2000万問題を解消できる物件か(文京区売り駐車場)

世間では年金以外に2000万程貯えがないと人生100年時代の生活が厳しいという件で騒がしいですが、証券アナリスト資格を持つ元外資系金融マンでもある私からすると、何を当たり前の事を騒いでいるのかという感じです。

 

但し、貯えが2000万で十分なのかは議論の分かれるところかと思いますが…

 

そんな不安を解消してくれる可能性のある物件として強くお勧めしたいのが文京区の区分マンション内にある平置き駐車場です。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

平置き駐車場投資の良い点は

 

1.平置き駐車場なのでメンテナンス費用が低い

2.運営コストがあまりかからない。(機械式の場合には電気代等)

3.減価しづらい

4.借手が多くニーズが高い為安定性が高い

5.賃料を上げる事も可能

6.アパート経営よりも入退去管理が楽である。

7.満室稼働に限りなく近い状態を維持しやすい。(現在テナント待ちの為)

 

 

 

平置き駐車場
平置き駐車場

平置き駐車場投資の悪い点は

 

1.減価償却が取れない

2.アパートローンマンションローンが殆ど使えない。(ただし、事業用融資は使えると思われます。)

3.売却時に買手が多くいる物件ではない。

4.大きくキャピタルゲインがのぞめる事はない。

 

 

年金の穴を埋めるキャッシュフロー

 

良い点、悪い点ありますが、年金の穴を埋めるキャッシュフローとしては平置き駐車場への投資は非常に良いと思います。現金を預金口座に入れて置くのであればこの様な物件への投資は悪くないのではと思います。

 

一部自己資金で残りを事業用融資での購入も可能性があると思います。

 

 

詳細は以下をご覧ください。

文京区売り駐車場

 

 

文京区売り駐車場

文京区の売り駐車場(平置き)が出ました。結構条件が良さそうです。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

 

文京区平置き売り駐車場の概要

 

現況満室

価格 6000万

グロス利回り約6.6%

ネット利回り約5.8%(固定資産税控除前)

 

 

文京区平置き売り駐車場の特徴

 

現状ウェーティングもあるような状態です。多少のバリューアップをすることで賃料アップも可能かもしれません。

 

というのはシャッター付の駐車場で高級外車等を停めるニーズが高いからです。

 

キャッシュで購入するされたら良いかもしれません。

世界不動産バブル崩壊

オーストラリアシドニー郊外のエッピングという街の話が興味深いです。ロイター通信によると、エッピングの住宅価格は2017年までの8年間で2倍に上昇していたそうです。それが、17年8月のピークから2割以上下がったそうです。

 

その理由はオーストラリア当局は外国人への融資を規制し、中国が資本流出を規制し、中国人投資家によるオーストラリア不動産投資が減ったことの様です。

 

私は実はこれがオーストラリアだけに当てはまるのではなく、世界中の都市で当てはまるのではと思っております。中国人(中華系の方)が買いあさったエリアの一番はオーストラリアですが、カナダやその他の地域にも影響が出てます。

 

 

アメリカカリフォルニア州の不動産
アメリカカリフォルニア州の不動産

 

オーストラリアの不動産

 

ロイターによると不動産価格がピークを付けた2017年、シドニー郊外の住宅地エッピングには開発業者が不動産を高値で買いあさったそうです。それが今では住宅価格の下落に歯止めがかからず、エッピングはバブル崩壊の震源地とみられるようになったという事です。

 

不動産の買い手は支払い不能になり、一部のプロジェクトは借金を背負った状態。債権者が資金を回収するため、アパートがまとめて売りに出され、この地域の不動産価格をさらに押し下げているとの事。

 

過去27年間一度もリセッション(景気後退)に陥らず拡大し続けてきたオーストラリア経済全体に影響し始めています。

カナダの不動産

 

カナダの大手不動産グレーター・バンクーバー調査では、同市の一戸建て住宅の平均価格が40万カナダドルから175万カナダドルとなり、2002年から上昇している。これは15年で3倍以上に価格が上昇したということである。中国の海外投資抑制がカナダでも影響しているという事です。

 

(ファーウェイの副社長がカナダで逮捕されたことなども今後影響すると思われます。)

 

アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有
アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有

 

 

アメリカの不動産

 

