GW中の新聞記事で不動産関連では総務省発表の空家データに関してが最も気になるものでした。

 

共同通信社の4月26日の配信によると、全国の空き家数は2018年10月1日時点で846万戸と過去最高になったことが26日、総務省の住宅・土地統計調査（速報値）で分かった。5年前の前回調査に比べ26万戸増加した。

 

 

その後同日に日経新聞が、5月5日に朝日新聞が記事を書いておりますので、その辺を踏まえて解説いたします。

 

 

空家処理の現状

 

こちらは日経新聞の記事が詳しく出ておりますが、15年に空き家対策特別措置法が施行されて以降、市区町村が修繕や撤去を所有者に特定空家として勧告した物件は昨年10月初めまでで708件。

 

それでもらちが明かないと、解体などの代執行に踏み切った物件も118件あるそうです。

 

ただ、これは現状の空家の総数や増加数からすると非常に低い割合になります。要は、行政の対応が空家数の増加に全く追いついていっていないのが現状です。（全体の増加が26万ですから…）

 

 

都道府県別の空家率の推移

 

 

こちらも日経に詳しく出ておりますが、空家率のランキングは1位が山梨県の21.3%で以下20.3%の和歌山県、19.5%の長野県、19.4%の徳島県、18.9%の高知県と続きます。

 

一方、空家率が今のところ低いのは、埼玉県の10.2%、次いで沖縄県の10.2%、東京都の10.6%、神奈川県の10.7%で愛知の11.2%と続きます。

 

全体的に人口流入超過の自治体が空家率の低い所として見られます。

 

日経新聞の記事
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO44287370W9A420C1EA2000/

 

ただ、これも日本全体として考えたらどうなの？っていう話になります。空家率が低い自治体があったとしても、それは他からの流入によって賄われており日本全体の人口減少と住宅過剰は変わりません。問題の付け替えでしかないのです。

 

 

 

空家特例の延長

 

税制上のメリットが空家を売却した場合に得られる空家特例があります。空家を減らす為に政府が作った制度です。

 

 

当社のお客様でも実際に利用したり、利用を検討された方がおりますが、意外とハードルが高いのがこの特例です。国や自治体も野放図に税額が減少する制度をするわけにもいかないので、空家特例の判定はかなり厳しいものとなります。

 

 

その厳しい要件は以下の点になります。

1. 家を受け取る日の直前まで、家を渡す人（親など）が住んでること。

 

2. 家を渡す人（親など）以外の人が住んでない家であること。

 

3. 家は1981（昭和56）年5月31日以前に建てられたこと。

 

4. 家を受け取ってから売るまでのあいだ、仕事に使ったり、人に貸したり、誰かが住んだりしてないこと。

 

5.自身で空家を解体して土地として売却しなければならないこと。

 

国税庁ＨＰ空家特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

 

上記の要件が意外と厳しいので、空家特例をお勧めしなかったケースも御座います。実際のケースとしては空家特例に該当する空家かどうかの判定を市区町村等の自治体の認定をもらってそれから税務署に書類を持ち込みます。

 

 

その際に、税務署と市区町村の間の力関係なのか、市区町村は非常に厳しい判定を行います。

 

 

また、解体を誰が行うかによって空家特例が使えるか否かが決まります。不動産売買とも関係するので解体費を前払いする等意外とハードルが高い点もあります。

 

 

ただ、今後の税制改正で以下の点が変更になるようです。

 

 

【税制改正での変更点】

 

1. 期間が4年延長されて、2023年12月31日までになる。

 

2. 介護認定を受けてから老人ホームに入っても、空き家特例が使えるようになる。

 

3. 使用の制限については「老人ホームに入ってから家をもらうまで」になる。

 

若干、空家特例は利用しやすくなりますが、実際の運用がどうなるのかはこれからかと思います。

 

 

 

 

空家不動産は今後も更に増える

 

国や地方自治体の努力は兎も角、野村総研等の統計上の予想では空家は今後も増え続ける事になります。2030年を超える頃には3戸に1戸が空家になる時代が全国的には到来します。

 

