アパートマンションオーナーは遺言を書くべき!!

不動産投資は自分の代で始めるという場合と、親の代で行われていたのを引き継ぐ場合の二つのパターンがあります。私共が見ていると親世代が不動産投資を始めている場合に、多くの場合で相続でもめる事となります。

 

アパートマンションオーナーこそ遺言を書くべきなのです!!

 

自宅だけでも相続問題は争いになるといわれいますが、それが収益不動産も絡んでくると複雑を極めます。そんな中で不動産投資をされているアパートマンションオーナーにとって救いは様々な防止策があるという事です。その一つが遺言になります。

 

相続法改正の一環として2019年1月13日から遺言の方式緩和がなされますが、当社がサポートしているえがお相続相談室でこの日を「遺言(1)の意味(13)を考える日」として記念日登録しました。

 

遺言(ゆいごん、いごん)は今までは堅苦しく、難しく、費用の掛かるもので一般の人にはあまり関係ないと認識されていました。それが、この1月13日を境に一般の人に近い存在になっていくと思われます。

 

相続対策で建てたマンション
相続対策で建てたマンションでも遺言等の相続対策は必要

 

 

 

 

相続法改正の施行スケジュール

 

相続法改正(民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律)の施行期日は,以下のとおりです。

 

(1)  自筆証書遺言の方式を緩和する方策

2019年1月13日

 

(2)  原則的な施行期日

2019年7月 1日

 

(3)  配偶者居住権及び配偶者短期居住権の新設等

2020年4月 1日

 

残される母親が安心して暮らすための手続のすべて
残される母親が安心して暮らすための手続のすべては相続対策も満載

 

 

自筆証書遺言の方式緩和とは

 

自筆証書遺言の方式緩和のポイントは今まで、自筆証書遺言は全部自筆で書かなければなりませんでしたが、それを一部財産目録等に限ってパソコンでの作成やコピーなども可能となりました。(記名押印等の要件がありますが)

 

不動産投資をされている方の場合には物件の数も多く、土地が何筆にも分かれている場合もあり財産目録の作成に手間取り、中には間違いが多く発生しておりました。

 

折角作成した遺言書も内容が間違っていては問題です。1月13日以降は費用のほとんどかからない自筆証書遺言を作成して将来に備えたいという方が増加するのではと思われます。

 

 

自筆証書遺言について詳しくはこちらをご確認ください。
http://u0u0.net/NXCc

サブリース契約トラブルを回避するには?

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!~トラブルの防止に向けて消費者庁と連携~」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

サブリースでのマンション投資
サブリースでのマンション投資

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約(賃貸借契約)を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

サブリース契約前調査
サブリース契約前調査は物件調査、サブリース契約調査、サブリース会社の調査まで

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 サブリース契約外の大規模修繕
サブリース契約外の大規模修繕

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。

コインランドリー投資か不動産投資か?

コインランドリー投資も私が実際にやっている投資なので不動産投資の延長でご紹介します。

 

不動産投資をしていると一階が空きのビルなどを見かけて、これってどう埋めたら良いのかなと考えたのがコインランドリー投資をやろうと考えたきっかけです。

 

ただ、コインランドリー投資を先に考えている人も多いかと思いますので、そちらを説明します。

コインランドリー投資とは
コインランドリー投資とは

 

 

コインランドリー投資

 

コインランドリー投資の特徴

 

コインランドリー投資に関して良く言われる特徴が、機械が勝手に稼いでくれる楽な投資で高利回りであるという事です。本当でしょうか?

 

一部当たっていますが、一部間違ってます。

 

確かに機械が自動で収益を上げてくれますが、毎日清掃員が行って清掃しておりますし、誤入金等のトラブル対応はコールセンターでしてもらってます。また、それらの管理の為には費用の負担もしております。

 

特徴としては通常は「ほとんど放って置いてよい」がトラブル対応は必要だし、清掃は毎日必要であるという事です。清掃は空間の清掃のみならず一日で結構な綿ぼこりが溜まるから洗濯機乾燥機の清掃が必要となります。

コインランドリー投資と太陽光

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資の相性は意外と良いです。

 

コインランドリー投資が太陽光発電投資をされている方に一番分かり易いのは、太陽光が収益を上げている日にはコインランドリー投資は良くないという事です。

 

これってどういう事かと言えば、どちらも天気に非常に影響を受ける投資であるという事です。

 

太陽光発電投資は太陽が出ている時は発電して収益を上げますが、雨の日には収益を上げない。

 

一方、コインランドリーは晴れの日には自宅で干して乾くし、洗濯物が溜まらないので閑散気味、ただ、3日連続ぐずついた天気となるとコインランドリーは大忙しとなり収益もウナギのぼりとなります。

 

コインランドリー投資と太陽光発電投資は投資収益が強い逆相関の関係にあると言って良いのです。

 

コインランドリー投資の即時償却

 

コインランドリー投資の特徴としては中小企業の新規事業としては即時償却の対象になる部分が7割近くある点です。

 

これは中小企業の節税(税の繰り延べ)になるという事です。太陽光発電が同じ様に即時償却が出来る投資という事で人気を上げたのと同じです。

コインランドリー投資のメリットデメリット

 