当社はアメリカの不動産に関しては2012年前後に2棟購入しましたので、中国人や中華系の方と競合する事が多くありました。また、アメリカでのファイナンスが厳しい時に、シンガポールや香港などではアメリカの不動産のフリッピングファンドのセールスが盛んでした。

 

(アメリカ不動産市場への資金流入の一つがその様なフリッピングファンドでした。)

 

ただ、アメリカのマーケットは大きいという事もあり、現在までの所それ程の影響がある様には見えません。

 

実際、例えば私が購入したオースティン等では2017年に比べて2018年の不動産価格は3%程上昇し、売買数も10%程増加しています。

 

但し、中華系の方の一定程度の投資が入っていた事と日本の大手企業が参入しておりバブル懸念があります。(日本の大手不動産会社は海外投資で高値掴みで有名ですので…)

 

 

アメリカカリフォルニア州不動産
アメリカカリフォルニア州不動産

 

日本の不動産

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりました。売却される方も多くおります。但し、一定程度のインバウンド狙いの買いは継続的に入っております。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)

 

 

不動産バブル指数

 

UBSグループがリスクをランク付けしている2018年主要都市グローバル不動産バブル指数によると香港、ミュンヘン(ドイツ)、トロント(カナダ)、バンクーバー(カナダ)、アムステルダム(オランダ)、ロンドン(英国)までがバブルリスクが高いとされてます。

 

続いて、ストックホルム(英国)、パリ(フランス)、サンフランシスコ(アメリカ)、フランクフルト(ドイツ)、シドニー(豪)、ロサンジェルス(アメリカ)、チューリッヒ(スイス)、東京が買われ過ぎと評価されてます。

 

香港に関しては60㎡の一般的なマンションを買うのに、一般的な人が年収ベースでの支払いが22年となっているそうです。22年ですよ…日本だと5年、6年を基準に住宅ローンが出て買われてます。

 

このバブル指数の上位の都市は中華系の投資家が好んで買っていました。

 

 

Bloomberg
https://www.bloomberg.com/markets/fixed-income

 

アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件
アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件 (テキサス州オースティン)

 

 

米中貿易戦争の不動産市場への影響

 

私はこの米中貿易戦争の結果が中国をはじめとする世界各国の不動産市場に下落をもたらすのではと危惧しております。この貿易戦争はマスコミの報道によるとアメリカが優位で中国が厳しい戦いとなっているという事ですが、そのネガティブな影響は中国若しくは中華系の方の投資マインドにマイナスに働きそうです。

 

それが、中国国内の外貨持ち出しの抑制と相まって海外不動産投資の抑制へとつながるでしょうし、ファーウェイの話でもそうですが、アメリカの同盟国や準同盟国での中国製品の締め出しは、引いてはそういった人々の不動産投資の解消につながると考えるのが自然かと思います。

 

自分が彼らの立場だったらと考えて、投資している外国がウェルカムでなくなったら投資続ける理由は減りますよね。少なくとも追加投資をしたいとは思わないかと。

 

ロサンジェルスの夕暮れ
ロサンジェルスの夕暮れ

まとめ

 

米中貿易戦争が端緒となる世界的な不動産価格の下落の影響を日本も避けられないと思います。ただ、それがどの時点で起こるかは今のところ予測出来ませんが…

宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも) 速報

栃木県宇都宮の売りビルが出ました。当社が専任媒介契約になります。場所はJR宇都宮駅西口から徒歩6分程の立地になります。

 

 

宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも)
宇都宮売りビル(投資用・自社ビルどちらでも)

 

 

 

宇都宮売りビル概要

 

想定利回りは10.5%前後となります。ただ、現状は空室が2フロアありまして自社ビル等の使用には向くかと思います。

 

現在機械式立体駐車場がありますが、稼働はしておりませんので将来修理して利用する事も出来るかと思います。車を多く使うレンタカーやシェアカー等のビジネスユースにも向くかもしれません。

 

 

まとめ

投資用物件としてというよりは自社ビル等と兼用で利用するには悪くないかと思います。

JR総武線津田沼駅徒歩4分の売賃貸併用住宅

JR総武線津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅が出ました。当社で購入し、屋上防水工事等を行いまして売却活動を開始しました。

 

JR総武線の津田沼駅から非常に近い便利なところの物件ですので賃貸併用住宅としては活用するのにメリットがあると思います。

 

近くには千葉工業大学もあり、賃貸併用住宅以外にもシェアハウスやシャアオフィスや店舗もありかもしれません。

 