先日、私は野村證券主催の人口動態に関わるセミナーに参加しましたが、2100年までの長期トレンドでは江戸時代からの日本の人口の長期トレンドに落ち着くという試算が述べられました。それによると、2100年前後では日本の人口は5000万人前後となり、現在の3分の1近い人数となってしまうという事です。

 

100年住宅を建てるのも良いのですが、100年後にはその住宅を使う人がいない事を考えるべきかと思いました。

 

（総務省の統計によると「住宅総数」も179万戸多い6242万戸と過去最多を更新した。住宅総数、空き家数、空き家率とも伸び率は落ちてきたものの、右肩上がりは続くという事です。）

 

 

ハンモック付き賃貸住宅なる遊び心のあるレノベーションを空室の多い一棟ＲＣマンションに入れてみました。

 

バリューアップ後の物件売却の為に賃料を伸ばすという目的でもあります。キャピタルゲインを伸ばすには高い賃料で空室を埋めた方が良いので…

 

 

 

ハンモックの選択

 

ハンモックは置くタイプのものと、吊るすタイプの物がありますが、今回採用したのが吊るすタイプのものになります。

 

躯体に影響があまりない部分にアンカーを数か所打ってハンモックを吊るす形にしています。置くタイプのハンモックも検討しましたが、部屋が非常に狭くなってしまう等のデメリットが多いと判断しました。

 

 

ステンレス製の造作キッチン

 

ステンレス製の造作キッチンはサンワカンパニー等のキッチンメーカーなど複数検討してみましたが、今回の物件に該当する様な汎用品が無かったため、ゼロから造る造り付けのキッチンとなりました。キッチンは部屋の顔になる部分ですのでここは手抜きをせずにある程度の費用をかけてみました。

 

 

広いルーフバルコニー

 

広いルーフバルコニー（ＲＦ）は部屋の広さを各段に広く感じさせる物ですし、ライフスタイルに遊びが組み込める部分でもあります。広いルーフバルコニーの風を感じてもらうのにルーフバルコニーが生きるのではと考えたところでもあります。

 

ルーフバルコニーは建物固有の個性なんで存在しない物件では遊びができませんが、このように広いルーフバルコニーがある物件であれば多様な趣味の方には適しているかな。

 

まとめ

 

キャピタルゲインを得るためのレノベーションと言っても物件の個性とその沿線の所得層の状況によって変わってくるかと思います。

 

この物件があるのが横浜市港北区という事で比較的高い家賃を払える層が住んでいるエリアである事がこの様な遊び心のあるレノベーションを選んだ理由に
なります。

 

同じ横浜市でも例えば神奈川区の鶴見近辺だったら違うアプローチを取ったと思います。

2019年3月2日付の朝日新聞デジタルによると一個人が複数法人を設立して、その物件購入で10億超の借入をしたが、新規案件をストップされて困っている方がいるそうです。信用調査の裏をかいた方法での物件購入な訳ですが、実際どんなものか概略をご説明します。（1法人1物件スキーム）

 

 

朝日新聞デジタルの記事はこちら
https://www.asahi.com/articles/DA3S13916120.html

不動産資産運用法人とは

 

資産運用法人として上場企業のオーナーなどが自社株を所有するのに利用していたスキームが不動産投資にも一般向けに流用されたものです。

 

以前は有限会社や株式会社が使われてましたが、最近では合同会社が使われております。

 

多くの場合、合同会社を設立してその会社が主体となって不動産投資やその他の資産運用を行う形です。この資産運用法人が1社で株主である個人は、それを利用して銀行から融資を受けて物件を買っている分には、通常の取引となり特段問題ありませんでした。

 

不動産資産運用法人による借入

 

それが今回どこを問題とされたかと言えば、同一個人が複数の資産運用法人を持って、個人の連帯保証をする形でそれぞれの資産運用法人で多額な借入をする際に、その人が関わっている他の資産運用法人を金融機関に状況を伝えなかったという点です。（1法人1物件スキーム）

 

各金融機関からすればＡさんが「○○アセット合同会社」で話を持ち込んだ場合には、以前であればその人はその金融機関に一つの資産運用法人のみ所有してその運用の為の借入を依頼していると思ってました。

 