コインランドリー投資のメリット

コインランドリー投資のメリットと言われて浮かぶ点を箇条書きにすると以下の様になります。

 

1.1年程経つと収益が安定する
2.年間を通じて月次のブレはあるが収益が安定している
3.信頼できる業者に任せれば管理にかかる負担が小さい
4.利用者と大きなトラブルに発展するリスクは低い
5.現金商売で取りはぐれるリスクは小さい
6.広く多くの人を顧客としており、リスクが分散している

 

コインランドリー投資のデメリット

 

1.投資コストが大きい
2.借り入れを起こすことが難しい
3.電気代、ガス代等の燃料コストの高騰により収益が圧迫される可能性がある
4.投資を拡大するのに立地が限られている
5.償却資産で固定資産税が掛かる
6.大きな売り上げと大きな経費の事業である

 

コインランドリー投資開店初日
コインランドリー投資開店初日

 

コインランドリー投資の立地

 

コインランドリー投資で駅から何分は重要か

 

コインランドリー投資では一般の賃貸不動産投資と異なり、駅から何分は重要ではありません。駅から何分かよりもコインランドリー投資の場合には近隣人口と競合店の状態の方が重要です。

 

私の場合には出店予定地の競合店を全て回って、競合となり得るか、なったとしても勝てる相手かどうかを評価してました。

 

これはコインランドリー投資を進める業者もある程度はやってくれるスクリーニングですが、当事者である投資家本人も確認すべきです。

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰が使うか

 

コインランドリー投資で考えるべきは誰がそこを使うかです。利用者がどの様な人が多いか、そこへ来るまでの交通手段は何か等が重要となります。

 

そこに来る人は、徒歩が多いのか、自転車が多いのか、バイクが多いのか、車が多いのか…

 

更に、ファミリーなのか、単身者が多いのか、業務用が多いのか等も調べる必要があります。ファミリーの場合にはシーツや毛布などの大きめの洗濯物が多い為に自動車での来店が多く、駐車スペースが必要となります。

 

一方、単身者が徒歩で来るような場所の場合にはその心配はありません。

 

また、想像したら分かるかもしれませんが、余りに視認性が高すぎ立地も入りづらい要因となってしまいます。人通りが非常に激しい通りに面した1階だと女性の方などは入りづらい場合もあります。

 

店舗がマンション等の一階等の場合にはそのマンションが今後どうなるかもある程度調べて方が良いかもしれません。賃貸で入ったは良いが、立ち退きを要求されてはどうにもなりませんので。

 

 

ダイエー武蔵村山店に出店
ダイエー武蔵村山店に出店

 

コインランドリー投資の競争激化

 

コインランドリー投資は現在過渡期に入っていると言って良いかもしれません。正直、マンション投資などと同じで良い立地はあまり残されていないのが現状です。また、良いと思っても競合店があったりします。

 

太陽光発電の際もあったことですが、即時償却が取れるとなると一気に法人需要が盛り上がり、本来出さない方が良い立地に出店されたりして競争が激化します。現状ではその様な流れとなっております。

 

コインランドリー投資のリスク

 

コインランドリー投資は様々なリスクがあります。大きい投資に、大きい売り上げ、大きい経費のビジネスである点が関係しています。

 

コインランドリー投資の競合出店リスク

 

コインランドリー投資の最大の脅威は新規に他の競合店が出店してくることです。これは店舗が既にあれば知ることができますが、将来の建て替え等でどのように変化するかが分からず競合店の状態を正確に把握する事は難しいのが現状です。

 

例えば、マンション建築があってその一階にコインランドリーが入るという事は起こり得ることです。

 

その為、私は他の事業や投資をしていてリスク分散がされている人以外にはコインランドリー投資を勧めません。つまり、最初にする投資はコインランドリー投資ではないという事です。

 

コインランドリー投資のコスト上昇リスク

 

コインランドリー投資は固定費変動費に関わらずコストの高い投資になります。固定費という事でいえば一台100万以上もするランドリーを何台もそろえる必要があります。

 

変動費は洗濯機を動かす電気代と乾燥機を動かすガス代と上下水道費になります。電気とガスの価格に収益性は影響を受けます。これも投資家本人が制御出来ないリスクになります。

 

コインランドリー投資の人口減少リスク

 

コインランドリー投資の人口減少リスクは少しずつ収益性を蝕むリスクになります。また、高齢化によって商圏が狭まる可能性もあります。

 

例えば、車で来てくれていた70歳の方も、75才になったら車の免許を返納して移動範囲が狭まります。おのずと当初のランドリー商圏も狭まってしまいます。

 

人口減少や高齢化は徐々に影響を与えますので、立地の特性を調査する必要があります。

 

 

まとめ

 

コインランドリー投資は一番初めに行う投資や事業ではない。不動産投資、太陽光投資、その他事業等が軌道に乗っている人が収益機会の分散とリスク分散と税の繰り延べの為にやる投資だと思います。

 

立地を見る上で、比較的専門性が必要となる為不動産投資などで不動産を勉強してから入るのが良いと思われます。

アパーローン減少へ

アパートローン、マンションローンについてのアップデートです。日経新聞のイブニングニュースというのによると地方銀行が不動産投資向け融資をより厳しくして行くスタンスの様です。

