2000万問題を解消できる物件か(文京区売り駐車場)

世間では年金以外に2000万程貯えがないと人生100年時代の生活が厳しいという件で騒がしいですが、証券アナリスト資格を持つ元外資系金融マンでもある私からすると、何を当たり前の事を騒いでいるのかという感じです。

 

但し、貯えが2000万で十分なのかは議論の分かれるところかと思いますが…

 

そんな不安を解消してくれる可能性のある物件として強くお勧めしたいのが文京区の区分マンション内にある平置き駐車場です。

 

 

東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数
東京都文京区の売り駐車場 シャッター付で入居待ち多数

平置き駐車場投資の良い点は

 

1.平置き駐車場なのでメンテナンス費用が低い

2.運営コストがあまりかからない。(機械式の場合には電気代等)

3.減価しづらい

4.借手が多くニーズが高い為安定性が高い

5.賃料を上げる事も可能

6.アパート経営よりも入退去管理が楽である。

7.満室稼働に限りなく近い状態を維持しやすい。(現在テナント待ちの為)

 

 

 

平置き駐車場
平置き駐車場

平置き駐車場投資の悪い点は

 

1.減価償却が取れない

2.アパートローンマンションローンが殆ど使えない。(ただし、事業用融資は使えると思われます。)

3.売却時に買手が多くいる物件ではない。

4.大きくキャピタルゲインがのぞめる事はない。

 

 

年金の穴を埋めるキャッシュフロー

 

良い点、悪い点ありますが、年金の穴を埋めるキャッシュフローとしては平置き駐車場への投資は非常に良いと思います。現金を預金口座に入れて置くのであればこの様な物件への投資は悪くないのではと思います。

 

一部自己資金で残りを事業用融資での購入も可能性があると思います。

 

 

詳細は以下をご覧ください。

文京区売り駐車場

 

 

世界不動産バブル崩壊

オーストラリアシドニー郊外のエッピングという街の話が興味深いです。ロイター通信によると、エッピングの住宅価格は2017年までの8年間で2倍に上昇していたそうです。それが、17年8月のピークから2割以上下がったそうです。

 

その理由はオーストラリア当局は外国人への融資を規制し、中国が資本流出を規制し、中国人投資家によるオーストラリア不動産投資が減ったことの様です。

 

私は実はこれがオーストラリアだけに当てはまるのではなく、世界中の都市で当てはまるのではと思っております。中国人(中華系の方)が買いあさったエリアの一番はオーストラリアですが、カナダやその他の地域にも影響が出てます。

 

 

アメリカカリフォルニア州の不動産
アメリカカリフォルニア州の不動産

 

オーストラリアの不動産

 

ロイターによると不動産価格がピークを付けた2017年、シドニー郊外の住宅地エッピングには開発業者が不動産を高値で買いあさったそうです。それが今では住宅価格の下落に歯止めがかからず、エッピングはバブル崩壊の震源地とみられるようになったという事です。

 

不動産の買い手は支払い不能になり、一部のプロジェクトは借金を背負った状態。債権者が資金を回収するため、アパートがまとめて売りに出され、この地域の不動産価格をさらに押し下げているとの事。

 

過去27年間一度もリセッション(景気後退)に陥らず拡大し続けてきたオーストラリア経済全体に影響し始めています。

カナダの不動産

 

カナダの大手不動産グレーター・バンクーバー調査では、同市の一戸建て住宅の平均価格が40万カナダドルから175万カナダドルとなり、2002年から上昇している。これは15年で3倍以上に価格が上昇したということである。中国の海外投資抑制がカナダでも影響しているという事です。

 

(ファーウェイの副社長がカナダで逮捕されたことなども今後影響すると思われます。)

 

アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有
アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有

 

 

アメリカの不動産

 

当社はアメリカの不動産に関しては2012年前後に2棟購入しましたので、中国人や中華系の方と競合する事が多くありました。また、アメリカでのファイナンスが厳しい時に、シンガポールや香港などではアメリカの不動産のフリッピングファンドのセールスが盛んでした。

 

(アメリカ不動産市場への資金流入の一つがその様なフリッピングファンドでした。)

 

ただ、アメリカのマーケットは大きいという事もあり、現在までの所それ程の影響がある様には見えません。

 

実際、例えば私が購入したオースティン等では2017年に比べて2018年の不動産価格は3%程上昇し、売買数も10%程増加しています。

 