ただ、それもここ1年前後のスルガ銀行問題、TATERUの問題、レオパレスの問題等から変わってきています。

 

 

 

複数の資産運用法人利用による借入

 

資産運用法人が一社で金融機関も把握しやすかったのが4，5年前です。

 

ところが、このＡさんが「△△アセット合同会社」や「××アセット合同会社」と複数の資産運用法人を持っており同様に他行から借入を行い、個人の連帯保証をしていたらどうでしょうか？

 

Ａさんの個人の借入という点では信用調査会社のデータ上は残らずに、各々の資産運用法人の融資残高だけが記録に残るという点を活用（悪用？）した方法になります。金融機関としては少し前までは個人の資産運用法人が他にあるとは考えてもいなかったのです。

 

私は信用調査会社のデータがどの様の出るのか100％把握しているわけではありませんが、個人での借入の場合にはＡさんという個人でどれだけ借り入れがあるかという事が名寄せ出来ると聞いております。

 

ただ、株主である各資産運用法人の連帯保証をしているという点が借入をしていると同次元で信用データに反映されていない様なのです。

 

ある意味、元金融機関出身者が融資の裏側まで熟知した悪知恵から始まったスキームとも言えます。

 

複数の資産運用法人利用による借入による問題

 

複数の資産運用法人を使っての不動産投資の問題点は、これから融資を行う金融機関としては個人の信用状況を把握出来ない事があります。また、不作為と言えども情報を提供しない個人は悪意を持って盲点をついてきているところが問題です。

 

借入が無いと思って融資をする銀行からすれば、借入と同じ意味を持つ連帯保証が他の資産運用法人に出されておる状態になります。

投資用不動産市場に及ぼす影響

 

とは言っても、投資用不動産市場にこの様な裏技というかスキームが塞がれた事による影響はあまり大きくないと思っております。そもそも、5社、10社と複数の資産運用法人を設立して不動産投資をしていた人はそれ程多くありません。

 

また、新聞記事では最近出たので最近の事象に思われますが、実はこの2年ほど前から私共や他の不動産会社も問題だと認識しておりました。

まとめ

 

今までこの様な悪いスキームをしてこなかった方にはチャンスが巡り易くなるかもしれません。スルガ銀行の問題もまともにやって来た方にはあまり問題ありませんでしたし、正常化の過程で出てきた膿と考えれば良いかと思います。

私が付き合いのある某大手証券からの案内で東京グリーンボンド（外貨米ドル）が発行されるのを知りました。

 

期間5年のドル債ですが、2.91%の利回りで東京都が発行体（債券の発行会社）でリスクが抑えめなのに良さそうだと思いましたのでご紹介します。

 

そもそも私の場合はアメリカ不動産投資を2012年頃に行いましてドル円が80円前後でしたが、物件を既に売却し円金利が低いのでドルのまま保有しているという状況でございます。回さないと行けないドルがあるという状態です。

 

 

 

 

 

債券概要

売出期間

売出期間は2018年12月7日~17日になります。ボーナス時期を意識した売出期間になっているなという感じです。

発行体

発行体は東京都になります。日本で一番裕福な自治体ですね。

 

売出価格と申込単位

売出価格は100%で申込単位が1000米ドル単位になります。日本円で言えば11万前後で一単位投資できます。

利払日

毎年6月17日および12月17日の年2回です。これも丁度両方ともにボーナス時期と重なります。

償還日

元本が返ってくる償還日は2023年の12月15日になります。

購入対象者

購入対象者がユニークで東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県に在住または在勤・在学の個人および同エリア内に営業拠点のある法人・団体等となっています。

 

購入限度額

一団体あたり50万米ドルと債券発行としては小ロットに抑えてあります。

 

資金使途

資金使途が以下の項目に絞られております。主にグリーン化にプラスとなる事業への投資となっています。

 

１．都有施設・道路の証明のＬＥＤ化

２．都有施設のＺＥＢ化推進（ネットゼロエネルギービル化）

３．公園の整備

４．東京島しょ海岸保全整備事業

 

 

市場環境

ドルの金利環境を考える必要がありますが、ドルの金利はアメリカの経済によって決まってきます。今後金利が上がるので上がった時に投資した方が良いのでこの様な投資は先延ばしにするのも一つの考えです。