 

夕暮れ
夕暮れ

 

 

アパーローンの地銀のスタンス

 

日経新聞のイブニングニュースというのが流れてきました。

 

日経のオンライン購読者向けの記事でした。

 

日経オンライン
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37802950V11C18A1MM8000/?n_cid=NMAIL006

 

簡単に要約すると、日経新聞が地方銀行105行に対してアンケート調査を行ったという事です。地方銀行は銀行全体でアパートローン残高の6割程度を占める状態です。残りがメガバンク等都市銀行です。

 

105行で群馬、スルガ、島根、香川、沖縄の5行を除く地銀から回答を得たそうです。何と、その全部の地銀が不動産投資向けの融資を「積極的に取り組む」かという問いに対してネガティブな解答をしたそうです。

 

つまり、地方銀行はアパートローンを絞るという事です。

 

アパーローンのアパート、マンション投資への影響

 

ここらか導き出されるのが、新規のアパート、マンション投資に大きなブレーキがかかるという事です。

 

今まで、LTVを高めに出していた地銀もLTVを下げて融資物件の担保価値をより厳しくみるという事を意味してます。以前は自己資金1割で買えていた人が自己資金3割を要求されるという事です。

 

また、そもそもですが、融資対象を年収や資産背景で絞る可能性もあります。例えばスルガであれば年収600万以上の人しか融資しないとしてましたが、それが1500万以上とかに上がってしまう事を意味します。

 

アパート、マンション投資はこのことから売買が滞って行くことになります。短期で売ろうと思って買った業者等も物件在庫を抱えて苦しんで損切りをしてくるかもしれません。そういう意味では2019年は不動産投資を有利に出来る状態になります。

 

 

新築マンション内装
新築マンション内装

 

アパーローンの不動産価格への影響

 

不動産価格はアパーローンと密接に関わっております。供給サイドである一般個人や法人の売主や業者の売りは同じであるのに、需要サイドの買い手が減ってしまう事になります。

 

というのは融資を受けれない人が増えるからです。若しくは、買いたくても自己資金が足りなくて買えない人が増えます。価格はおのずと下がると考えるべきかと思います。

 

まとめ

 

2018年から2019年は不動産投資という事では激動の時期です。売ってもいいと思っている物件、売って他の物件と入れ替えたいと考えている人は早目に手を打つ必要があります。

 

早目に売却してキャッシュを貯めておけばチャンスが訪れます。2018年の残りと2019年の前半は売りを優先させ、準備が出来た人からチャンスを待てる状態になると思います。

マンション経営

マンション経営について

 

空前の低金利と先の見えない世界経済情勢の中で副業や投資(不動産投資)としてのマンション経営が見直されております。マンション経営は安定していて、ミドルリスク、ミドルリターンである等のイメージから興味を持たれています。

 

また、最近のシノケン等の「土地が無くても、頭金がなくてもマンション経営は出来る、私でも出来た!」的なテレビCMのせいもありマンション経営が安易に捉えられている感が高まってきております。

 

そんな中で不動産投資の1つのカテゴリーであるマンション投資とマンション経営について簡単にまとめてみました。

 

 

 

マンション経営
マンション経営

 

マンション経営とは

 

そもそもマンション経営とは何ぞやという話になりますが、大手分譲ディベロッパーが建てる分譲マンションを管理して行くのも広い意味ではマンション経営と言えますが、ここでは個人の方などが収益を得るために行うマンション投資にとってマンション経営をご説明します。

 

同じマンション投資でもワンルームマンション等を区分で買う区分投資の場合には1棟物のマンション経営ほど複雑ではありません。なので、一棟物マンション投資をした場合に話を絞ってご説明します。

マンション経営のメリットとデメリット

 

マンション経営のメリットは何かと言えば以下の様な項目になります。

メリット

1.入居者が複数に分散されており収入が安定している

2.マンションの場合には鉄骨や鉄筋コンクリート造などと異なり耐用年数が長く建物自体が頑丈で地震等の災害リスクが低い

3.マンションは耐用年数が長い為、借り入れも長期で行う事ができ不動産投資のキャッシュフローが得られやすい

4.マンションは立地が良ければ空室リスクが低く安定的に入居が期待できる。(23区の入居率は95%を上回っているという調査結果がある)

5.新築から5年位までは固定資産税の優遇などの税務上のメリットを得られる可能性がある

6.更地の土地に比べて相続税の評価減となる可能性がある

 

デメリット

1.規模が大きくなるので借り入れが大きくなる

2.経年劣化すると思わぬコストが掛かってくる

3.他の新築物件との競合があり、将来近隣でマンションが新築される場合に入居者が入りづらくなるリスクがある

4.現在の想定賃料が長期間継続しないリスクがある

5.更地にするにあたって解体費用等が高い

 

 

管理の行き届いたマンション
管理の行き届いたマンション

 

マンション経営成功のカギは管理

マンション経営成功のカギは多くの人が述べている通りマンション管理が如何にしっかりしているかによります。ただ、この管理も細分化しており大きく分けて3つほどの管理が必要になります。

 

