不動産投資の観点から2019年路線価をどう見るか

インバウンド需要の高まりから路線価が引き続き上昇しておりますが、このデータは注意をしながら受け取る必要があります。

 

路線価が上昇しているのは何度もコラムに書いている通りですが、インバウンド需要のあるエリアに限定されています。それも多くの場合に駅からの距離の近い商業要素の高い物件が多いことです。

 

インバウンドで盛り上がっている北海道でもニセコ等のエリアは開発が進んで上昇してきましたが、それ以外のインバウンド需要が低い他の北海道のエリアは置き去りにされています。

 

都心商業地の不動産開発
都心商業地の不動産開発

 

 

 

2019年路線価の全体的傾向

 

訪日客が増加している大分県などがマイナスからプラスに転じた一方、下落したの県も27県ありました。このうち22県で下落幅が縮小し、大都市圏や集客力のある観光地と、それ以外の二極化傾向は続いています。

 

東京、大阪、愛知等の都道府県別では19都道府県が上昇しました。沖縄県はなんと8.3%も上昇したそうです。

 

北海道ニセコの不動産投資
北海道ニセコの不動産投資

 

 

 

2019年路線価トップ

 

トップは34年連続で東京都中央区銀座5の文具店「鳩居堂」前。1平方メートル当たり4560万円の路線価は3年連続で過去最高という事です。実際に売買されたらその数倍だと思いますが、売りにでませんので・・・

 

 

宇都宮売りビル
宇都宮売りビル

 

 

東京都心部の路線価

 

2020年に東京五輪・パラリンピックを控えた首都・東京は18年比で4.9%上昇しました。地点別では近年、お洒落なイメージの定着しつつある北千住駅前の上昇が目立ちました。

 

足立区千住3の北千住駅西口駅前広場通りの上昇率は20.1%と高かった様です。複数の路線が乗り入れる利便性の高さから、マンション建設も相次いでおります。

 

ただ、これは東京の俗に言われる「いい所」である山手線内の価格が上昇し過ぎた為に仕方なく外側に流れた投資に引っ張られた点が大きいと私は個人的には思います。

 

五輪にちなんで江東区の門前仲町2丁目が14.3%も上昇したようですが、新築マンションの価格上昇は兎も角、中古マンションの売買は現場の感覚ではあまり活況とは言えないのが現状かと思います。

 

タワーマンションは湾岸エリアを中心にまだまだ供給が途絶えませんので、いつかタワマンバブルがはじけるかと思います。(東京オリンピック前後)

 

足立区の賃貸マンション
足立区の賃貸マンション

 

 

 

地方都市の路線価

 

高知県等の地方都市が久方ぶりに上昇したのも今年の特徴だという事ですが、高知の場合には南海トラフ地震への備えの要素等もあり若干特殊です。ただ、高知市の中心部にある商店街の路線価が27年ぶりに上昇したという事です。

 

また、県全体の上昇が0.6%となった大分県ですが大分市や別府市は10%を超える上昇だったようです。これはインバウンドで温泉の魅力やその地域の魅力が見直されたからかと思います。同じ様に、温泉で有名な静岡県熱海市等も4年連続で上昇が続いているという事です。

 

 

開発のために整地された岐阜県の土地
開発のために整地された岐阜県の土地

 

 

宅地全体の路線価

 

日経新聞記事によると全国約32万地点の標準宅地は18年比で1.3%のプラスとなり4年連続で上昇したという事です。上昇率はこの4年で最も高かった様です。

 

地方にも波及しつつある訪日客の増加や再開発などが地価上昇をけん引しているという事です。インバウンド需要に引っ張られる形ではありますが宅地全体も上昇という形になりました。

 

日経新聞記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO46787370R00C19A7MM0000/?n_cid=BMSR3P001_201907011100

 

 

北海道小樽の運河
北海道小樽の運河

 

 

まとめ

2019年ラグビーワールドカップ、2020年東京オリンピック、2025年大阪万博と日本でイベントが目白押しですが、それに応じてインバウンドの訪問者が増加するに従って日本の魅力ある場所が限定で大幅に上がって行くのは継続すると思います。

 

ただ、一般の方の住む住宅地もドンドン上がると錯覚するのは危険かと思います。2025年には高齢者の人口でさえ減少に転じます。住む人が減り、住む家は必要なくなってきます。土地余り、家余りがすぐそこまで来ております。

世界不動産バブル崩壊(2)

中国不動産マネー急減速
中国不動産マネー急減速(日経新聞6月17日)

 

 

先日中国不動産バブル崩壊のコラムを書きましたが、その数週間後の6月17日付の日経新聞(国際4面)でしっかりとした記事が出ていましたのでご紹介します。

 

世界の不動産市場で中国マネーの勢いが弱まっているという事で、2019年1月~3月の第一四半期のアメリカ不動産投資額の推移を紹介しておりました。その記事によるとアメリカへの中国マネーによる不動産投資はなんと前年同期比で7割減に落ち込んだという事です。

 

世界の不動産価格を引き上げた中国マネーの行方が重要な訳ですが、実は前回のコラムでも書いた通りアメリカでも欧州やオーストラリア等でも減速が鮮明だという事です。

 