 

ただ、現在アメリカのＦＲＢ（連邦準備銀行）は政策金利の利上げ数を今まで想定していたよりも少なくする方向に傾きつつあります。

 

直近のＦＲＢ議長のパウエル氏の証言で分かると思いますが、金利上昇はあるかもしれませんが、後少しの上昇しかないと市場は見始めております。その様な状況では期間5年のこの様な債券への投資もタイミングとしては悪くないのではと思います。

 

まとめ

発行総額がチラシには書かれておりませんので分かりませんが、それ程大きな額には思えません。恐らく100億行くかどうかなのかと思います。資金使途も東京のグリーン化だという事ですし、趣旨にも賛同しやすいことから小口の外貨投資としてはローリスクミドルリターンの案件ではと思います。

不動産投資は自分の代で始めるという場合と、親の代で行われていたのを引き継ぐ場合の二つのパターンがあります。私共が見ていると親世代が不動産投資を始めている場合に、多くの場合で相続でもめる事となります。

 

アパートマンションオーナーこそ遺言を書くべきなのです！！

 

自宅だけでも相続問題は争いになるといわれいますが、それが収益不動産も絡んでくると複雑を極めます。そんな中で不動産投資をされているアパートマンションオーナーにとって救いは様々な防止策があるという事です。その一つが遺言になります。

 

相続法改正の一環として2019年1月13日から遺言の方式緩和がなされますが、当社がサポートしているえがお相続相談室でこの日を「遺言（1）の意味（13）を考える日」として記念日登録しました。

 

遺言（ゆいごん、いごん）は今までは堅苦しく、難しく、費用の掛かるもので一般の人にはあまり関係ないと認識されていました。それが、この1月13日を境に一般の人に近い存在になっていくと思われます。

 

 

 

 

 

相続法改正の施行スケジュール

 

相続法改正（民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律）の施行期日は，以下のとおりです。

 

(1)  自筆証書遺言の方式を緩和する方策

２０１９年１月１３日

 

(2)  原則的な施行期日

２０１９年７月　１日

 

(3)  配偶者居住権及び配偶者短期居住権の新設等

２０２０年４月　１日

 

 

 

自筆証書遺言の方式緩和とは

 

自筆証書遺言の方式緩和のポイントは今まで、自筆証書遺言は全部自筆で書かなければなりませんでしたが、それを一部財産目録等に限ってパソコンでの作成やコピーなども可能となりました。（記名押印等の要件がありますが）

 

不動産投資をされている方の場合には物件の数も多く、土地が何筆にも分かれている場合もあり財産目録の作成に手間取り、中には間違いが多く発生しておりました。

 

折角作成した遺言書も内容が間違っていては問題です。1月13日以降は費用のほとんどかからない自筆証書遺言を作成して将来に備えたいという方が増加するのではと思われます。

 

 

自筆証書遺言について詳しくはこちらをご確認ください。
http://u0u0.net/NXCc

スルガ銀行が融資したシェアハウス大手のスマートデイズが破綻して多くの投資家が被害を被っているニュースを皆さん聞かれていると思います。

その他にもスルガ銀行やの他地銀の取引先の他のサブリース会社でも懸念が高まっております。

 

30年一括契約のサブリースに関して、国は問題の洗い出し等を行っております。

 

国土交通省からは「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！～トラブルの防止に向けて消費者庁と連携～」というプレスリリースが出ております。

 

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000166.html

 

 

 

 

サブリース契約とは

サブリース契約とはリース契約（賃貸借契約）を家主が直接借主と結ぶのではなく、管理会社が各借主とリース契約をしてその契約を一括して家主とする契約である。マスターサブリース契約というのが多い。

 

サブリース契約のメリット

 

サブリース契約のメリットは家主にとっては各借主と契約しないことによる様々なメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