ビルディングマネジメント

建物のスペック等のマネジメントになります。例えば、エレベーターの修繕や保守などの業務があげられます。マンションには他に様々な設備が備わっておりそれらを良い状態に管理していかなければなりません。他に、駐車場、玄関外構、屋上、避難経路、消防設備、貯水槽、受水槽、等々の設備が日夜問題なく動いていて成り立つのがマンション経営となります。

 

プロパティマネジメント

プロパティマネジメントとはビルディングマネジメントで細分化された物の管理から、建物の物理的な維持・管理業務、不動産を賃借するテナントの勧誘、交渉、賃貸借契約締結業務の代行、賃料・共益費などの請求や回収、トラブル時の対応などがあります。 また、プロパティマネジメント会社は、定期的にプロパティマネジメント・レポート(PMレポート)を作成し、所有者に対して報告します。

リーシングマネジメント

プロパティマネジメントの賃貸管理部分を抜き出すとリーシングマネジメントとなります。空室が出来た場合にどの様なリフォームを施すのが良いのか、どの様なスペックが好まれるか等の調査を行い、所有者等にフィードバックします。また、賃貸借契約の管理や火災保険の締結、テナントの延滞管理等も含まれます。

この様な異なる視点のマンション管理の専門家がそれぞれ知恵を出し合ってどの様にマンション経営を進めて行くか常にコミュニケーションを取る必要が出てきます。また、その際にはマンションオーナーである所有者とのコミュニケーションも含まれます。良いマンション管理会社は、良いコミュニケーションを取る会社とも言えます。

 

管理の良い共用部
管理の良い共用部

 

マンション投資のリスク

 

マンション投資のリターンについては誰もが分かっている事かと思いますが、マンション投資のリスクは見逃されやすいのでマンション経営のデメリットの所でも触れましたが、再度確認させて頂きます。

 

マンション投資のリスクは、建物のリスク、資金のリスク、入居者のリスクという面からみる事も出来ます。

 

建物のリスク

建物のリスクとは何かと言えば、マンション経営すると意気込んで新築マンションを建てたばかりには顕在化しませんが、経年劣化と共に増加します。様々な設備に不具合が発生し始めます。

 

エレベーター、貯水槽ポンプ、上下水道の給排水設備、屋上防水、消防設備等々が日々劣化しておりますので建物で問題が発生して、入居者に迷惑をかけるという事が起こり得ます。資金が潤沢であればある程度先回りして交換や修繕を進められますが、なかなかそうもいかないのが現実です。それらのリスクを長期的な修繕計画を基に管理していくのもマンション経営の重要な要素になります。

 

資金リスク

資金のリスクとは何かといえば、多くの場合にはマンション経営をするにあたり多額の借り入れを行っているかと思いますが、マンション経営で得られる資金を日常生活等の生活費に回し過ぎてしまっている場合に注意が必要です。

 

必要な修繕計画に基づいた修理が行いばかりか、突発的に発生する事故やトラブルに対応しなければなりません。その際に資金がある程度蓄えられていない場合には資金ショートしてしまう可能性があります。その為、手元の資金を把握しておくことも重要ですが、また、突発的な資金需要に対応出来るようなリスク管理として長期的な金融機関との付き合いなどをされておく事が重要です。

 

入居者リスク

入居者のリスクとは何かといえば、入居者が家賃を払えなくなるリスク、入居者が入らないリスク、入居者が亡くなる等のリスクがあります。入居者のリスクは年齢や性別、家族構成などによっても大きく異なります。

 

若者が中心のエリアの場合には亡くなられるリスクは低くても、家賃不払いのリスクはあります。一方、65才以上の高齢の入居者の場合には家族構成がどうなのか、近くに身内がいるのか、サポートがあるのか等様々な要因が重要となります。単身の高齢者の場合にはこのリスクが一番高くなります。

 

では、そういった人を入れなければ良いのでは?と思われるかもしれませんが、現実的には日本の人口構成が高齢者が増加するいびつな形になっておりますのでその様な人を入れなければ入居してくれる人がいない場所もあります。その為、マンション投資で重要なのは場所の選択になります。これについては別の機会で書きたいと思います。

 

まとめ

マンション経営はテレビCMで言われる様に「頭金が無くても、土地が無くても、出来る!」かもしれませんが、安易なスタートは数年から10年後に大きな後悔となってしまうかもしれません。

 

マンション経営には管理が大事であり、その管理も建物等の物理的な管理、と資産負債や賃貸契約の管理等の大きく分けて2つの観点から重要だと理解してください。

 

そして、マンション投資をしてマンション経営をして最初のころはキャッシュフローがあるので気が大きくなるかもしれませんが、いずれ、建物は老朽化し、家賃は減少し、費用は増加する事を肝に銘じなければなりません。

アパートローン・マンションローン

アパートマンション購入には借入が不可欠になりますが、アパート経営・マンション経営初心者の方にとっては概略を知っておくことが必要かと思います。収益不動産投資を始めてかれこれ20年になる不動産投資家でもある社長の私が簡単にご説明いたします。

 

目黒区柿の木坂のマンション
目黒区柿の木坂のマンション

 

 