但し、中華系の方の一定程度の投資が入っていた事と日本の大手企業が参入しておりバブル懸念があります。(日本の大手不動産会社は海外投資で高値掴みで有名ですので…)

 

 

アメリカカリフォルニア州不動産
アメリカカリフォルニア州不動産

 

日本の不動産

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりました。売却される方も多くおります。但し、一定程度のインバウンド狙いの買いは継続的に入っております。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)

 

 

不動産バブル指数

 

UBSグループがリスクをランク付けしている2018年主要都市グローバル不動産バブル指数によると香港、ミュンヘン(ドイツ)、トロント(カナダ)、バンクーバー(カナダ)、アムステルダム(オランダ)、ロンドン(英国)までがバブルリスクが高いとされてます。

 

続いて、ストックホルム(英国)、パリ(フランス)、サンフランシスコ(アメリカ)、フランクフルト(ドイツ)、シドニー(豪)、ロサンジェルス(アメリカ)、チューリッヒ(スイス)、東京が買われ過ぎと評価されてます。

 

香港に関しては60㎡の一般的なマンションを買うのに、一般的な人が年収ベースでの支払いが22年となっているそうです。22年ですよ…日本だと5年、6年を基準に住宅ローンが出て買われてます。

 

このバブル指数の上位の都市は中華系の投資家が好んで買っていました。

 

 

Bloomberg
https://www.bloomberg.com/markets/fixed-income

 

アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件
アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件 (テキサス州オースティン)

 

 

米中貿易戦争の不動産市場への影響

 

私はこの米中貿易戦争の結果が中国をはじめとする世界各国の不動産市場に下落をもたらすのではと危惧しております。この貿易戦争はマスコミの報道によるとアメリカが優位で中国が厳しい戦いとなっているという事ですが、そのネガティブな影響は中国若しくは中華系の方の投資マインドにマイナスに働きそうです。

 

それが、中国国内の外貨持ち出しの抑制と相まって海外不動産投資の抑制へとつながるでしょうし、ファーウェイの話でもそうですが、アメリカの同盟国や準同盟国での中国製品の締め出しは、引いてはそういった人々の不動産投資の解消につながると考えるのが自然かと思います。

 

自分が彼らの立場だったらと考えて、投資している外国がウェルカムでなくなったら投資続ける理由は減りますよね。少なくとも追加投資をしたいとは思わないかと。

 

ロサンジェルスの夕暮れ
ロサンジェルスの夕暮れ

まとめ

 

米中貿易戦争が端緒となる世界的な不動産価格の下落の影響を日本も避けられないと思います。ただ、それがどの時点で起こるかは今のところ予測出来ませんが…

所有者不明土地措置法で空家不動産は減るのか、不動産投資への影響は

空家不動産に関するニュースで廃墟から探検をしていた若者が転落して亡くなった事をご存知でしょうか?人の土地や建物に勝手に入った人が悪いのですが、一方、空家や廃墟をそのままに放置していた方に全く落ち度がなかったとは言えないかと思います。

 

廃墟での事故の記事はこちら
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190519-00022369-tokaiv-soci

 

そんなニュースがあるのと時を同じくして、5月17日に所有者不明土地措置法が国会通過。所有者不明の土地の売買に関して一部法制化されたという事です。

 

 

東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)
東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)

 

所有者不明土地

 

廃墟等の放置された不動産が上記の様な悲劇をもたらすのみならず、管理不十分な所有者不明土地は様々な問題を引き起こします。5月18日付の日経新聞によると、「相続で700人の共有になり、役10人の所在地が不明等のケース」もあるようです。

 

所有者不明土地がもたらす問題が顕著に取り上げられたのが東日本大震災の時でした。震災前は海に近いエリアが職住一体で利便性が高く、多くの人々はそのエリアに住んでおりました。

 

ところが、東日本大震災によって発生した津波のお陰で、職住を分けようという考えに至りました。漁業やその加工業の仕事は海沿いで行い、住居はその当時は山林等の未利用地を開発して住居エリアを造ろうという考えでした。

 

その際に立ちはだかったのが、相続等で所有者が不明となった所有者不明土地の存在です。所有者不明土地はその多くは相続人等の所有者を辿る事が出来ますが、その為には多大な時間と労力と費用が掛かります。

 

また、中には所有者不明土地に相続人がいない等の状態に直面する場合もありました。いずれにしても、今回の震災に対応しての開発をするのに、所有者不明土地は壁となって立ちはだかりました。