 

アメリカ不動産投資(カリフォルニア州物件)
アメリカ不動産投資(カリフォルニア州物件)

中国人投資家による世界の不動産投資

 

アメリカ調査会社のリアル・キャピタル・アナリティクス(RCA)が一定額以上の不動産取引データを調べたデータによると、2018年中に中国の投資家や企業が世界の主要地域の不動産を購入した金額は前年比で46%減少したそうです。これは中国国内を除くそうです。(日経参照)

 

中国人投資家によるアメリカの不動産投資

 

アメリカの不動産投資は2019年第一四半期は6億4000万ドルと前年比で72%減少し、ピークの2016年第3四半期の10%程度の水準まで落ち込んでいる様です。

 

私がアメリカ不動産投資を始めたのが2012年頃でしたが、不動産投資開始当初は中国系とはバッティングしませんでしたが、2014,5年位から結構彼らの動きを聞くようになりました。その頃も追加でアメリカの不動産を買おうとしておりましたが、既に価格が上昇し始めておりましたので私は自重しました。

 

日経によると2015年頃から中国系の投資家によるアメリカの不動産投資が目立ち始めたようです。

 

カリフォルニア州海岸沿いのお洒落な住宅
カリフォルニア州海岸沿いのお洒落な住宅

 

 

中国の投資制限

 

日経によると2017年後半に流れが一転したそうです。RCAのシニアバイスプレジデントのコメントを以下の様に紹介しております。「中国当局が人民元の歯止めをかけ、投資制限を強化した。」トランプ大統領が誕生し、米中貿易戦争も米国投資の心理的な障壁になっているのは想像に難くないです。

 

中国人投資家による売却

 

中小法人や個人投資家とやり取りしている私達の感覚とは若干ずれますが、日経によると大手中国資本の不動産売却が急増しているそうです。(私達は超大手に不動産投資をサポートしているというよりは個人だったりオーナー法人の案件をやっておりますからそれ程顕著な中国人投資家の変化を日本では感じられません。)

 

ただ実際は、当局が特に大手法人に対して圧力をかけて海外投資を控えさせている様です。その為、海航集団という企業グループ等はアメリカで総額1600億前後の物件を2018年に売却した様です。その他、英国のFTの情報によると安邦保険という政府管理下に入った法人もアメリカの高級ホテルの売却交渉を始めたそうです。

 

カリフォルニア州不動産投資
カリフォルニア州不動産投資

 

中国人投資家によるオーストラリア不動産投資

 

前回のコラムでも書きましたが、徐々に下火になってきております。実際日経によると2018年6月までの1年で許可された不動産投資は17%減となりました。オートラリアの件は前回のコラムを参照ください。

 

世界不動産バブル崩壊

中国人投資家によるカナダ不動産投資

 

カナダも中華系の多いバンクーバー(別称ホンクーバー(香港みたいに中華系が多いという事でカナダ人が使いますが))やトロント等の不動産ホテルや高級住宅への投資熱が急減しているそうです。

 

中国人投資家による日本の不動産投資

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりましたし、売却される方も多くおります。ただし、欧米に比べてマイルドな日本の対中姿勢も影響しているのか投資自体は継続しているという印象です。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)対米関係に比べて対日関係が良好になりつつあるので特に売却を急ぐという印象はありません。

 

北海道ニセコの不動産投資
北海道ニセコの不動産投資

 

 

まとめ

前回のコラムでも書いておりますが、私は世界の不動産バブルの牽引車が中華系の投資家だったと思っておりますのでその動向を注視しております。それを見る限り世界で起こった不動産バブルの崩壊が近くあるかもしれないと感じております。

 

日本の不動産価格が上昇した一つの大きな原因が世界の他の地域に比べて優良な不動産が安い、利回りが高いというのが理由でした。その理由がなくなった時に日本の不動産を持ち続ける意味があるのか…そう思っております。つまり、世界の不動産が下落したら、日本の不動産も下落すると思っております。

世界不動産バブル崩壊

オーストラリアシドニー郊外のエッピングという街の話が興味深いです。ロイター通信によると、エッピングの住宅価格は2017年までの8年間で2倍に上昇していたそうです。それが、17年8月のピークから2割以上下がったそうです。

 

その理由はオーストラリア当局は外国人への融資を規制し、中国が資本流出を規制し、中国人投資家によるオーストラリア不動産投資が減ったことの様です。

 

私は実はこれがオーストラリアだけに当てはまるのではなく、世界中の都市で当てはまるのではと思っております。中国人(中華系の方)が買いあさったエリアの一番はオーストラリアですが、カナダやその他の地域にも影響が出てます。

 

 

アメリカカリフォルニア州の不動産
アメリカカリフォルニア州の不動産

 

オーストラリアの不動産

 

ロイターによると不動産価格がピークを付けた2017年、シドニー郊外の住宅地エッピングには開発業者が不動産を高値で買いあさったそうです。それが今では住宅価格の下落に歯止めがかからず、エッピングはバブル崩壊の震源地とみられるようになったという事です。

 

不動産の買い手は支払い不能になり、一部のプロジェクトは借金を背負った状態。債権者が資金を回収するため、アパートがまとめて売りに出され、この地域の不動産価格をさらに押し下げているとの事。