①家主が各借主と直接交渉契約をしなくて良い。契約時の事務手間が大幅に削減できる

②家主が家賃の収受、滞納管理、滞納者への督促等を行わなくて良い

③家主は入居者の入居状況に関わらず定額の賃料を管理会社から受け取ることができる。

④家主が金融機関から借り入れをする際に管理会社が安定した会社である場合には融資を受けることが容易となる。

⑤管理費、小修繕費、募集にあたっての広告宣伝費等のコストがサブリース契約に含まれており家主の負担が見かけ上ない。

⑥物件の管理も入居者の管理も全てを任せられ、管理会社が機能している時は楽である。

 

サブリース契約のデメリット

 

サブリース契約のデメリットは多くの場合表面化しておりませんが様々なデメリットが存在します。それを以下に箇条書きします。

 

私共が管理を引き継いだ物件等で以下の様な問題が多数存在しておりました。

 

①家主が契約する管理会社の信用状況悪化のリスクを負う

②家主が契約しているサブリース契約が家主に不利な状態に改悪交渉を受ける可能性がある。

③家主が金融機関から借り入れをする際にサブリース会社の信用力が低いことが理由で融資が通らない場合がある

④家主が大規模な修繕は行わなければならないがそう認識していない場合がある。

⑤家主が不当に不利な解約条件に従わなければならない場合がある。高額な解約費の請求だったり事前解約通知の要請がある。

 

 

 

サブリース契約の注意点

 

サブリース契約の注意点としては上記のデメリットの所と関係します。サブリース契約のみならず、アパートマンション等の建築契約とも連動しておりますが、以下の点を注意すべきと思います。

サブリース契約の賃料変更リスク

 

サブリース会社は長期の契約であたかも同じだけの賃料が非常に長期にわたって保証されているかのような説明をしますが、実際には家賃の見直し条項が必ず入っております。その条項を確認して納得がいく条件かご確認ください。

 

サブリース契約の解約リスク

 

サブリース会社が信用力の高い会社でサブリース期間何の問題も無く存続できるのであれば良いのですが、実際にはサブリース会社が破綻するケースは意外と多くあります。

 

サブリース会社が破綻した場合にはサブリース契約が解約され、家主は途方にくれます。

サブリース契約外の出費増加リスク

 

サブリース契約は建物を建てた新築時に行うのが多いわけですが、建物が古くなって10年、20年と経過してくるとサブリース契約以外の出費が増加してきます。

 

サブリース契約と共にマンションの請負契約をする業者はサブリース契約以外の費用が掛かる事をあまり説明しておりません。

 

事前にサブリースでカバーされない出費がどの程度あるかを聞くようにしましょう。

 

また、実は新築時ほど家主にとってはサブリース契約が必要無いのです。サブリース契約等なくても賃借人は新築物件であれば入居してきます。

 

本来は、アパートマンション建築請負会社はサブリース契約と通常の管理契約の両方を提示すべきだと当社は思います。

 

 

 

サブリース契約で多いトラブル事例

 

サブリース契約勧誘

 

・不動産会社や建築会社がしつこく営業をしてくる

 

サブリース契約家賃減額

 

・十分が説明がないままに家賃保証額を下げられる。
・15年前に建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っているが、ローンの返済が困難になる。

 

サブリース契約事業者対応の相談

 

・サブリース会社と契約を締結してローンが実行されたがその後その事業者と連絡が取れなくなった。

 

サブリース会社の破綻の前兆

 

皆様の参考にして頂きたいのですが、サブリース会社の破綻には前兆があります。まず、家賃の支払いが遅れます。当初は数日程度から、徐々にその遅れが長引き一か月遅れなどになってきます。

 

また、その後は何度請求しても全く払ってこなくなります。ところが、その時には借主からの家賃収入は管理会社であるサブリース会社に毎月入金されております。この期間をサブリース会社はなるべく長引かせ、その後破綻処理に向かうのが通常です。

 

これは計画倒産と言っても良いですが、事業が立ち行かないのが見えてきて少しでも資金を確保したいという経営陣の動きになります。

 

ちなみに、過去あったケースですが、サブリース会社の破綻の前兆を事前に聞いていたみなとアセットマネジメント株式会社では、1か月程度振り込みが遅れた段階で弁護士にも相談の上サブリース契約の解除と振込先の変更通知等を送るなどの対処をしまして傷口を小さくしました。

 

まとめ

 