 

 

開発のために整地された土地
開発のために整地された土地

 

 

所有者不明土地のもたらす問題

 

所有者不明土地のもたらす問題は、震災等の災害時のみならず日本全国で静かに進行しております。所有者不明土地は現在九州の面積を超えて、今後は北海道の面積を超える広さになって、それが拡大し続けていると言われております。(一般財団法人国土計画協会で行われている「所有者不明土地問題研究会」の調査による)

 

所有者不明土地は多くの場合に相続が理由となっております。相続によって遺産分割協議の話し合いがつかない事でみなし共有という状態で不動産が放置されるのが一番の原因と言って良いかと思います。

 

東北の場合等では当初全く価値を持たなかった山林などの土地が、大震災の為皮肉にも価値を持つ土地と変わった事で権利の調整も手こずりました。

 

東京都内等の私の周りでも、東京都心にも関わらず蔦やその他の植物が建物に絡みつき数十年は人が出入りしてなかったのではという不動産に出くわすこともあります。それらの所有者不明土地は空家問題を引き起こし、地域の治安を悪化させ、防災に弱い街を造る原因になっております。

 

 

新宿区の相続物件解体準備中
新宿区の相続物件解体準備中

 

所有者不明土地措置法とは

そこで所有者不明土地措置法(正式名称:所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法)が出来たわけですが、その条件を満たす土地は全国の1%程度に留まるという事で膨大な所有者不明土地問題の解消には程遠いという事です。

 

そこで今後は予防策として2本柱の対策を考える様です。

 

1.所有者不明土地をつくらない仕組み

2.相続登記を義務化、土地所有権の放棄を認める

 

所有者不明土地を活用する仕組み

 

・共有者が不明でも広告・供託等で利用可能に

・所有者が不明でも水道管などの設置可能に

 

東京のマンション
東京のマンション

 

まとめ

冒頭にも指摘しましたが、空家は事件や事故の原因ともなりますし、災害時には誰も管理をしていない土地建物なので災害を拡大する要因にもなります。今後空家問題や所有者不明土地の問題は日本全体の問題であります。

 

空家対策で先行するイギリスでは一定の手続きを経て自治体が利用権を収容できる強い権限の制度があるそうです。日本でも参考に出来るのではという事です。

 

不動産投資という点では空家が多い自治体での不動産投資はリスクが他よりも
高いとも言えると思います。

東急東横線学芸大駅徒歩11分の売り一棟マンション

東急東横線の学芸大駅から徒歩11分の立地で一棟売りマンションが出ました。実はこの物件はリーマンショック後に私の友人に購入してもらった物件になります。

 

その為、当社が当時からの流れが分かりますし、直近数年は満室稼働が続いております。

 

 

東急東横線沿いの一棟売りマンション(学芸大駅11分)目黒区中央町
東急東横線沿いの一棟売りマンション(学芸大駅11分)目黒区中央町

 

 

 

 

目黒区中央町の売りマンション概要

 

 

想定満室利回り約5.7%

 

平成2年築のRC

 

価格7億5000万

 

学芸大駅から徒歩11分

 

コインパーキングと月極駐車場の混合運用

 

 

目黒区中央町一棟売りRCマンションの宅配ボックス
目黒区中央町一棟売りRCマンションの宅配ボックス

 

 

目黒区中央町の売りマンションの特徴

 

テナント属性良好

 

テナントは女性の住みたい路線ナンバーワンの東急東横線沿いという事もあり、高収の若い方の入居が多くなっております。また、若手の芸能人などが過去入居している等お洒落に感度の高い人の入居も多くなっております。

 

コインパーキングと月極駐車場の混合運用

 

コインパーキングと月極駐車場の混合運用にしたのは私の提案でしたが、月極だけで運用するとどうしても未利用の駐車スペースが出てしまう中、一部を時間貸し駐車場運営会社に貸し出すことにより安定的な収益を得る事が出来る様になりました。

 

宅配ボックスを設置してテナントの利便性を向上

 

宅配ボックスは新オーナーのアイデアで設置されました。独身の若い人達で数年前からアマゾン等の宅配のニーズが高まる事を想定して設置しました。築年数が古い物件にしては珍しいのではと思います。

 

エアコン設備を一新

 

エアコン設備は耐用年数を経過していた物を順次新しいものへ入れ替えを進めました。

 