 

津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅のLD部分
津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅のLD部分

 

 

 

物件情報

 

住所:  千葉県船橋市前原西2丁目1番5号

駅:  JR総武線 津田沼駅 徒歩5分

地籍:  290.09㎡ ( 87.75坪 )

建物延面積:  536.87 ㎡ ( 173.14坪 )

想定利回: 約10%

現況利回: 約5.7%

 

 

レントロール

 

レントロールを添付します。現況家賃はどこも滞納がなく入ってきております。自動販売機収入等もあります。現在駐車場スペースとして軽自動車程度であれば貸せる部分もありますが、そちらは数字に反映しておりません。下記リンク参照

 

ヤナギヤビル レントロールと物件概要

 

空室の状況とレノベーション案

 

3階部分が空室になっておりますが、部屋はかつてのままで残しております。購入される方が、自己使用されるのか、それとも収益を得るために貸すのか等が定まっていないからです。自己使用する場合には広めのLDとお風呂場を生かして、4部屋程あるベッドルームをどうするかという感じです。

 

家族が多い方の場合にはそのまま部屋を残してレノベーションでも良いかと思います。一方事務所的に利用するのであればベッドルーム部分を一部ぶち抜き広いオフィススペースにするのも良いかもしれません。

 

 

JR総武線津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅
JR総武線津田沼駅徒歩4分の賃貸併用住宅

まとめ

 

賃貸併用住宅や二世帯住宅にする事も出来ますが、シェアハウスや簡易宿泊所やオフィスや店舗への転換も可能なので津田沼駅4分の立地をどう生かすかは購入される方の判断になるかと思います。

想定利回り9.4%の東京都内高利回り売りビル

東京都内で想定利回り9.4%の高利回り売りビルを提供出来る事となりました。1年ほど前に当社が購入して色々とバリューアップを図りました。物件の紹介をします。

 

 

高利回り売りビルのエントランス
高利回り売りビルのエントランス

大手生命保険会社利用のビル

 

当社は他の不動産会社から本物件を自己資金を多めに入れて購入しました。購入当時には幾つかの問題がありましたが、建物のクオリティーが悪くなかった為購入を決断しました。

 

問題点

問題点は大きく言って2点でした。

 

 

1.前オーナーが請求している電気代が安すぎていた。

 

2.1階を分割貸ししており、ワンフロア一括で借りたいというニーズを逃していた。

 

問題点は兎も角ローン付けに若干苦慮しながらもLTVで言えば60%程度の借入で物件を購入しました。

 

想定利回り9.4%(現在)

 

問題点1については、トータルで電気代を見直すことに着手しました。通常のテナントビルであれば請求すべきである電気の損失分や共益部分に関して全てオーナー持ちになっており、毎月電気で20万程ロスが生まれていました。

 

それを当社は電気のコンサルを入れて各自の利用状況や料金額を精査し、借りている広さだったり、電気利用額に応じて過去にオーナーが負担していた分をテナントに適切に払ってもらう事に成功。

 

問題点2については、たまたま、1階の3社あるテナントの一社が契約名義の変更等を申し出て来たことからそれを拒絶して退去を促し、残りのテナントに別の階への借り換えを促しそれに成功しました。その為、本来であれば一番家賃の取れる1階が変な形で分断されて居たことを解消する事に成功。

 

その空いた広々とした1階に半年間と短い期間ではありますが、大手法人の子会社のテナント誘致に成功。想定利回り9.4%という状態をほぼ確定する事に成功しました。

 

一部自社ビル使用も可能
一部自社ビル使用も可能

 

将来は一部自社使用も可能

 

もともと大手生保が利用していた見栄えのするビルではありますので、将来は一部自社使用される形の自社ビルもニーズにマッチするのではと思います。

 

減価償却が大きく取れる

 

土地の価格が都内でも23区ではないので比較的安く、その分建物の減価償却が大きく取れる形になります。また、建物価格が大きくなる分消費税の割合も大きくなり、消費税の課税業者となっている資産運用法人や一般事業法人であれば消費税の相殺や還付が受けられる可能性もあります。

 

まとめ

 

高利回り物件として資産運用法人の全体のポートフォリオの一角に考えられるのも良いですし、西東京エリアで自社ビル使用も兼ねて検討するには良い物件かと思います。

今からのフィリピン不動産投資はやめておいた方がいい?