アパートローン、マンションローン

アパートローン、マンションローンとは何でしょうか?アパート経営、マンション経営をするにあたって避けては通れないのがアパートローンやマンションローンになります。各金融機関によってアパートローン、マンションローンの位置づけは異なります。金融機関の業態毎によってまず大きな違いがあって、それに個別行の個性が出るといった感じでしょうか。

 

アパートローン、マンションローンを扱っている金融機関等は以下のカテゴリに分けられます。

 

1.メガバンク/都銀
2.信託銀行
3.地方銀行
4.信用金庫
5.信用組合
6.ノンバンク
7.外資系金融機関

メガバンク都銀

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行がこのカテゴリーになります。都銀におけるアパートローンの位置づけは実はあまり高くないのが現状です。

 

都市銀行若しくはメガバンクが向いているのはどちらかと言えば利ザヤの取りやすい海外融資や大企業向け融資になっております。都市銀行は財閥の大手企業の大規模なプロジェクト案件の融資をしたり、外資系金融機関が行ったローンのローン資産の買取をするなどして残高を大幅に伸ばしております。

 

要は、都銀は普通の個人に対しての融資にはあまり積極的でないのが現状です。ただ、そうは言っても都銀でも金融資産で3億以上や5億以上の個人には融資をしております。どちらかと言えば1000人に1人位レベルの年収だったり資産背景を持っている人に融資をするのが都銀と考えると分かり易いかと思います。

 

ただ、りそな銀行に関しては、都銀の中では唯一アパートローン、マンションローンを普通の個人にも出しております。100人に2,3人レベルの資産背景の方にもローンを出しています。(例:年収1500万、自己資金3000万等の方…あくまでも私見ですが)

 

信託銀行

信託銀行の現在の貸付業務の位置づけが若干低いというのが私の理解です。信託銀行は遺言信託等の相続に関わる信託業務や手数料収入に注力しておりアパートローン、マンションローンの重要度はかなり低いのが現実です。

 

ただ、遺言信託等をされる土地持ちのオーナー等に対してアパートローン、マンションローンを組んでアパート経営等をされているケースを拝見します。イメージ的には土地で相続税評価額3億以上位の方々等に融資している様な感じです。

地方銀行

地方銀行は最近不祥事で有名になってしまったスルガ銀行をはじめ幾つかの地方銀行がかなり積極的でした。他に西京銀行もTATERU関連の融資に問題があったといわれています。

 

地方銀行はアパートローン、マンションローンを考える上ではかなり重要度の高いセクターの金融機関になります。というのも、地方銀行はその地元で預金は増えても、融資が殆ど伸びないのが現状だからです。

 

地方銀行は地元での融資が伸びるどころか、法人の廃業等によって減少の一途をたどっております。そんな状況で、上場している限り収益を求めなければならない法人の運命として、利ザヤの取れる所という事で地方銀行は出てきております。

 

関東地方では、横浜銀行、東日本銀行、千葉銀行、静岡銀行、群馬銀行等々の金融機関が比較的アパートローン、マンションローンに積極的な感があります。但し、それも不祥事等が影響して日々変化しております。

 

信用金庫

信用金庫は数年前まではあまりアパートローン、マンションローンに積極的ではありませんでしたが、ゼロ金利政策になったころから姿勢が転換しました。西武信金が積極的に融資を伸ばして、支店も増加させているのも他の信金を刺激してきたと思います。

 

私の取引先の芝信金等は全く動きがありませんでしたが、この1,2年で大分姿勢が転換しました。西武信金が異色なのは営業エリアの遠慮がないところです。多くの信金は昔ながらの縄張り意識が抜けずに他のエリアに出て行きませんが、西武信金はもともとは杉並区、中野区辺りが地盤でしたが千代田区や港区にも進出してきております。

 

この動きが他の動きの鈍い信金を刺激したのではと思っています。ただ、それでも信用金庫の場合に問題となること多いのが投資エリアと借り手の住居や職場の住所地です。それらの状況によっては借り入れが上手く行かない場合もあります。例えば、千葉の物件等を融資依頼しても難しい等の難点があります。

信用組合

信用組合は信用金庫と比べて設立母体との関係性が強かったのがこの数年で背に腹は代えられないという事でアパートローン、マンションローンにもじわりと出始めてきてます。大手は大東京信用組合、第一勧業信組の2社です。大信は食肉市場の組合が発祥です。融資スタンスは堅い感じです。

 

ノンバンク

オリックスなどのノンバンクは不動産投資といっても比較的変わった物件も融資していました。例えば、ラブホテルとかソシアルビルなどです。ただ、リーマンショック等を経て融資スタンスも大分保守化。その代わり、融資対象が多様化しました。例えば太陽光発電システムへの投資などもノンバンクは積極的にしたりしております。また、直近ではコインランドリー建設のための融資等も行っております。

 

外資系金融機関

外資系金融機関でも不動産投資用のローンを出す場合もあります。ただ、本国の慣習によって日本のアパートローン・マンションローンも考えられます。

 

例えば、アメリカの金融機関の場合にはDuplex、Forplexまで4家族入居までのアパートならOK。それ以上の場合には商品が異なり、事業融資の案件となってしまいます。事業融資の案件になってくると1億、2億という金額では案件化せず、法人が行う数十億レベルのローンでないと通らないというのが現状です。

 