 

過去27年間一度もリセッション(景気後退)に陥らず拡大し続けてきたオーストラリア経済全体に影響し始めています。

カナダの不動産

 

カナダの大手不動産グレーター・バンクーバー調査では、同市の一戸建て住宅の平均価格が40万カナダドルから175万カナダドルとなり、2002年から上昇している。これは15年で3倍以上に価格が上昇したということである。中国の海外投資抑制がカナダでも影響しているという事です。

 

(ファーウェイの副社長がカナダで逮捕されたことなども今後影響すると思われます。)

 

アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有
アメリカロサンジェルスの築100年の戸建てで当社が以前保有

 

 

アメリカの不動産

 

当社はアメリカの不動産に関しては2012年前後に2棟購入しましたので、中国人や中華系の方と競合する事が多くありました。また、アメリカでのファイナンスが厳しい時に、シンガポールや香港などではアメリカの不動産のフリッピングファンドのセールスが盛んでした。

 

(アメリカ不動産市場への資金流入の一つがその様なフリッピングファンドでした。)

 

ただ、アメリカのマーケットは大きいという事もあり、現在までの所それ程の影響がある様には見えません。

 

実際、例えば私が購入したオースティン等では2017年に比べて2018年の不動産価格は3%程上昇し、売買数も10%程増加しています。

 

但し、中華系の方の一定程度の投資が入っていた事と日本の大手企業が参入しておりバブル懸念があります。(日本の大手不動産会社は海外投資で高値掴みで有名ですので…)

 

 

アメリカカリフォルニア州不動産
アメリカカリフォルニア州不動産

 

日本の不動産

 

日本の不動産に関しては中華系の方の買いは以前程の勢いはなくなりました。売却される方も多くおります。但し、一定程度のインバウンド狙いの買いは継続的に入っております。(京都町屋、東京浅草、北海道ニセコ等がその代表的なところです。)

 

 

不動産バブル指数

 

UBSグループがリスクをランク付けしている2018年主要都市グローバル不動産バブル指数によると香港、ミュンヘン(ドイツ)、トロント(カナダ)、バンクーバー(カナダ)、アムステルダム(オランダ)、ロンドン(英国)までがバブルリスクが高いとされてます。

 

続いて、ストックホルム(英国)、パリ(フランス)、サンフランシスコ(アメリカ)、フランクフルト(ドイツ)、シドニー(豪)、ロサンジェルス(アメリカ)、チューリッヒ(スイス)、東京が買われ過ぎと評価されてます。

 

香港に関しては60㎡の一般的なマンションを買うのに、一般的な人が年収ベースでの支払いが22年となっているそうです。22年ですよ…日本だと5年、6年を基準に住宅ローンが出て買われてます。

 

このバブル指数の上位の都市は中華系の投資家が好んで買っていました。

 

 

Bloomberg
https://www.bloomberg.com/markets/fixed-income

 

アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件
アメリカ不動産投資でトラブルにあった物件 (テキサス州オースティン)

 

 

米中貿易戦争の不動産市場への影響

 

私はこの米中貿易戦争の結果が中国をはじめとする世界各国の不動産市場に下落をもたらすのではと危惧しております。この貿易戦争はマスコミの報道によるとアメリカが優位で中国が厳しい戦いとなっているという事ですが、そのネガティブな影響は中国若しくは中華系の方の投資マインドにマイナスに働きそうです。

 

それが、中国国内の外貨持ち出しの抑制と相まって海外不動産投資の抑制へとつながるでしょうし、ファーウェイの話でもそうですが、アメリカの同盟国や準同盟国での中国製品の締め出しは、引いてはそういった人々の不動産投資の解消につながると考えるのが自然かと思います。

 

自分が彼らの立場だったらと考えて、投資している外国がウェルカムでなくなったら投資続ける理由は減りますよね。少なくとも追加投資をしたいとは思わないかと。

 

ロサンジェルスの夕暮れ
ロサンジェルスの夕暮れ

まとめ

 

米中貿易戦争が端緒となる世界的な不動産価格の下落の影響を日本も避けられないと思います。ただ、それがどの時点で起こるかは今のところ予測出来ませんが…

所有者不明土地措置法で空家不動産は減るのか、不動産投資への影響は

空家不動産に関するニュースで廃墟から探検をしていた若者が転落して亡くなった事をご存知でしょうか?人の土地や建物に勝手に入った人が悪いのですが、一方、空家や廃墟をそのままに放置していた方に全く落ち度がなかったとは言えないかと思います。

 

廃墟での事故の記事はこちら
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190519-00022369-tokaiv-soci

 

そんなニュースがあるのと時を同じくして、5月17日に所有者不明土地措置法が国会通過。所有者不明の土地の売買に関して一部法制化されたという事です。

 

 

東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)
東京都内の空家戸建て(所有者不明土地か…)

 

所有者不明土地

 

廃墟等の放置された不動産が上記の様な悲劇をもたらすのみならず、管理不十分な所有者不明土地は様々な問題を引き起こします。5月18日付の日経新聞によると、「相続で700人の共有になり、役10人の所在地が不明等のケース」もあるようです。