フィリピン不動産投資を実は当社も行いました。今のところの経緯や調査した観点から、これからされる方には基本的には止めておいた方が良いと思いますので私見をお伝えします。

 

 

フィリピンマカティ物件からの景色 Ceturia Medical
フィリピンマカティ物件からの景色 Ceturia Medical

フィリピン投資の可能性

 

フィリピンは英語力の高い若い人材が豊富にいる東南アジア屈指の潜在力のある国であるのは間違いありません。日本人が英語を学びにフィリピンへ短期留学する事もあり、ご存知かと思いますが英語力はアジアでナンバーワンといえるかもしれません。

 

人口動態も若い世代が多く、出生率もまだ高く子供が多い家庭が多いのも特徴です。人口ボーナスがあるといえます。

 

シティバンク等の名だたる欧米の金融機関やIT企業がコールセンターを置いているのもフィリピンです。(BPO Business Process Outsourcing)

 

ただ、そういうポジティブな潮流の一方フィリピンの不動産投資を積極的に勧められない点もあります。

 

 

フィリピンマカティの新築物件共用部
フィリピンマカティの新築物件共用部

フィリピンの物件価格と世帯年収

 

フィリピンの居住用不動産を調べた際に分かった点は地元の人で購入出来る人が極めて少ないという事です。日本の場合であれば東京都心であっても平均世帯年収の6倍も出せば家(マンションを含む)が買えます。(例:600万の年収の人が3,600万前後のマンション等は一般的です。)

 

ところがフィリピンはこの比率がかなり高いです。

 

価格と年収比率のレシオ (price to income ratio)https://www.numbeo.com/property-investment/rankings_by_country.jsp

 

日本の価格と年収の倍率は11.5倍(この倍率は非常に年収の低い高齢世帯なども含まれた数字だと思われます。)で世界の50番目の位置です。それだけ家の買いやすいのが日本と言えます。

 

ちなみにアメリカは93か国中で92位です。場所を問わなければ家を最も買いやすいのがアメリカと言えます。

 

ところがフィリピンの居住用不動産の場合には21.83倍でフィリピンのマカオのマカフィー近郊は25倍やそれ以上になります。世界で7番目の倍率になっています。(確か以前調べた際には上海が相当高かったです。)

 

基本的にはこのレシオが高い所は地元の人が家を持てないエリアで、不動産購入者のすそ野が狭いのが現状です。また、その様な市場の場合は不動産の価格自体が割高であると言えますので他国の投資家だよりと言えます。

 

東京のマンション
東京のマンション

 

 

日本の不動産購入と異なる点

 

他にも私があまりフィリピンの不動産購入をお勧めしないのが、家賃があまり取れない物件が多いという事もあります。

 

物価が高くないフィリピンでは当然家賃も低く、物件価格が高い割には家賃が取れないのが現状です。また、不動産管理の仕組みが近代化されておらず、家賃の受取等を現金だったり、チェックでの受け取りとなります。日本の不動産投資になれている人にはかなり抵抗のある点です。

 

ただ、プラスの面はインフレ率が高いので家賃もインフレスライドで上がっていくという点です。今の日本ではない家賃の設定方法です。

 

 

フィリピンマカティーのメディカルモール
フィリピンマカティーのメディカルモール

当社が行ったフィリピン不動産投資とは

 

当社が行ったフィリピン不動産投資はメディカルの商業物件の区分投資でした。上記の様に居住系の物件が地元の人にとって非常に高くこれ以上の上昇や売却が難しいと思った事と、メディカルの区分所有が珍しかったからです。ただ、それも先を読み過ぎてしまい、入居が2年以上決まりませんでした。それが漸く先日契約となりました。

 

当社が行ったフィリピン不動産投資は結果から言えば先を読み過ぎてあまり効率的ではない失敗だったと言えますが、一方、今回の投資を通じて様々な経験をすることが出来ました。

 

当社がお勧めするのは、フィリピンの居住用コンドミニアムは高すぎるし、賃貸が入らないのでなるべく触らない事。もし、購入する場合には民泊等のインバウンド(フィリピンにとっての)で活用が出来る物件に限って考えるべきかと思います。

 

 

メディカルモールのテナントの入った区分
メディカルモールのテナントの入った区分

 

 

まとめ

 

