その他投資関係 No.i8-011
NYタイムズの記事をアメリカ人の友人が送ってくれました。
参考になるので簡単に飛ばして訳してご紹介をします。詳細はこちらで。
http://www.nytimes.com/2008/12/07/realestate/07COV.html?pagewanted=2&ei=5087&en=2bffafb915673f3f&ex=1244437200
アメリカのデベロッパー大手でトールブラザーズが建築したマンションで
１８０戸の分譲をおよそ2年前なら最初の2か月で20％が売り切れた。
リバーサイドの眺めと素晴らしアメニティに訪問する人は引きつけられました。
ただ、ウォールストリートの崩壊と信用不安で、29階建の新築マンションは3分の1が売れ残りです。
売れ残りの高いマンションがありキャッシュフローのない状態を前に、
トールブラザーズは違うアプローチを始める事にしました。
それは売買オプション付き賃貸という他の州で使われている方法です。
「所有の為の賃貸オプション」は様々なバリエーションがありますが、
差し押さえの多いネバダ州、カリフォルニア州、フロリダ州では急速に一般的になって来ています。
多くの場合には蓄積された家賃支払いを使って売買価格を下げたり決済コストを下げる事に使われます。
例えばこのノースサイド埠頭のタワー物件の見込み購入者が1LDKか3LDKのマンションに試しに住んで、
もし気に入れば後で購入する事ができます。
もし、住んで気に入らなければ賃貸を終了して他に行けば良いのです。
「全てが実験的だが、今のところ良さそうな感じではあります」とトールブラザーズのスポークスマンは言っています。
この秋から、2件の成約があったとの事です。
ここ数カ月は、マンハッタンでもその近郊エリアでも売上が減少しており、
他の開発でもおなじ様な条件が目立つようになってきました。
また、売る必要に迫られた個人の売り手はiRentToOwn.comというサイト等に登録する事によって活路を見出しています。
不動産屋もなかなか売れない不動産を同じアプローチで出直して売ろうしています。
チラシにはマンションと近所を「テストドライブ（試乗）」しないかといった文字が見受けられます。
中にはマンハッタンのビルに貼られていたりします。
「売買オプション付き賃貸の概念はこの厳しい経済環境の中で消費者の心理の変化を表しています。」と
不動産鑑定会社の創業者のミラーさんは言います。
「景気が悪くなればなるほど、この売買オプション付き賃貸ははやって行くでしょう」と彼は言いました。・・・
長くなるので訳はこの辺で止めておきます。
要は、アメリカなどの金融危機発端のエリアでは実需の売買が止まって賃貸が増えているという事。
また、それでも買いたい人はいるので金融機関の審査が緩むまでは賃貸でしのいで
そのお金も次の売買に利用できるというオプションが盛んになって来ているという事です。
日本でもこのスキームはワークするかも知れません。弊社も研究してみたいと思います。
景気が悪くなると賃貸が良くなるのはどこの国でも同じですね。
よって投資用マンションも首都圏などエリアを間違えなければ非常に安定度が高く貸せます。