入ったため、不動産的には「高輪」住所の物件の価値が高まる可能性があります。高輪は地方の方などからは間違って呼ばれてましたが(たかわ?など)今後は正しく(たかなわ)と正しく呼ばれるようになるのではと思います。

高輪ゲートウェイ駅
高輪ゲートウェイ駅の工事現場。2018年12月4日の姿

 

 

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発

 

1.現況

港区港南1丁目、港南2丁目、芝浦4丁目、高輪2丁目、高輪3丁目及び三田3丁目各地内で面積が約18.3ヘクタールもあります。用途地域としては、準工業地域と商業地域の混合エリアになります。(東京都資料一部抜粋)

 

2.経緯

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発にあたっての経緯は以下の様になっています。以下の発表のたびに私達もカンファレンスに参加してきました。

 

2014年6月 JR東日本による田町駅~品川駅間における新駅設置の発表

2014年9月 品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014策定

2016年4月 品川駅周辺地区再開発促進区を定める地区計画の都市計画決定

2017年2月 品川新駅工事着工

2017年3月 品川駅北周辺地区まちづくりガイドライン策定

 

品川駅高輪ゲートウェイ駅近辺の都市計画
品川駅高輪ゲートウェイ駅近辺の都市計画

 

 

3.地区計画の目標

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発エリアにおける目標は以下の3つだという事です。(東京都の資料による)

 

・多様な交流から新たなビジネス・文化が生まれるまちづくりを促進

 

・品川駅と新駅(高輪ゲートウェイ駅)を核とした国際交流拠点の実現

 

・国際競争力に資する高質な機能が集積する複合市街地を形成

 

 

4.土地利用に関する基本方針

 

 

東京都の説明文書によるとこのエリアを以下の様にしたいそうです。

 

区域全体

品川駅と高輪ゲートウェイ駅を核として、国際競争力に資する業務機能の導入を図る。都心居住を支える都市型集合住宅や商業・生活関連機能等と併せて新駅前の利便性及び集客性を生かした複合的機能の集積を図る。

 

区域1

国際交流拠点にふさわしい都市居住を支える都市型集合住宅を中心とし、生活関連機能等の配置

 

区域2

国際交流拠点にふさわしい多様な文化交流機能を配置

 

区域3、4-1

商業、交流、宿泊機能等の複合的な機能を配置

 

区域4-2

周辺地域と調和して賑わいを創出する土地利用

(一部略)

 

2014年頃の品川駅車両基地近辺
2014年頃の品川駅車両基地近辺

 

 

まとめ

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発は巨大プロジェクトです。

 

東京都港区の開発で国内最大規模の開発ですが、国際的な都市機能を充実させるというプラスの側面と、今まで良くなかった山手線などの線路で分断されていた東西の往来や交流を創出し、品川駅近辺の分断された状態を解消する意味合いも持っています。

 

高輪ゲートウェイ駅の名前は何となくしっくりときませんが、山手線の中でも東京駅、新宿駅に並ぶ機能を持つ駅に育っていくのではと楽しみです。

 

みなとアセットマネジメント株式会社

代表取締役 向井啓和

 

 

高輪ゲートウェイ駅速報
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181204-00010014-abema-bus_all