まとめとしては、今からのフィリピン不動産投資は極めて深く学んだあとでなければ行わない事をお勧めします。日本の常識は全く通用しません。現地の人が帰る健全な状態になるまで不動産価格が下がるか、現地の人の年収が上がってくることが今後の投資の際のポイントになるかと思います。

 

例外的にインバウンドで観光客向けの民泊等はありかもしれないと思います。それもかなり現地に信用のおける人が居て。

高輪ゲートウェイ駅に決定!(東京都港区高輪、東京都港区港南立地)

田町駅と品川駅の間で建築が進んでいる新駅が『高輪ゲートウェイ駅』に決定したという事です。地元の商店会等は「高輪駅」を推していたようですが、国際的なイメージも考慮してか『高輪ゲートウェイ駅』となったようです。(東京都港区高輪エリア)

 

高輪ゲートウェイ駅
高輪ゲートウェイ駅という名前が本日発表されました。その、今日の姿になります。

品川駅の車両基地
品川駅の車両基地の姿です。3,4年前の取り壊し前の姿になります。

 

高輪ゲートウェイ駅になるまで

 

この駅は山手線の駅としては約40年ぶりに出来る新駅になります。山手線の田町駅と品川駅の間が兼ねてよりどの駅の間よりも長い距離であるという事で話は昔からされてました。

 

それが、東京オリンピックの決定後に徐々に動き出し、また東京名古屋間のリニアモーターカーの始発駅の候補として品川駅近辺が考えられていた為、東京の南の玄関としてのみならず、日本全国へ、世界への玄関としての意味が出てきました。

 

私が知る限りでは、私共の不動産会社が「高輪ゲートウェイ駅」に恐らく一番近いという事もあり常にその変遷を見届けておりました。

 

当初は電車の車両基地だった場所が取り壊され、線路が西側から東側に移動され、広いスペースを作りそこを駅の第一京浜からの入り口広場にするようです。

 

また、品川駅とは徒歩7,8分の距離でもありますので、羽田空港に着陸する旅客者の乗り換えも容易に出来る様になると思います。恐らく歩く歩道などで品川駅と高輪ゲートウェイ駅が移動出来る様になるのではと思われます。

 

今回高輪という名前が入ったため、不動産的には「高輪」住所の物件の価値が高まる可能性があります。高輪は地方の方などからは間違って呼ばれてましたが(たかわ?など)今後は正しく(たかなわ)と正しく呼ばれるようになるのではと思います。

高輪ゲートウェイ駅
高輪ゲートウェイ駅の工事現場。2018年12月4日の姿

 

 

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発

 

1.現況

港区港南1丁目、港南2丁目、芝浦4丁目、高輪2丁目、高輪3丁目及び三田3丁目各地内で面積が約18.3ヘクタールもあります。用途地域としては、準工業地域と商業地域の混合エリアになります。(東京都資料一部抜粋)

 

2.経緯

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発にあたっての経緯は以下の様になっています。以下の発表のたびに私達もカンファレンスに参加してきました。

 

2014年6月 JR東日本による田町駅~品川駅間における新駅設置の発表

2014年9月 品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン2014策定

2016年4月 品川駅周辺地区再開発促進区を定める地区計画の都市計画決定

2017年2月 品川新駅工事着工

2017年3月 品川駅北周辺地区まちづくりガイドライン策定

 

品川駅高輪ゲートウェイ駅近辺の都市計画
品川駅高輪ゲートウェイ駅近辺の都市計画

 

 

3.地区計画の目標

 

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発エリアにおける目標は以下の3つだという事です。(東京都の資料による)

 

・多様な交流から新たなビジネス・文化が生まれるまちづくりを促進

 

・品川駅と新駅(高輪ゲートウェイ駅)を核とした国際交流拠点の実現

 

・国際競争力に資する高質な機能が集積する複合市街地を形成

 

 

4.土地利用に関する基本方針

 

 

東京都の説明文書によるとこのエリアを以下の様にしたいそうです。

 

区域全体

品川駅と高輪ゲートウェイ駅を核として、国際競争力に資する業務機能の導入を図る。都心居住を支える都市型集合住宅や商業・生活関連機能等と併せて新駅前の利便性及び集客性を生かした複合的機能の集積を図る。

 

区域1

国際交流拠点にふさわしい都市居住を支える都市型集合住宅を中心とし、生活関連機能等の配置

 

区域2

国際交流拠点にふさわしい多様な文化交流機能を配置

 

区域3、4-1

商業、交流、宿泊機能等の複合的な機能を配置

 