 

所有者不明土地がもたらす問題が顕著に取り上げられたのが東日本大震災の時でした。震災前は海に近いエリアが職住一体で利便性が高く、多くの人々はそのエリアに住んでおりました。

 

ところが、東日本大震災によって発生した津波のお陰で、職住を分けようという考えに至りました。漁業やその加工業の仕事は海沿いで行い、住居はその当時は山林等の未利用地を開発して住居エリアを造ろうという考えでした。

 

その際に立ちはだかったのが、相続等で所有者が不明となった所有者不明土地の存在です。所有者不明土地はその多くは相続人等の所有者を辿る事が出来ますが、その為には多大な時間と労力と費用が掛かります。

 

また、中には所有者不明土地に相続人がいない等の状態に直面する場合もありました。いずれにしても、今回の震災に対応しての開発をするのに、所有者不明土地は壁となって立ちはだかりました。

 

 

開発のために整地された土地
開発のために整地された土地

 

 

所有者不明土地のもたらす問題

 

所有者不明土地のもたらす問題は、震災等の災害時のみならず日本全国で静かに進行しております。所有者不明土地は現在九州の面積を超えて、今後は北海道の面積を超える広さになって、それが拡大し続けていると言われております。(一般財団法人国土計画協会で行われている「所有者不明土地問題研究会」の調査による)

 

所有者不明土地は多くの場合に相続が理由となっております。相続によって遺産分割協議の話し合いがつかない事でみなし共有という状態で不動産が放置されるのが一番の原因と言って良いかと思います。

 

東北の場合等では当初全く価値を持たなかった山林などの土地が、大震災の為皮肉にも価値を持つ土地と変わった事で権利の調整も手こずりました。

 

東京都内等の私の周りでも、東京都心にも関わらず蔦やその他の植物が建物に絡みつき数十年は人が出入りしてなかったのではという不動産に出くわすこともあります。それらの所有者不明土地は空家問題を引き起こし、地域の治安を悪化させ、防災に弱い街を造る原因になっております。

 

 

新宿区の相続物件解体準備中
新宿区の相続物件解体準備中

 

所有者不明土地措置法とは

そこで所有者不明土地措置法(正式名称:所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法)が出来たわけですが、その条件を満たす土地は全国の1%程度に留まるという事で膨大な所有者不明土地問題の解消には程遠いという事です。

 

そこで今後は予防策として2本柱の対策を考える様です。

 

1.所有者不明土地をつくらない仕組み

2.相続登記を義務化、土地所有権の放棄を認める

 

所有者不明土地を活用する仕組み

 

・共有者が不明でも広告・供託等で利用可能に

・所有者が不明でも水道管などの設置可能に

 

東京のマンション
東京のマンション

 

まとめ

冒頭にも指摘しましたが、空家は事件や事故の原因ともなりますし、災害時には誰も管理をしていない土地建物なので災害を拡大する要因にもなります。今後空家問題や所有者不明土地の問題は日本全体の問題であります。

 

空家対策で先行するイギリスでは一定の手続きを経て自治体が利用権を収容できる強い権限の制度があるそうです。日本でも参考に出来るのではという事です。

 

不動産投資という点では空家が多い自治体での不動産投資はリスクが他よりも
高いとも言えると思います。

フラット35不正利用疑惑続報

2019年5月15日の日経新聞の金融経済面でフラット35の不正利用疑惑の記事が出ておりました。現在も調査中の様ですが、続報です。

 

前回のコラムはこちら ↓

アパートローンマンションローンの代わりにフラット35を不正利用した不動産投資

 

 

ローン借り入れ条件等
ローン借り入れ条件等

 

住宅金融支援機構調査

 

住宅金融支援機構は全ての融資先について自己の居住用名目で借り入れた物件に関して、実は当初から投資用ではなかったかの不正調査を始める様です。

 

第三者への賃貸借を前提とする不動産投資の為の融資を住宅ローンで認める事はありません。ただ、前回の私のコラムでも書いた通り、当初居住用で購入した人が転勤などの理由でやむを得ず貸し出している物件は除かれる様です。

 

アルヒの社長コメント

 

不正の疑いのある案件は過去に手掛けてきた十数万件のうちで0.1%以下に留まる。

 

まとめ

他の不動産投資向けの融資がずさんだった為、過剰に反応されてしまったかもしれません。ただ、一部の業者が、スルガ銀行やその他の銀行の融資が難しくなって来た為に審査の比較的緩い住宅ローンに流れてきたという点は変わりありません。

 

 

日経新聞の有料会員なら記事も読めるかと…

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO44781180U9A510C1EE9000/

アパートローンマンションローンの代わりにフラット35を不正利用した不動産投資

アパートローンマンションローンの代わりにフラット35を利用した不動産投資が新聞紙上で問題になっております。問題の図式はスルガ問題とあまり変わりません。

 

ただ、スルガの問題はアパートローンマンションローンという商品内での不正だったのに比べて質が変わります。

 

 

ローン借り入れ条件等
ローン借り入れ条件等

 

 

フラット35とは

 