サブリース契約には良い面も悪い面もありますが、売り手側の業者は良い面しか伝えないのが常です。良い面しか伝えない業者を避ける事をそもそも排除して考える事をお勧めします。

 

また、独自の調査を行う事をお勧めします。当社などでは、帝国データバンク等の調査会社の情報を調べ、ネット等での調査も行って、契約書も顧問弁護士にチェックしてもらってその契約のリスク等をお伝えしております。

 

皆様もサブリースで物件を建てるという前段階では是非、背面調査と契約書の専門家によるチェックだけは行ってください。

私が不動産会社を起ち上げて初期2005年頃、リーマンショック前の時期にはフルローンでの物件購入がもてはやされました。1998年にあった日本の金融危機を機会に金融緩和が進んだのが要因です。

 

その後、フルローンでの融資をする金融機関の入れ替わりが次々と生まれ、この2年程はどこも最低1割程度の自己資金を入れてくださいという事になってきております。

 

そんな中でフルローンに関してお伝えします。

 

 

 

 

フルローンとは

フルローンとは不動産の価格に対してその全額若しくは、その諸費用も入れた全額を借り入れることを言います。

 

フルローンの歴史

フルローンという言葉のスタートは通販大家さんという不動産会社の金森さんが書いた書籍や彼のテレビ番組出演の頃になります。年収300万程の女性が億単位の不動産を購入して不動産投資をするという話です。

 

その当時、まだ、キャッシュフローの回る物件であれば個人の属性ではなく、物件の属性にローンを出すというケースが多くありました。

 

その為、フリーターから不動産投資をして数億の借り入れを作って、レバレッジを効かせて次々と不動産投資をして行くというストーリーが成り立ちました。

 

都内から始まり、都内が駄目になったら首都圏近郊都市、そちらも物件が減少したら最後は地方の大都市へと移動していきました。最後に残った聖地が札幌だったと思います。

 

（その当時は三井住友銀行等が積極的でした。ただ、三井住友銀行も残高が増えすぎたのかＬＴＶを上げ、他のりそな銀行や千葉銀行が融資を強化して行きました。）

 

その後、多くの不動産会社がフルローンでの物件購入を投資家に勧めてその言葉自体が1人歩きし始めました。

 

フルローンとオーバーローンとの違い

フルローンが物件価格の全額（時に諸経費を含む）をカバーするのに対して、オーバーローンは物件価格やその諸経費をもカーバーし更に追加にリフォームしたりする余裕のある資金状態をもたらします。

 

オーバーローンとなると相当物件価格が安かったり、属性が良い場合でないと出ませんでした。ただ、今回のスルガ銀行の問題の様に不正をしてローンを引き出していたケースもあったようです。

 

フルローン物件は存在するか？

 

それでは、「今はフルローン物件は存在するのか？」と聞かれたら。「ほぼない。」というのが回答です。100％ないと断言できないのが、時に非公開でフルローンが可能な状態で物件が回ってくることがあります。（若しくは提供できます。）

 

また、金融機関側のニーズで融資残高を伸ばしたい、支店を開設するので融資を伸ばしたい等の状況で稀に実現が可能となります。

 

ただ、最近では流通している中古物件に対してというよりも、新築の一棟マンションや一棟アパートに対して融資をするケースの方が多いでしょう。それも、もともと土地を持っていてそこに建物を建てるという場合は比較的容易にフルローンとなります。

 

ところが、一般的に流通している新築物件を一棟購入となるとフルローンとするのは難しいのが現状です。なぜなら、全般的に不動産価格が高すぎるというのが原因です。（親の代から持っている土地に、建物だけの融資を引くのと、自分達が全く関係ない土地建物を購入するのは異なります。）

 

 

 

フルローン等の評価（積算法）

 

保守的な金融機関が使っている物件の評価方法ですが、今でも一定の存在感を持っています。積算法では土地と建物の価値に比してローン予定額が多いか少ないかを比較します。

 

通常、積算法では物件価格が辛めに出ますので評価はローン予定額を下回ります。ただ、稀に若干外れた地方の物件等の場合に積算が多めに出てしまうケースがあります。というのが土地が広い所に駐車場も多く、その広い土地が見かけ上の価値を高めます。