また、日本の融資業務に慣れていないせいか間に外国人上司が絡むせいか突拍子もない要請がなされる場合もあります。手を引くのも早い為融資残が上手く積みあがらない場合には撤退したりする事も多くみられます。

 

外資系金融機関の場合には母国語で通じていると非常に有利なのはあって、中華系の方の場合には仮にシンガポールなどに住んでいても中国の銀行からアパートローン・マンションローンを引く事が出来たりします。中国系の金融機関の方が欧米系よりも日本語への抵抗が無いのか、比較的やり易い印象です。

 

 

カリフォルニア戸建て不動産
カリフォルニア戸建て不動産

 

住宅ローンとの違い

融資のスタンスの違い

アパートローン、マンションローンと住宅ローンの違いは一言でいえば、住宅ローンは誰でも借りれるのに対して、アパートローン、マンションローンを借りるのは誰もが出来る訳ではない。(平均的な年収があって自己破産等の悪い信用履歴が無い限り)という事です。

 

一般のサラリーマンの方でも住宅ローンが通らなかったという話を聞くのは稀かと思いますが、アパートローン、マンションローンの場合にはザラに断られます。

 

門前払いという感じのケースもあります。というのは、年収1000万位の方が、自分の給与振込口座はメガバンクだし、住宅ローンも借りているからと安易な気持ちでメガバンクの支店に行くとあっさりと断られるのが関の山です。(上記金融機関について見て頂ければわかると思いますが…)

 

アパートローンマンションローンと住宅ローンは全くの別物と考えて頂ければと思います。アパートローン、マンションローンが引けたら不動産投資の30%は成功したといっても良いかもしれません。

融資における担保の考え方

住宅ローン

住宅ローンの担保は借り入れる人の支払い余力を担保に資金を出すというのが主な考えです。また、購入する物件そのものも抵当権に取ります。ただ、延滞率が低いという事と、団体信用保険にも入ってもらうという事で、金融機関側のローンに対する裏付けとしては、①借主の給与等②連帯保証人の支払い余力③住宅そのもの④団体信用保険と4つほどあります。住宅ローンを出すに連帯保証人がいない等全てを満たしていない場合であっても住宅ローンの場合融資が出ます。

 

アパートローン、マンションローン

アパートローン、マンションローンの場合には融資をする物件への評価が非常に重要となります。まず、これが第一関門です。融資をする物件が①違法物件ではない②法定耐用年数が十分ある③家賃収入などが適切である等々の項目が調査されます。スルガ銀行の融資ではこの情報を書き換えていたと報道されています。特に③の家賃収入の改竄が多かったという事です。

 

物件は①~③を調査し、金融機関独自に評価価格を出します。その方法が収益還元法であったり、積算法になります。この両方の評価基準で出した評価価格に各銀行の担保掛け目をかけます。それと融資額がどの程度乖離しているか等をまず、事前審査の段階で出すのが一般的です。

 

その後、融資希望額が担保評価よりも上回っている場合には、借入者の返済余力を見ます。借入者の資産、年収と連帯保証人の資産、年収が考慮されます。ここで、余程のVIPの場合にはプラス評価がなされ融資額が伸びます。

 

アパートローン、マンションローンにおいては物件の評価が非常に重要でして、住宅ローンでは見逃されていた耐用年数をオーバーしている物件等への融資は出づらくなります。(住宅ローンは物件ありきではないのです。住宅ローンは借りる人ありきです。)

金利の違い

住宅ローン

住宅ローンは誰でも家を所有して欲しいという政府の政策的な意味合いと、オーバーバンキングの現状から金利が非常に低い水準に落ちて来ております。2018年秋現在、変動で一番安い金利で0.5%前後となっております。特にネット銀行はコストが低いという事からかなりの低金利を提供しています。また、日本の住宅ローンは延滞率が非常に低いという事でリスクの低い資産と思われているため高い金利の先でも変動で1.5%前後で推移しております。

アパートローン・マンションローン

アパートローン・マンションローンの金利は千差万別でありますが、一般的には住宅ローンよりは1%程度高いケースが多いと思います。今現在ですと、1.5%位の変動金利であればかなり低いと言えます。ただ、超VIPクラスになりますと1%を切る水準で出す場合もあります。調達金利の低い体力のあるメガバンク(都市銀行)か第一地銀でないと対応出来ないと思われます。

 

一方、高い金利の方でいえば、信用金庫から信用組合の場合に2.5%~3.5%当たりの金利水準が多くみられます。そして、今は出てないと思いますが、スルガ銀行は4.5%等の金利で出しておりました。人や物件によって1%~4.5%まで幅があるのがアパートローンマンションローンだという事をご理解いただけると思います。

 

三井住友のローン返済予定表
三井住友のローン返済予定表

連帯保証等

住宅ローンは団体信用保険を付ける様に要求される事が殆どです。もし、団信が付けられない人の場合に連帯保証人が必須となると思います。

 

一方、アパートローン、マンションローンの場合には、多くの場合に団信の割合が低くなります。団信は1億までがほとんどでして、3億円の借り入れをしても1億までの団信となります。ただ、例外的にオリックス等は団信を2社から取って合計2億の枠を提供しておりました。現在は違った運用になっているかもしれませんが。