そもそもフラット35とは国民が住宅を購入しやすくする目的で運営されている商品です。独立行政法人の住宅金融支援機構が住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす名目で民間の金融機関のローン債権を買い取って資金提供しております。

 

金利の高いバブル期以前は民間の住宅ローン等で固定金利期間が終了し急激に金利が上昇するなどの問題が発生したのに対処する為に返済に困る人が続出する事で社会問題化しました。フラット35等の固定金利融資は低リスクであるという事から官民あげて推進されていました。

 

ところが、その制度を悪用してそもそも居住しない物件を購入し、投資用不動産の借入に使うという手口の様です。不正利用が疑われるアルヒのHPには借り入れ条件が出てますが、かなり基準が緩い感じです。(ただし、アルヒによると今のところ不正が見つかっていないという事です。)

 

ARUHIのフラット35
https://www.aruhi-corp.co.jp/product/super_flat/requirement.html

 

厳格化するアパートローン
厳格化するアパートローン

 

 

フラット35を利用した不正に関して

 

フラット35を利用した不正は、本来自分が住むだけに利用できる住宅ローンをマンション等を購入して他人に賃貸させる不動産投資の為に利用したことが疑われるのがポイントです。国交相が調査を依頼したという事です。

 

 

日経新聞記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44498140X00C19A5EE9000/

 

住宅ローンの期限の利益とは

 

住宅ローンやアパートローンマンションローンの期限の利益とは善意の借手を保護するための考えで、借手は普通に返済を継続していれば金融機関から期限内で融資の返済を求められないという物です。

 

ただ、それは借手が金銭消費貸借契約の基準に従っている必要があります。もし、借手がフラット35等の借入の約款に違反していたらどうなるかと言えば、期限の利益喪失事由に該当し期限前返済を求められる事になります。

 

 

日没
日没

 

 

フラット35を利用した不正の場合

 

フラット35を利用した今回の不正の場合には、そもそもの最初から自分が住む目的ではなく購入した物件で賃貸収入を得る不動産投資の観点で物件を購入しておりますので期限の利益喪失事由に該当する可能性が高いと思います。

 

業者の口車にのって不正な借入をしてしまった方は残念ながら厳しい現実にこれから直面する事になるかと思います

 

期限の利益喪失にならない場合

 

私どもの所に時々相談が来ますのが、住宅ローンで物件を購入して住宅として住んでいたが、会社の辞令で遠方に引っ越す為一旦その家を空家にしなければならないケースなどがあります。

 

その場合に、お客様から聞かれるのが住宅ローンなのでもし賃貸に出した場合には一括返済をしなければならないですかという内容です。

 

自宅として住んでいたいがやむを得ない理由によって賃貸に出さざるを得ない場合には住宅ローンの返済を求められないケースも多くあります。

 

また、実際金融機関の担当に連絡しても「聞かなかったことにしてください」等と対応されるのが殆どです。

 

この様に当初も、今後も住宅として利用したいがそう出来なくなる場合には個別に金融機関に確認頂ければと思います。

 

ただ、ここで住宅ローン減税は利用出来なくなるという事は注意してください。年間を通じて住んでいない場合には住宅ローン減税の対象となりませんので。

 

ローン返済時の書類
ローン返済時の書類

 

 

不動産投資や収益不動産の市場への影響

 

不動産投資や収益不動産の市場への影響ですが、今回のニュースもプラスではありません。ただでさえ、スルガ銀行やその他金融機関を利用した不正融資で不動産投資を抑制する空気が強い中、更なる問題は金融機関の融資スタンスを悪化させる事は間違いありません。

 

今回のフラット35を利用した不正融資は区分所有マンションでの利用が多かった様に思われますので、その分野の融資付けに一層苦労する事は間違いないと思います。

空家総数過去最高

GW中の新聞記事で不動産関連では総務省発表の空家データに関してが最も気になるものでした。

 

共同通信社の4月26日の配信によると、全国の空き家数は2018年10月1日時点で846万戸と過去最高になったことが26日、総務省の住宅・土地統計調査(速報値)で分かった。5年前の前回調査に比べ26万戸増加した。

 

 

その後同日に日経新聞が、5月5日に朝日新聞が記事を書いておりますので、その辺を踏まえて解説いたします。

 

東京都内の空家戸建て
東京都内の空家戸建て

 

空家処理の現状

 

こちらは日経新聞の記事が詳しく出ておりますが、15年に空き家対策特別措置法が施行されて以降、市区町村が修繕や撤去を所有者に特定空家として勧告した物件は昨年10月初めまでで708件。

 

それでもらちが明かないと、解体などの代執行に踏み切った物件も118件あるそうです。

 

ただ、これは現状の空家の総数や増加数からすると非常に低い割合になります。要は、行政の対応が空家数の増加に全く追いついていっていないのが現状です。(全体の増加が26万ですから…)

 

新宿区の相続物件解体
新宿区の相続物件解体

 

都道府県別の空家率の推移

 

 

こちらも日経に詳しく出ておりますが、空家率のランキングは1位が山梨県の21.3%で以下20.3%の和歌山県、19.5%の長野県、19.4%の徳島県、18.9%の高知県と続きます。

 