区域4-2

周辺地域と調和して賑わいを創出する土地利用

(一部略)

 

2014年頃の品川駅車両基地近辺
2014年頃の品川駅車両基地近辺

 

 

まとめ

高輪ゲートウェイ駅・品川駅・泉岳寺駅の開発は巨大プロジェクトです。

 

東京都港区の開発で国内最大規模の開発ですが、国際的な都市機能を充実させるというプラスの側面と、今まで良くなかった山手線などの線路で分断されていた東西の往来や交流を創出し、品川駅近辺の分断された状態を解消する意味合いも持っています。

 

高輪ゲートウェイ駅の名前は何となくしっくりときませんが、山手線の中でも東京駅、新宿駅に並ぶ機能を持つ駅に育っていくのではと楽しみです。

 

みなとアセットマネジメント株式会社

代表取締役 向井啓和

 

 

高輪ゲートウェイ駅速報
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181204-00010014-abema-bus_all

サブリース契約トラブルを回避するには?

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!~トラブルの防止に向けて消費者庁と連携~」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

サブリースでのマンション投資
サブリースでのマンション投資

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約(賃貸借契約)を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

サブリース契約前調査
サブリース契約前調査は物件調査、サブリース契約調査、サブリース会社の調査まで

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 サブリース契約外の大規模修繕
サブリース契約外の大規模修繕

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。

コインランドリー投資か不動産投資か?

コインランドリー投資も私が実際にやっている投資なので不動産投資の延長でご紹介します。

 

不動産投資をしていると一階が空きのビルなどを見かけて、これってどう埋めたら良いのかなと考えたのがコインランドリー投資をやろうと考えたきっかけです。

 

ただ、コインランドリー投資を先に考えている人も多いかと思いますので、そちらを説明します。

コインランドリー投資とは
コインランドリー投資とは

 

 

コインランドリー投資

 

コインランドリー投資の特徴

 

コインランドリー投資に関して良く言われる特徴が、機械が勝手に稼いでくれる楽な投資で高利回りであるという事です。本当でしょうか?

 

一部当たっていますが、一部間違ってます。

 

確かに機械が自動で収益を上げてくれますが、毎日清掃員が行って清掃しておりますし、誤入金等のトラブル対応はコールセンターでしてもらってます。また、それらの管理の為には費用の負担もしております。

 

特徴としては通常は「ほとんど放って置いてよい」がトラブル対応は必要だし、清掃は毎日必要であるという事です。清掃は空間の清掃のみならず一日で結構な綿ぼこりが溜まるから洗濯機乾燥機の清掃が必要となります。

コインランドリー投資と太陽光

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資の相性は意外と良いです。

 

コインランドリー投資が太陽光発電投資をされている方に一番分かり易いのは、太陽光が収益を上げている日にはコインランドリー投資は良くないという事です。

 

これってどういう事かと言えば、どちらも天気に非常に影響を受ける投資であるという事です。

 

太陽光発電投資は太陽が出ている時は発電して収益を上げますが、雨の日には収益を上げない。

 

一方、コインランドリーは晴れの日には自宅で干して乾くし、洗濯物が溜まらないので閑散気味、ただ、3日連続ぐずついた天気となるとコインランドリーは大忙しとなり収益もウナギのぼりとなります。

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資は投資収益が強い逆相関の関係にあると言って良いのです。

 

コインランドリー投資の即時償却

 

コインランドリー投資の特徴としては中小企業の新規事業としては即時償却の対象になる部分が7割近くある点です。

 

これは中小企業の節税(税の繰り延べ)になるという事です。太陽光発電が同じ様に即時償却が出来る投資という事で人気を上げたのと同じです。

コインランドリー投資のメリットデメリット

 

コインランドリー投資のメリット

コインランドリー投資のメリットと言われて浮かぶ点を箇条書きにすると以下の様になります。

 

1.1年程経つと収益が安定する
2.年間を通じて月次のブレはあるが収益が安定している
3.信頼できる業者に任せれば管理にかかる負担が小さい
4.利用者と大きなトラブルに発展するリスクは低い
5.現金商売で取りはぐれるリスクは小さい
6.広く多くの人を顧客としており、リスクが分散している

 

コインランドリー投資のデメリット

 