 

また、資産運用法人での借入の場合には代表取締役の連帯保証が必要になりますが、これは実質上連帯保証が無いのと同じになります。

 

まとめ

アパートローンマンションローンと住宅ローンは全くの別物と考えて頂ければと思います。アパートローン、マンションローンが引けたら不動産投資の30%は成功したといっても良いかもしれません。

 

アパートローン、マンションローンのトレンドと歴史

 

アパートローン、マンションローンはバブルとバブル崩壊の流れの中で、『歴史は繰り返す』という様な同じ事が何度も発生しております。アパートローン、マンションローンと不動産価格、少なくとも投資用不動産の価格は密接に関連しております。

 

アパートローン、マンションローンが出やすい時は、投資用不動産の不動産価格が上昇し、アパートローン、マンションローンが出づらい時は不動産価格が下落します。

 

1980年代後半~90年代前半

1980年代後半~90年代前半のバブル崩壊時にはアパートローン、マンショローンに限らず、あらゆる融資の基準が緩くなっておりました。利益の出ている法人等に対しては株式投資の資金を融資していた等恐ろしい話もあります。それが、一旦日銀の総量規制によって融資が閉められることによって、多くの不動産会社が破綻し、不動産価格が下落しました。

90年代後半~2009年頃

その後、私が不動産投資を始めた2000年頃には金融緩和が進み、物件によっては融資が得られる状況になってきました。その頃、当時の新興不動産会社の一部はまだ割安な不動産を購入して顧客に販売しておりました。特に不動産ファンド向けの融資が大きく伸びた時期です。

 

ノンリコースが広く浸透しTKGK等のファンドスキームを多くの不動産会社が導入しました。そこで、金融機関は日系、外資系に関係無くノンリコースローンを出し、『証券化する』というのが流行りました。2008年頃にそのピークが来て、リーマンショックを期に不動産ファンドへの融資は極端に狭められました。

 

多くのノンリコースローンは期限5年等で借りてましたので、その5年の期限が来るとリファイナンスが出来ない状態に陥りました。その時、ほとんどの金融機関はファンド向け融資を絞り、一部の個人の不動産担保の多い層に限った融資に傾きました。私はその当時大規模な物件を購入する事が出来、大変大きな収益を得る事が出来ました。

 

2009年頃~2011年

その後、リーマンショックの傷は極度の金融緩和という劇薬によって癒されつつありました。各、金融機関も極端に出さない融資姿勢からチェンジし始めた頃です。ところが2011年に東日本大震災が起こって、状況が少し変わりました。今まで、希少物件という事で空くことが少なかった外国人のエクスパット向けの物件に空きが出始めました。

 

東日本大震災、いや、福島原発事故の問題で外資系企業の支店長クラスがこぞって香港に転出しました。その為、外資系企業のアジア拠点のヘッドクォーターが香港やシンガポールや上海に奪われてしまったのです。外資系に勤務の私の友人も取引するプライスを出すために香港のトレーダーのお伺いを立てなければならない等とぼやいておりました。

 

2013年~2018年

東日本大震災のダメージが表面上は徐々に薄らぎ日本のイメージが原発で危ないから、安心安全な国にまた戻り始めた時に一つの転機となる事が起こりました。東京オリンピックの決定です。東京オリンピックの決定で金融機関の融資姿勢も大分緩みました。また、東京やその近隣県での融資拡大が進められてきました。

 

その当時、静岡、群馬等の金融機関がより東京都内での顧客開拓にいそしむ様になりました。その一つが現在世間を騒がしているスルガ銀行になります。ただ、スルガ銀行のみならず、静岡銀行、群馬銀行等もより都心に近い所に顧客や融資機会を探り始めたのは間違いありません。また、外国人のイメージが好転するのと同時にインバウンド需要が意識される様になり、京都、大阪、札幌等の観光資源の豊富な所にも資金が流れる様になりました。

2018年~2019、20年

スルガ銀行問題、西京銀行問題、西武信金への金融庁調査等を受けて、各金融機関は不動産融資への融資に及び腰になりつつあります。恐らく、その傾向はこの1,2年は続くと思われます。また、アパートローン、マンションローンの問題は今後も発生してくると思われます。その際に、各金融機関の融資姿勢はより慎重になってきます。

 

より、建物が新しく耐用年数がある物件で、駅からの距離も近く入居状態も良く、分かり易い物件に対しての融資に傾倒していくと思われます。また、融資を受けられる人の間口も狭まり、担保評価も低く、融資比率も低く(自己資金を多く)という傾向が継続すると思います。

まとめ

この20年前後の金融機関の動きを見ていると、この1,2年はレバレッジを上げて物件を購入というよりは低いレバレッジで、良い物件で、資産背景や年収の良い人にのみ融資するという流れになってくると思います。

 

アパートローン、マンションローンのリスクは

アパートローン、マンションローンのリスクは私が思うには他の借り入れに比べると遥かに低いと思っています。例えば、株式投資の際の信用取引の際の融資が比較の例として分かり易いので挙げてみます。信用取引をすることによって手持ち資金に比べて数倍のポジションを取ることが可能ですが、融資の状態は結構不安定です。その理由は以下にあります。