一方、空家率が今のところ低いのは、埼玉県の10.2%、次いで沖縄県の10.2%、東京都の10.6%、神奈川県の10.7%で愛知の11.2%と続きます。

 

全体的に人口流入超過の自治体が空家率の低い所として見られます。

 

日経新聞の記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44287370W9A420C1EA2000/

 

ただ、これも日本全体として考えたらどうなの?っていう話になります。空家率が低い自治体があったとしても、それは他からの流入によって賄われており日本全体の人口減少と住宅過剰は変わりません。問題の付け替えでしかないのです。

 

人口減少と空家増加から来る工場の閉鎖
人口減少と空家増加から来る工場の閉鎖

 

 

空家特例の延長

 

税制上のメリットが空家を売却した場合に得られる空家特例があります。空家を減らす為に政府が作った制度です。

 

 

当社のお客様でも実際に利用したり、利用を検討された方がおりますが、意外とハードルが高いのがこの特例です。国や自治体も野放図に税額が減少する制度をするわけにもいかないので、空家特例の判定はかなり厳しいものとなります。

 

 

その厳しい要件は以下の点になります。

1. 家を受け取る日の直前まで、家を渡す人(親など)が住んでること。

 

2. 家を渡す人(親など)以外の人が住んでない家であること。

 

3. 家は1981(昭和56)年5月31日以前に建てられたこと。

 

4. 家を受け取ってから売るまでのあいだ、仕事に使ったり、人に貸したり、誰かが住んだりしてないこと。

 

5.自身で空家を解体して土地として売却しなければならないこと。

 

国税庁HP空家特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

 

上記の要件が意外と厳しいので、空家特例をお勧めしなかったケースも御座います。実際のケースとしては空家特例に該当する空家かどうかの判定を市区町村等の自治体の認定をもらってそれから税務署に書類を持ち込みます。

 

 

その際に、税務署と市区町村の間の力関係なのか、市区町村は非常に厳しい判定を行います。

 

 

また、解体を誰が行うかによって空家特例が使えるか否かが決まります。不動産売買とも関係するので解体費を前払いする等意外とハードルが高い点もあります。

 

 

ただ、今後の税制改正で以下の点が変更になるようです。

 

 

【税制改正での変更点】

 

1. 期間が4年延長されて、2023年12月31日までになる。

 

2. 介護認定を受けてから老人ホームに入っても、空き家特例が使えるようになる。

 

3. 使用の制限については「老人ホームに入ってから家をもらうまで」になる。

 

若干、空家特例は利用しやすくなりますが、実際の運用がどうなるのかはこれからかと思います。

 

人口2/3減少時代の到来と「新」成長戦略
人口2/3減少時代の到来と「新」成長戦略

 

 

 

空家不動産は今後も更に増える

 

国や地方自治体の努力は兎も角、野村総研等の統計上の予想では空家は今後も増え続ける事になります。2030年を超える頃には3戸に1戸が空家になる時代が全国的には到来します。

 

先日、私は野村證券主催の人口動態に関わるセミナーに参加しましたが、2100年までの長期トレンドでは江戸時代からの日本の人口の長期トレンドに落ち着くという試算が述べられました。それによると、2100年前後では日本の人口は5000万人前後となり、現在の3分の1近い人数となってしまうという事です。

 

100年住宅を建てるのも良いのですが、100年後にはその住宅を使う人がいない事を考えるべきかと思いました。

 

(総務省の統計によると「住宅総数」も179万戸多い6242万戸と過去最多を更新した。住宅総数、空き家数、空き家率とも伸び率は落ちてきたものの、右肩上がりは続くという事です。)

人口減少のトレンド
人口減少のトレンド

 

 

スルガ銀行も提携!?動く令和時代の金融機関のスタンス

本日某地方銀行の融資担当者と面談をしました。都市銀行が今期はかなり厳しくしますよと言っていたのとは対照的でその地方銀行は意外や融資を積極的に伸ばして行くスタンスだという事です。

 

これから始まる令和時代の不動産融資や不動産投資どうなるか…

 

スルガ銀行はたまたま先日の日経新聞で一部提携の記事が出てましたが、金融機関も色々な動きが出てきます。西武信金は反社との取引が出てましたし…

 

 

厳格化するアパートローン
厳格化するアパートローン

 

 

 

 

地方銀行や信金信組の抱える問題

 

地方銀行が抱える問題は変わりません。大きな傾向として有望な法人はドンドン都心に出てきており、また有望な法人に育つほどメガバンク等に法人融資は取られてしまいます。

 

その為、地方銀行は中小企業の事業融資をせざるを得ないのですが、一方焦げ付きリスクも大きく、資金の規模も小さいものになる事が多いのが現状です。

 

その為、会った担当の方も言っておりましたが、不動産が絡むプロジェクトファイナンスなら出しやすいが、それ以外は金額も伸びないので厳しいという事でした。

 

その地方銀行は数年前に大幅に不動産投資案件で融資残を伸ばした先ですが、最近はそのアパートローンなどの返済が相次いで残高が減少して来ているという事です。理由としては不動産物件の売却や借換となっております。

 

 

 

スルガ銀行問題

 