東急東横線学芸大駅一棟売りRCマンションの概要
東急東横線学芸大駅一棟売りRCマンションの概要

 

 

まとめ

 

女性が住みたい路線ナンバーワンの東急東横線沿いマンションであり、ここ数年は常に満室稼働が続いている等安定的な収益が確保出来ております。また、水回りの修繕等かなり大幅に手を入れておりますので築年数の割には現状では問題が少なくなっております。

 

柳沢まで  080-4094-3368

空家総数過去最高

GW中の新聞記事で不動産関連では総務省発表の空家データに関してが最も気になるものでした。

 

共同通信社の4月26日の配信によると、全国の空き家数は2018年10月1日時点で846万戸と過去最高になったことが26日、総務省の住宅・土地統計調査(速報値)で分かった。5年前の前回調査に比べ26万戸増加した。

 

 

その後同日に日経新聞が、5月5日に朝日新聞が記事を書いておりますので、その辺を踏まえて解説いたします。

 

東京都内の空家戸建て
東京都内の空家戸建て

 

空家処理の現状

 

こちらは日経新聞の記事が詳しく出ておりますが、15年に空き家対策特別措置法が施行されて以降、市区町村が修繕や撤去を所有者に特定空家として勧告した物件は昨年10月初めまでで708件。

 

それでもらちが明かないと、解体などの代執行に踏み切った物件も118件あるそうです。

 

ただ、これは現状の空家の総数や増加数からすると非常に低い割合になります。要は、行政の対応が空家数の増加に全く追いついていっていないのが現状です。(全体の増加が26万ですから…)

 

新宿区の相続物件解体
新宿区の相続物件解体

 

都道府県別の空家率の推移

 

 

こちらも日経に詳しく出ておりますが、空家率のランキングは1位が山梨県の21.3%で以下20.3%の和歌山県、19.5%の長野県、19.4%の徳島県、18.9%の高知県と続きます。

 

一方、空家率が今のところ低いのは、埼玉県の10.2%、次いで沖縄県の10.2%、東京都の10.6%、神奈川県の10.7%で愛知の11.2%と続きます。

 

全体的に人口流入超過の自治体が空家率の低い所として見られます。

 

日経新聞の記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44287370W9A420C1EA2000/

 

ただ、これも日本全体として考えたらどうなの?っていう話になります。空家率が低い自治体があったとしても、それは他からの流入によって賄われており日本全体の人口減少と住宅過剰は変わりません。問題の付け替えでしかないのです。

 

人口減少と空家増加から来る工場の閉鎖
人口減少と空家増加から来る工場の閉鎖

 

 

空家特例の延長

 

税制上のメリットが空家を売却した場合に得られる空家特例があります。空家を減らす為に政府が作った制度です。

 

 

当社のお客様でも実際に利用したり、利用を検討された方がおりますが、意外とハードルが高いのがこの特例です。国や自治体も野放図に税額が減少する制度をするわけにもいかないので、空家特例の判定はかなり厳しいものとなります。

 

 

その厳しい要件は以下の点になります。

1. 家を受け取る日の直前まで、家を渡す人(親など)が住んでること。

 

2. 家を渡す人(親など)以外の人が住んでない家であること。

 

3. 家は1981(昭和56)年5月31日以前に建てられたこと。

 

4. 家を受け取ってから売るまでのあいだ、仕事に使ったり、人に貸したり、誰かが住んだりしてないこと。

 

5.自身で空家を解体して土地として売却しなければならないこと。

 

国税庁HP空家特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

 

上記の要件が意外と厳しいので、空家特例をお勧めしなかったケースも御座います。実際のケースとしては空家特例に該当する空家かどうかの判定を市区町村等の自治体の認定をもらってそれから税務署に書類を持ち込みます。

 

 

その際に、税務署と市区町村の間の力関係なのか、市区町村は非常に厳しい判定を行います。

 

 

また、解体を誰が行うかによって空家特例が使えるか否かが決まります。不動産売買とも関係するので解体費を前払いする等意外とハードルが高い点もあります。

 

 

ただ、今後の税制改正で以下の点が変更になるようです。

 

 

【税制改正での変更点】

 

1. 期間が4年延長されて、2023年12月31日までになる。

 

2. 介護認定を受けてから老人ホームに入っても、空き家特例が使えるようになる。

 

3. 使用の制限については「老人ホームに入ってから家をもらうまで」になる。

 