 

一世帯辺り一台若しくは二台の車が置ける様な3，4階建てのアパートやマンションがそんな物件です。

 

そういう物件は確かに積算は出るのですが、駅から遠かったり利便性が悪いことが多く、空室率が高いケースが多いのが現実です。その為、積算は出るが資金繰りが厳しくなるだろうと判断される事が多くなります。

 

フルローンを出すような金融機関でこの評価法を使っているのは物件単独でというよりは、個人の信用力を担保に上乗せして評価する様な方法を取るケースでないと難しいと思います。

 

フルローン等の評価（収益還元法）

収益還元法はその反対に、進歩的というか先進的な金融機関が取り入れる不動産融資の評価法です。多くの場合フルローンを議論する場合にはことらの評価法を取り入れている金融機関になります。

 

収益還元法の評価の場合にはキャッシュフローと将来の想定売却額の2つが大きなファクターとなります。想定売却額というのは実際には5年後なら5年後の価格なのであくまでも仮の数字になります。

 

一方、キャッシュフローに関しては少なくとも今現在賃貸中であれば今の家賃金額を基に計算するケースが殆どです。その為、より現実的にキャッシュフローが見えます。ただ、今から将来に向かっての前提をどう取るかでキャッシュフローが全く変わってしまいます。

 

今回の一連のシェアハウス投資への融資はこのキャッシュフローの前提等が大甘だったという事の様です。その為、現在サブリース会社やサブリースへのチェックが相当厳しくなっております。

 

フルローンを可能にするには

フルローンを可能にするには、ご自身や家族が既に所有している土地の上に建物を建てるという場合を除いては相当難易度があがっております。ただ、金融資産が5億以上等の富裕層等の場合には若干異なる扱いをしております。

 

金融機関側のタイミングと物件と人がマッチすればごく稀にフルローンが可能となります。

 

ただ、一般の方でも既に不動産投資をされている方の場合、借換とセットにするとか、担保余剰等があって別担保の提供が出来る状態にすればフルローンも可能にする事も出来る場合があります。

 

まとめ

 

関心の高いフルローンでの物件購入ではありますが、今の市場ではフルローンでの物件購入にこだわるのは得策ではないと思います。フルローンであるか否かよりも良い不動産投資となるか否かがが重要です。

 

稀に安い時期に購入されたお客様の売却などでフルローンに近い状態で物件を購入出来る場合もありますが、その様なチャンスを得るためにはローン付けに詳しい不動産会社の担当と適度な関係を持たれる事をお勧めします。

アパート投資かマンション投資か時々どう違うのか。

 

どちらを選択すべきなのか迷っている方がおられますので比較してみましょう。新築か中古かによっても異なりますがここでは中古物件への投資に絞って比較します。

 

ここではマンション投資は一棟マンション投資を意味してます。

 

 

アパート投資 or マンション投資?

 

アパート投資なのかマンション投資か、についてはそれぞれの方のニーズが状況に応じて異なってきます。また、投資したい立地がどの様な立地なのかによっても異なります。

 

例えば、ご自身の自宅の側に物件を買いたいという方の場合、第一種低層住宅専用地にその方はお住まいでした。ご自宅の側ですと、道路も4メートル道路がやっとというところなどの場合にはそもそも3階以上の建物が建たないので、マンション投資は出来ません。

 

また、退職金3000万で借入をせずに不動産投資をしたいという方は、多くの場合一棟物のマンションは首都圏では買えないのが現状です。

 

アパート投資とマンション投資の違い

 

アパート投資とマンション投資の違いを下記に挙げておきます。建築してから15年程度経った物件を前提に一般的に比較しております。アパートでも高いコストをかけて建てた物等はマンションよりも人気がある場合等ありますので。

 

 

	アパート投資	マンション投資
1	金額が小さい	金額が大きい
2	木造か軽量鉄骨が多い	鉄骨造か鉄筋コンクリート造
3	法定耐用年数が短い	法定耐用年数が長い
4	ローン期間が短い	ローン期間が長い
5	解体費用が安い	解体費用が高い
6	管理費用が安い	管理費用が高い
7	減価償却を短期で取れる	減価償却が長期になる
8	防音、断熱が弱い	防音、断熱が強い
9	入居者の人気が低い	入居者の人気が高い