スルガ銀行問題は各金融機関の融資スタンスを見直すきっかけになったわけですが、それは既に済んだことです。一方で、現在のスルガ銀行は彼らが貸した先の融資残があまり減っていないという事です。

 

スルガ銀行はフルローンやオーバーローンや法定耐用年数以上の期間で融資を実行していた為、スルガ銀行等で融資がある方の場合他の銀行が追加でローンを出しずらいというのが現状の様です。

 

ある意味スルガ銀行にとっては不幸中の幸いです。独自路線が功を奏したとも言えます。

 

例えば、他行の場合は法定耐用年数以上の期間でスルガ銀行で借りている残高がある場合には、その法定耐用年数以上の期間については、融資の残高とキャシュアウトフローは計算に入れる一方、資産から生まれるキャッシュフローをゼロとみなすそうです。

 

築20年の鉄骨マンションを30年ローンで借りている人の場合には後15年はキャッシュフローが正常ですが、15年経過すると返済のみをカウントし、収入を
ゼロとカウントする事により購入余力を極端に低下させてしまいます。

 

この様にスルガ銀行問題は一見今は返済に困っていない人の与信も大幅に悪くしてしまう隠れた問題を引き起こしております。但し、それはスルガ銀行には寧ろ特異なローン資産が中々減少しないというメリットにもなっています。

 

(スルガで借りている人は借り換えも与信の低下を招く可能性のある追加購入・ローン残の増加もしづらいのが現状です。)

東京のマンション
東京のマンション

 

 

 

平成時代の不動産融資のスタンス

 

 

平成自体の不動産融資のスタンスは平成の始めがバブル後半のキャピタルゲインを想定して、キャッシュフローを全く見ない融資で始まりました。

 

 

それが、バブルで痛い目を見てから融資がストップし、そろりそろりと出始めたのが物件のキャッシュフローのみを重視した融資に移行しました。

 

 

それが最近では物件のキャッシュフローだけでは回らなくなってきて、個人の給与所得などの部分を与信に組み込んでの融資や法定耐用年数の緩和で基準を緩めるという方向性になりました。その極端なところが融資書類の改竄等を許容しての融資で幕を閉じた形になっております。

 

 

新宿区の老朽化したアパートの建て替え
新宿区の老朽化したアパート

 

令和時代の不動産融資スタンス

 

では令和時代の不動産融資のスタンスはどうかと言えば、平成最後に緩み切った融資スタンスから再度厳しく見るというスタンスになると言えます。まだ令和時代は始まってもおりませんが、これからの融資は銀行マンが口では積極的にやりますという程には積極的では無いというのが現実ではないかと思います。

 

特に、登記簿謄本と現状との違い等は真っ先に見られるところです。例えば、謄本が倉庫となっており、現状が店舗等で活用されている場合にはそれだけでも
融資の審査に入らない理由になったりしております。

 

 

令和時代の不動産投資

 

令和時代のアパートローンマンションローンが厳しいものになる想定できますので、令和時代の不動産投資は築古物件への融資で行う不動産投資がかなり制限されてくるのではと思っております。

 

令和時代は物件に関してはほぼ新築のキャッシュフローが取れる物件がメインとなり、中古物件はキャッシュ比率を高くして購入出来る富裕層や地主等にまた物件が集中してくるのではという感が強くあります。

 

平成時代に不動産投資が一般化しましたが、それが令和時代にはLTVが50でも購入できる様な一部の人や法人が行う事に限られた取引に逆戻りしそうです。

 

 

全国的には広大な土地余り
全国的には広大な土地余り

 

まとめ

 

不動産投資とアパートローンマンションローン等の不動産融資は正の相関が高い物です。不動産融資が幅広い対象に出るが故に投資用不動産を買える人が増えて不動産価格が上昇します。不動産融資が絞られると自ずと不動産価格や取引は抑制されたものになります。

 

私はここ数年一貫してお伝えしておりますが不動産価格は幅広く下落するという点は時代が令和になっても変わらないと思います。

2019年の公示地価を簡単解説

先日公示地価が発表されましたが、それについてですが、3つのキーワードにまとめて言えば「インバウンド」「局地的」「商業地」につきます。

 

価格が上がったところは殆どがインバウンドに関係したところになると言って過言では無く、そのエリアは局地的です。

 

 

都心商業地の不動産開発
都心商業地の不動産開発

2019年公示地価の全国的傾向

 

住宅地の上昇が0.6%で会ったのに対して、商業地の上昇が2.8%となっておりました。住宅は空家問題等で土地余り、家余りが進んでおり景気が良くなってもそれ程上昇しませんでした。商業地の上昇が住宅地の4倍以上となっております。

 

 

また、この上昇は関東圏、中部圏、関西圏の3大都市圏の上昇が1%であったのに対して、それ以外ではわずか0.2%の上昇でした。

 

その傾向は商業地でも言えます。3大都市圏は5.1%の上昇だったのに比べて地方圏はわずか1%のみの上昇でした。

 

全用途に通じて言える事ですが19年の価格はバブルピークの91年の約40%の水準まで戻したという状態です。

 

全国的な傾向ですが、商業地の上昇の方が高く、それも三大都市圏等の局地的なエリアが引っ張っているという構図です。

 