 

株式への融資である信用取引

1.融資の期間が多くの場合半年などと短い
2.融資の対象となる担保が株式の価値で価格の変動性が高い
3.担保株式の時価評価され、それに応じて追加担保の提供を日々迫られる
4.リファイナンスが出来ないので、一旦すべて売却するなどしなければならない状況に追い込まれる。

 

不動産への融資(アパート・マンションローン)

1.融資の期間が20年等と長い
2.融資の対象となる担保不動産の時価評価をせず、通常追加担保提供がない
3.キャッシュフローが回る限り期限の利益が守られる
4.リファイナンスが比較的容易である。特に耐用年数期間が残っている場合。

 

比べてみて分かると思いますが、株式の信用取引等が期間が短く、時価評価であるのに比べて時間を稼げるのが不動産投資の良い所です。(予期せぬロスカットを強制させられることが少なく計画が立てやすいという事です。)

 

アパートローン、マンションローンはどこまで借りられるか?

 

アパートローン、マンションローンの上限ですが、正当にやるのであれば15億前後が上限と考えて良いと思います。私も最大12億位まで個人資産運用で借り入れを行いましたが、それ以上になってくると流石に色々と面倒が多くリスク分散の観点からも私はそれ以上伸ばしませんでした。

 

ただ、15億程度の融資は長い時間をかければ積み増すことは可能かと思います。多くの不動産投資のアドバイザーが数十億の融資を引っ張る為に開示せずに別法人での借入を推進されておりましたが、その抜け道も今回のスルガ銀行問題等でふさがれるのではと思っております。金融資産1億前後の資産家で給与所得等潤沢な方であれば、例えばこんな感じで借りれるかと思います。

 

モデル借入ポートフォリオ

りそな銀行 (都銀 メガ)3億
千葉銀行  (地方銀行) 3億
西武信金  (信用金庫) 3億
大東京信組 (信用組合) 2億

*あくまで、参考例としてです。現実借り入れが出来るかどうかは物件と本人の信用力によります。

 

シグマ柿の木坂
シグマ柿の木坂

 

 

アパートローン、マンションローンを借りる上での注意点

 

アパートローン、マンションローンを借りる上での注意点をまとめる以下の様になります。

1.その時その時で状況が全て違うという事
2.いきなり支店に融資の申し込みをしないという事
3.金利優先で金融機関を絞らない事
4.同じ金融機関に絞り過ぎない事
5.追加担保や保証人はメリットを考慮して投入する事

その時その時で状況が全て違うという事

簡単に解説しますと、過去に書かれた書物やブログを基に行動をしても現実は異なって上手く借り入れが出来ない場合があるという事を意味してます。私のこのコラムもそうですが、全ての情報を毎日アップデートする事は現実的ではありません。

 

ただ、最新の情報というのは私達の様な不動産会社の担当者等に属しています。それを聞くためにも面倒かもしれませんが、不動産会社の担当者と関係を作った方が良いという事です。

 

よくメールで全部のコミュニケーションをリクエストする方がいますが、その様な方には最新の情報は行かないと考えた方が良いです。一度も会った事の無い方に最新の情報を流すでしょうか?買うか買わないかも分からない人に一番良い物件情報を流すでしょうか?自明の理です。

 

いきなり支店に融資の申し込みをしないという事

時々困ってしまいますが、お客様が自分で支店を回るのは良いのですが、私たちの方がどの支店が融資を欲しているかを知っている事を理解されていない方が多いです。

 

銀行員もサラリーマンです、今年度の予算を達成しているのに更に今年度の融資を積み増すでしょうか?予算目標が15億なのに、20億も融資出来たら、来年度の予算目標は22億とかになってしまいます。サラリーマン銀行員的には予算目標15億なら16,7億で留めておきたいでしょう。一方、まだ15億のうち数字が9億しか出来ていない支店は頑張りが違います。

金利優先で金融機関を絞らない事

金利に釣られてその人に融資が出る銀行をわざわざ潰しているケースです。支店内諾も本部決済も取って、更には金利も他からこれくらい出ていると言って低い金利を出させたにも関わらず、他行融資に決まったらどうでしょうか?その担当者、その支店長がいる限り融資が出ないとのみならず、申し送り事項になってブラックリストにのってしまう場合もありますので注意が必要です。

同じ金融機関に絞り過ぎない事

3と似てますが、金融機関側に自行で全部まとめて融資を取りたいというニーズがあった場合に金利を餌に誘ってきます。1,2か月かけて融資書類を作成したにも関わらず短い期間で借り換えられたら、次にその金融機関に融資も申し込んでも時間をかなりおかないと融資が出ないと考えた方が良いです。

追加担保や保証人はメリットを考慮して投入する事

是々非々で対応すべきかと思います。追加担保の提供が全て駄目ではないという事です。ただ、安易な金融機関側の誘いには乗らない方が良い場合もあります。

 

まとめ

アパートローン、マンションローンを良く知ることは不動産投資をする上で重要な要素の2割くらいを占めると思っております。皆様もアパート経営マンション経営を成功させたいのであれば是非とも学んでおいて頂きたい点になります。情報は人に属するのでオンラインオフライン共に情報の収集に努めましょう。