 

 

アパート投資とマンション投資どちらをすべきか

 

アパート投資とマンション投資どちらにすべきは上記の様な違いを考慮し、投資する人の状態によって考えるべきだと思っております。

 

また、投資する人の投資目的や将来の方向性によっても大きく異なります。

 

アパート投資をしたら良い人

 

１．投資金額があまり出せない人
２．アパーローン、マンションローンをあまり使いたくない人
３．管理費用をあまりかけたくない人
４．将来建物を解体し更地にし売却したり、自宅建築を考えている人
５．所得税の節税（税の繰り延べ）の為に減価償却を多めに計上したい人
６．建物よりも土地に価値を見出す人

 

マンション投資をしたら良い人

 

１．投資金額が大きく出せる人
２．アパーローン、マンションローンを利用しレバレッジを上げたい人
３．管理費用をかけても入居率を上げたい人
４．将来建物を解体し更地にすることを考えていない人
５．減価償却目的でない人
６．キャッシュフローが多い投資を望む人

 

 

まとめ

 

アパート投資かマンション投資かどちらを選択すべきか分からない方に大まかな指針が示せたのではないかと思います。

 

アパートマンション投資と一括りにされがちですが、投資する人のニーズによって異なるという事をご理解頂けたかと思います。

 

アパートローンやマンションローンに関しての記事なども参考にしてみてください。

アパートローン、マンションローンについてのアップデートです。日経新聞のイブニングニュースというのによると地方銀行が不動産投資向け融資をより厳しくして行くスタンスの様です。

 

 

 

アパーローンの地銀のスタンス

 

日経新聞のイブニングニュースというのが流れてきました。

 

日経のオンライン購読者向けの記事でした。

 

日経オンライン
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37802950V11C18A1MM8000/?n_cid=NMAIL006

 

簡単に要約すると、日経新聞が地方銀行105行に対してアンケート調査を行ったという事です。地方銀行は銀行全体でアパートローン残高の6割程度を占める状態です。残りがメガバンク等都市銀行です。

 

105行で群馬、スルガ、島根、香川、沖縄の5行を除く地銀から回答を得たそうです。何と、その全部の地銀が不動産投資向けの融資を「積極的に取り組む」かという問いに対してネガティブな解答をしたそうです。

 

つまり、地方銀行はアパートローンを絞るという事です。

 

アパーローンのアパート、マンション投資への影響

 

ここらか導き出されるのが、新規のアパート、マンション投資に大きなブレーキがかかるという事です。

 

今まで、ＬＴＶを高めに出していた地銀もＬＴＶを下げて融資物件の担保価値をより厳しくみるという事を意味してます。以前は自己資金1割で買えていた人が自己資金3割を要求されるという事です。

 

また、そもそもですが、融資対象を年収や資産背景で絞る可能性もあります。例えばスルガであれば年収600万以上の人しか融資しないとしてましたが、それが1500万以上とかに上がってしまう事を意味します。

 

アパート、マンション投資はこのことから売買が滞って行くことになります。短期で売ろうと思って買った業者等も物件在庫を抱えて苦しんで損切りをしてくるかもしれません。そういう意味では2019年は不動産投資を有利に出来る状態になります。

 

 

 

アパーローンの不動産価格への影響

 

不動産価格はアパーローンと密接に関わっております。供給サイドである一般個人や法人の売主や業者の売りは同じであるのに、需要サイドの買い手が減ってしまう事になります。

 

というのは融資を受けれない人が増えるからです。若しくは、買いたくても自己資金が足りなくて買えない人が増えます。価格はおのずと下がると考えるべきかと思います。

 

まとめ

 

2018年から2019年は不動産投資という事では激動の時期です。売ってもいいと思っている物件、売って他の物件と入れ替えたいと考えている人は早目に手を打つ必要があります。

 

早目に売却してキャッシュを貯めておけばチャンスが訪れます。2018年の残りと2019年の前半は売りを優先させ、準備が出来た人からチャンスを待てる状態になると思います。