若干、空家特例は利用しやすくなりますが、実際の運用がどうなるのかはこれからかと思います。

 

人口2/3減少時代の到来と「新」成長戦略
人口2/3減少時代の到来と「新」成長戦略

 

 

 

空家不動産は今後も更に増える

 

国や地方自治体の努力は兎も角、野村総研等の統計上の予想では空家は今後も増え続ける事になります。2030年を超える頃には3戸に1戸が空家になる時代が全国的には到来します。

 

先日、私は野村證券主催の人口動態に関わるセミナーに参加しましたが、2100年までの長期トレンドでは江戸時代からの日本の人口の長期トレンドに落ち着くという試算が述べられました。それによると、2100年前後では日本の人口は5000万人前後となり、現在の3分の1近い人数となってしまうという事です。

 

100年住宅を建てるのも良いのですが、100年後にはその住宅を使う人がいない事を考えるべきかと思いました。

 

(総務省の統計によると「住宅総数」も179万戸多い6242万戸と過去最多を更新した。住宅総数、空き家数、空き家率とも伸び率は落ちてきたものの、右肩上がりは続くという事です。)

人口減少のトレンド
人口減少のトレンド

 

 

横浜市港北区の一棟RCマンションレノベーション

ハンモック付き賃貸住宅なる遊び心のあるレノベーションを空室の多い一棟RCマンションに入れてみました。

 

バリューアップ後の物件売却の為に賃料を伸ばすという目的でもあります。キャピタルゲインを伸ばすには高い賃料で空室を埋めた方が良いので…

 

ハンモック付き賃貸マンション
ハンモック付き賃貸マンション

 

 

ハンモックの選択

 

ハンモックは置くタイプのものと、吊るすタイプの物がありますが、今回採用したのが吊るすタイプのものになります。

 

躯体に影響があまりない部分にアンカーを数か所打ってハンモックを吊るす形にしています。置くタイプのハンモックも検討しましたが、部屋が非常に狭くなってしまう等のデメリットが多いと判断しました。

 

 

ステンレス製造作キッチン
ステンレス製造作キッチン

ステンレス製の造作キッチン

 

ステンレス製の造作キッチンはサンワカンパニー等のキッチンメーカーなど複数検討してみましたが、今回の物件に該当する様な汎用品が無かったため、ゼロから造る造り付けのキッチンとなりました。キッチンは部屋の顔になる部分ですのでここは手抜きをせずにある程度の費用をかけてみました。

 

 

広いルーフバルコニー
広いルーフバルコニー

広いルーフバルコニー

 

広いルーフバルコニー(RF)は部屋の広さを各段に広く感じさせる物ですし、ライフスタイルに遊びが組み込める部分でもあります。広いルーフバルコニーの風を感じてもらうのにルーフバルコニーが生きるのではと考えたところでもあります。

 

ルーフバルコニーは建物固有の個性なんで存在しない物件では遊びができませんが、このように広いルーフバルコニーがある物件であれば多様な趣味の方には適しているかな。

 

まとめ

 

キャピタルゲインを得るためのレノベーションと言っても物件の個性とその沿線の所得層の状況によって変わってくるかと思います。

 

この物件があるのが横浜市港北区という事で比較的高い家賃を払える層が住んでいるエリアである事がこの様な遊び心のあるレノベーションを選んだ理由に
なります。

 

同じ横浜市でも例えば神奈川区の鶴見近辺だったら違うアプローチを取ったと思います。

複数の不動産資産運用法人による過剰融資

2019年3月2日付の朝日新聞デジタルによると一個人が複数法人を設立して、その物件購入で10億超の借入をしたが、新規案件をストップされて困っている方がいるそうです。信用調査の裏をかいた方法での物件購入な訳ですが、実際どんなものか概略をご説明します。(1法人1物件スキーム)

 

 

朝日新聞デジタルの記事はこちら
https://www.asahi.com/articles/DA3S13916120.html

不動産資産運用法人とは

 

資産運用法人として上場企業のオーナーなどが自社株を所有するのに利用していたスキームが不動産投資にも一般向けに流用されたものです。

 

以前は有限会社や株式会社が使われてましたが、最近では合同会社が使われております。

 

多くの場合、合同会社を設立してその会社が主体となって不動産投資やその他の資産運用を行う形です。この資産運用法人が1社で株主である個人は、それを利用して銀行から融資を受けて物件を買っている分には、通常の取引となり特段問題ありませんでした。