1.投資コストが大きい
2.借り入れを起こすことが難しい
3.電気代、ガス代等の燃料コストの高騰により収益が圧迫される可能性がある
4.投資を拡大するのに立地が限られている
5.償却資産で固定資産税が掛かる
6.大きな売り上げと大きな経費の事業である

 

コインランドリー投資開店初日
コインランドリー投資開店初日

 

コインランドリー投資の立地

 

コインランドリー投資で駅から何分は重要か

 

コインランドリー投資では一般の賃貸不動産投資と異なり、駅から何分は重要ではありません。駅から何分かよりもコインランドリー投資の場合には近隣人口と競合店の状態の方が重要です。

 

私の場合には出店予定地の競合店を全て回って、競合となり得るか、なったとしても勝てる相手かどうかを評価してました。

 

これはコインランドリー投資を進める業者もある程度はやってくれるスクリーニングですが、当事者である投資家本人も確認すべきです。

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰が使うか

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰がそこを使うかです。利用者がどの様な人が多いか、そこへ来るまでの交通手段は何か等が重要となります。

 

そこに来る人は、徒歩が多いのか、自転車が多いのか、バイクが多いのか、車が多いのか…

 

更に、ファミリーなのか、単身者が多いのか、業務用が多いのか等も調べる必要があります。ファミリーの場合にはシーツや毛布などの大きめの洗濯物が多い為に自動車での来店が多く、駐車スペースが必要となります。

 

一方、単身者が徒歩で来るような場所の場合にはその心配はありません。

 

また、想像したら分かるかもしれませんが、余りに視認性が高すぎ立地も入りづらい要因となってしまいます。人通りが非常に激しい通りに面した1階だと女性の方などは入りづらい場合もあります。

 

店舗がマンション等の一階等の場合にはそのマンションが今後どうなるかもある程度調べて方が良いかもしれません。賃貸で入ったは良いが、立ち退きを要求されてはどうにもなりませんので。

 

 

ダイエー武蔵村山店に出店
ダイエー武蔵村山店に出店

 

コインランドリー投資の競争激化

 

コインランドリー投資は現在過渡期に入っていると言って良いかもしれません。正直、マンション投資などと同じで良い立地はあまり残されていないのが現状です。また、良いと思っても競合店があったりします。

 

太陽光発電の際もあったことですが、即時償却が取れるとなると一気に法人需要が盛り上がり、本来出さない方が良い立地に出店されたりして競争が激化します。現状ではその様な流れとなっております。

 

コインランドリー投資のリスク

 

コインランドリー投資は様々なリスクがあります。大きい投資に、大きい売り上げ、大きい経費のビジネスである点が関係しています。

 

コインランドリー投資の競合出店リスク

 

コインランドリー投資の最大の脅威は新規に他の競合店が出店してくることです。これは店舗が既にあれば知ることができますが、将来の建て替え等でどのように変化するかが分からず競合店の状態を正確に把握する事は難しいのが現状です。

 

例えば、マンション建築があってその一階にコインランドリーが入るという事は起こり得ることです。

 

その為、私は他の事業や投資をしていてリスク分散がされている人以外にはコインランドリー投資を勧めません。つまり、最初にする投資はコインランドリー投資ではないという事です。

 

コインランドリー投資のコスト上昇リスク

 

コインランドリー投資は固定費変動費に関わらずコストの高い投資になります。固定費という事でいえば一台100万以上もするランドリーを何台もそろえる必要があります。

 

変動費は洗濯機を動かす電気代と乾燥機を動かすガス代と上下水道費になります。電気とガスの価格に収益性は影響を受けます。これも投資家本人が制御出来ないリスクになります。

 

コインランドリー投資の人口減少リスク

 

コインランドリー投資の人口減少リスクは少しずつ収益性を蝕むリスクになります。また、高齢化によって商圏が狭まる可能性もあります。

 

例えば、車で来てくれていた70歳の方も、75才になったら車の免許を返納して移動範囲が狭まります。おのずと当初のランドリー商圏も狭まってしまいます。

 

人口減少や高齢化は徐々に影響を与えますので、立地の特性を調査する必要があります。

 

 

まとめ

 

コインランドリー投資は一番初めに行う投資や事業ではない。不動産投資、太陽光投資、その他事業等が軌道に乗っている人が収益機会の分散とリスク分散と税の繰り延べの為にやる投資だと思います。

 

立地を見る上で、比較的専門性が必要となる為不動産投資などで不動産を勉強してから入るのが良いと思われます。