全国的には広大な土地余り
全国的には広大な土地余り

 

東京都内

 

東京都内では浅草に関係したところが非常に上昇しました。欧米のみならず東南アジアからも旅行者が来るにあたって上野浅草あたりが交通の便も良く重宝されております。(京浜急行・都営浅草線、スカイライナー等)

 

 

私が以前日暮里近辺で民泊を提供していた際も3月の花見の時期になると上野公園に近いエリアの稼働率は非常に好調でした。

 

また、上野浅草近辺は羽田空港からも成田空港からのアクセスも悪くなく、ホテルや簡易宿泊施設や民泊施設等の需要が非常に強いのが特徴です。

 

 

地方の使い道の無い空き工場
地方の使い道の無い空き工場

北海道

 

北海道も東南アジアの旅行者に大変な人気があり、その関係で俱知安町等のニセコに近いエリアの不動産価格が高騰しております。

 

トップの上昇率がスノーリゾートが集積するニセコ周辺の北海道倶知安町内で58.8%だったようです。

 

このエリアは高級スキーリゾートとなってしまいまして、オーストラリア、香港やシンガポールの富豪が集うところとなってしまいました。

 

車を走らせ、岩内町の方などに行くとと過疎で廃墟となっている家も多く見かけます。それ程局地的に栄えているという感じです。

 

 

北海道等の日経新聞の記事についてはこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42648820Z10C19A3SHA000/?n_cid=SPTMG053

 

 

大坂・京都

 

大坂や京都では黒門市場等の観光客が集うエリアの不動産価格が上昇しました。

 

また、京都も行くと分かるのですが、京都駅近辺にはホテルバブルの為駐車場等の空き地が点在します。また、多くの建築現場を見かけます。今の価格ではマンション等も建ちづらい状況でホテルしか高い価格を出す買い手がいないという状況になっております。

 

 

北海道小樽の運河
北海道小樽の運河

 

まとめ

 

全体的に現在の不動産価格を引っ張っているのはインバウンドでそれも旅行需要に限った感じであるという印象です。その為、価格が上昇しているエリアが局地的になっております。そして商業地が中心です。

 

例えば、アメリカの不動産等の場合には移民等の長期滞在者もいて、その移民が高度なスキルを持って高い年収を得て、彼らの住む場所が高くなっているという現象がありますが、日本の場合にはその様なインバウンドの長期滞在者が価格を引っ張るという程の力強さはありません。

 

私が常々空家を早く売却する様にお勧めしているのが上記の様な理由が複合的に関係しております。

 

日経新聞の2019年公示地価の記事はこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42646940Z10C19A3SHA000/

不要な土地や空家を国に寄付できる?

本日2019年3月31日の日経新聞の一面に「不要な土地や空家を国に寄付」という記事が出ておりました。不動産投資等に関心のある方や不要な空き地を相続などで所有せざるを得ない方には興味のある話題かと思います。

 

不要な土地建物の買取制度
不要な土地建物の買取制度

 

 

財務省が検討

 

日経新聞によると財務省が個人が不要になった土地を国に寄付できる制度をつくる検討に入ったそうです。記事によると境界や権利関係が明確である等の条件を満たす必要があるそうです。

 

私はこの段階で、「あ、これはほとんど稼働しないだろう」と思いました。境界や権利関係がはっきりしている土地とはある程度管理されていて状態の良い土地になります。その様な土地であれば寄付をしなくても市場で売却する事が可能です。

 

一方、本当に寄付したいのは、境界がはっきりせず、権利関係も良く分からない土地で何故か固定資産税の請求だけ毎年自分の所に来る土地だからです。

 

相続放棄の抑制にはならないというのが率直な感想です。

 

 

太陽光発電の為に整備された広大な土地
太陽光発電の為に整備された広大な土地

空き地や空家を減らす国の狙い

 

 

国の狙いは少子化などから農地や店舗で相続放棄などが増えている中で、その様な土地を集める事で価値が生まれ売却したり賃貸出来るのではという事です。

 

例としてですが、太陽光発電システムの土地などがその様な土地になるのではと思います。ただ、その太陽光発電でも既に収益を生むには困難なレベルに買取価格が下落しております。

 

今現在では具体的な土地の活用法が想定できないのが現状かと思います。

 

使い道の無い空き工場
使い道の無い空き工場

不要な不動産を買い取る構想の実現は難しい?

 

 

一部の土地は確かに国の思惑通りになるかもしれませんが、大多数の土地がどれだけ集めても経済合理性のあるレベルまでの収益を生まない「負動産」になると私は思っております。

 

その為、不要な不動産を買い取る構想の単純な形での実現は難しいのではと思っております。

 

私案ではありますが、例えば国が主導で作られた不用不動産買取ファンドへ遺贈したらその分は寄付金として相続財産からマイナス出来るような仕組みが必要なのではと思います。

 

若しくは不要な不動産を持っている人が持参金をファンドに払う事によって引き取ってもらう様な形が現実的かと。

 

いずれにしても不動産の余剰は隠す事の出来ない現実になってくると思います。

 

 

日経新聞の記事はこちら
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO42380600S9A310C1MM8000/