 

不動産投資
不動産投資

不動産資産運用法人による借入

 

それが今回どこを問題とされたかと言えば、同一個人が複数の資産運用法人を持って、個人の連帯保証をする形でそれぞれの資産運用法人で多額な借入をする際に、その人が関わっている他の資産運用法人を金融機関に状況を伝えなかったという点です。(1法人1物件スキーム)

 

各金融機関からすればAさんが「○○アセット合同会社」で話を持ち込んだ場合には、以前であればその人はその金融機関に一つの資産運用法人のみ所有してその運用の為の借入を依頼していると思ってました。

 

ただ、それもここ1年前後のスルガ銀行問題、TATERUの問題、レオパレスの問題等から変わってきています。

 

 

ローン返済予定表
ローン返済予定表

 

複数の資産運用法人利用による借入

 

資産運用法人が一社で金融機関も把握しやすかったのが4,5年前です。

 

ところが、このAさんが「△△アセット合同会社」や「××アセット合同会社」と複数の資産運用法人を持っており同様に他行から借入を行い、個人の連帯保証をしていたらどうでしょうか?

 

Aさんの個人の借入という点では信用調査会社のデータ上は残らずに、各々の資産運用法人の融資残高だけが記録に残るという点を活用(悪用?)した方法になります。金融機関としては少し前までは個人の資産運用法人が他にあるとは考えてもいなかったのです。

 

私は信用調査会社のデータがどの様の出るのか100%把握しているわけではありませんが、個人での借入の場合にはAさんという個人でどれだけ借り入れがあるかという事が名寄せ出来ると聞いております。

 

ただ、株主である各資産運用法人の連帯保証をしているという点が借入をしていると同次元で信用データに反映されていない様なのです。

 

ある意味、元金融機関出身者が融資の裏側まで熟知した悪知恵から始まったスキームとも言えます。

融資申し込み
融資申し込み

 

複数の資産運用法人利用による借入による問題

 

複数の資産運用法人を使っての不動産投資の問題点は、これから融資を行う金融機関としては個人の信用状況を把握出来ない事があります。また、不作為と言えども情報を提供しない個人は悪意を持って盲点をついてきているところが問題です。

 

借入が無いと思って融資をする銀行からすれば、借入と同じ意味を持つ連帯保証が他の資産運用法人に出されておる状態になります。

投資用不動産市場に及ぼす影響

 

とは言っても、投資用不動産市場にこの様な裏技というかスキームが塞がれた事による影響はあまり大きくないと思っております。そもそも、5社、10社と複数の資産運用法人を設立して不動産投資をしていた人はそれ程多くありません。

 

また、新聞記事では最近出たので最近の事象に思われますが、実はこの2年ほど前から私共や他の不動産会社も問題だと認識しておりました。

まとめ

 

今までこの様な悪いスキームをしてこなかった方にはチャンスが巡り易くなるかもしれません。スルガ銀行の問題もまともにやって来た方にはあまり問題ありませんでしたし、正常化の過程で出てきた膿と考えれば良いかと思います。

アメリカ不動産投資のキャピタルゲインをドル投資

私が付き合いのある某大手証券からの案内で東京グリーンボンド(外貨米ドル)が発行されるのを知りました。

 

期間5年のドル債ですが、2.91%の利回りで東京都が発行体(債券の発行会社)でリスクが抑えめなのに良さそうだと思いましたのでご紹介します。

 

そもそも私の場合はアメリカ不動産投資を2012年頃に行いましてドル円が80円前後でしたが、物件を既に売却し円金利が低いのでドルのまま保有しているという状況でございます。回さないと行けないドルがあるという状態です。

 

 

太陽光発電等もグリーン化に貢献
太陽光発電等もグリーン化に貢献

 

 

 

債券概要

売出期間

売出期間は2018年12月7日~17日になります。ボーナス時期を意識した売出期間になっているなという感じです。

発行体

発行体は東京都になります。日本で一番裕福な自治体ですね。

 

売出価格と申込単位

売出価格は100%で申込単位が1000米ドル単位になります。日本円で言えば11万前後で一単位投資できます。

利払日

毎年6月17日および12月17日の年2回です。これも丁度両方ともにボーナス時期と重なります。

償還日

元本が返ってくる償還日は2023年の12月15日になります。

購入対象者

購入対象者がユニークで東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県に在住または在勤・在学の個人および同エリア内に営業拠点のある法人・団体等となっています。

 

購入限度額

一団体あたり50万米ドルと債券発行としては小ロットに抑えてあります。

 

資金使途

資金使途が以下の項目に絞られております。主にグリーン化にプラスとなる事業への投資となっています。

 

1.都有施設・道路の証明のLED化

2.都有施設のZEB化推進(ネットゼロエネルギービル化)

3.公園の整備

4.東京島しょ海岸保全整備事業

 

 

アメリカ西海岸のサンセット
アメリカ西海岸のサンセット

市場環境

ドルの金利環境を考える必要がありますが、ドルの金利はアメリカの経済によって決まってきます。今後金利が上がるので上がった時に投資した方が良いのでこの様な投資は先延ばしにするのも一つの考えです。

 

ただ、現在アメリカのFRB(連邦準備銀行)は政策金利の利上げ数を今まで想定していたよりも少なくする方向に傾きつつあります。

 

直近のFRB議長のパウエル氏の証言で分かると思いますが、金利上昇はあるかもしれませんが、後少しの上昇しかないと市場は見始めております。その様な状況では期間5年のこの様な債券への投資もタイミングとしては悪くないのではと思います。

 

まとめ

発行総額がチラシには書かれておりませんので分かりませんが、それ程大きな額には思えません。恐らく100億行くかどうかなのかと思います。資金使途も東京のグリーン化だという事ですし、趣旨にも賛同しやすいことから小口の外貨投資としてはローリスクミドルリターンの案件ではと思います。

アパートマンションオーナーは遺言を書くべき!!

不動産投資は自分の代で始めるという場合と、親の代で行われていたのを引き継ぐ場合の二つのパターンがあります。私共が見ていると親世代が不動産投資を始めている場合に、多くの場合で相続でもめる事となります。

 

アパートマンションオーナーこそ遺言を書くべきなのです!!

 

自宅だけでも相続問題は争いになるといわれいますが、それが収益不動産も絡んでくると複雑を極めます。そんな中で不動産投資をされているアパートマンションオーナーにとって救いは様々な防止策があるという事です。その一つが遺言になります。

 

相続法改正の一環として2019年1月13日から遺言の方式緩和がなされますが、当社がサポートしているえがお相続相談室でこの日を「遺言(1)の意味(13)を考える日」として記念日登録しました。

 

遺言(ゆいごん、いごん)は今までは堅苦しく、難しく、費用の掛かるもので一般の人にはあまり関係ないと認識されていました。それが、この1月13日を境に一般の人に近い存在になっていくと思われます。

 

相続対策で建てたマンション
相続対策で建てたマンションでも遺言等の相続対策は必要

 

 

 

 

相続法改正の施行スケジュール

 

相続法改正(民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律)の施行期日は,以下のとおりです。

 

(1)  自筆証書遺言の方式を緩和する方策

2019年1月13日

 

(2)  原則的な施行期日

2019年7月 1日

 

(3)  配偶者居住権及び配偶者短期居住権の新設等

2020年4月 1日

 

残される母親が安心して暮らすための手続のすべて
残される母親が安心して暮らすための手続のすべては相続対策も満載

 

 

自筆証書遺言の方式緩和とは

 

自筆証書遺言の方式緩和のポイントは今まで、自筆証書遺言は全部自筆で書かなければなりませんでしたが、それを一部財産目録等に限ってパソコンでの作成やコピーなども可能となりました。(記名押印等の要件がありますが)

 

不動産投資をされている方の場合には物件の数も多く、土地が何筆にも分かれている場合もあり財産目録の作成に手間取り、中には間違いが多く発生しておりました。

 

折角作成した遺言書も内容が間違っていては問題です。1月13日以降は費用のほとんどかからない自筆証書遺言を作成して将来に備えたいという方が増加するのではと思われます。

 

 

自筆証書遺言について詳しくはこちらをご確認ください。
http://u0u0.net/NXCc

サブリース契約トラブルを回避するには?

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください!~トラブルの防止に向けて消費者庁と連携~」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

サブリースでのマンション投資
サブリースでのマンション投資

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約(賃貸借契約)を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

サブリース契約前調査
サブリース契約前調査は物件調査、サブリース契約調査、サブリース会社の調査まで

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 サブリース契約外の大規模修繕
サブリース契約外の大規模修繕

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。