その他投資関係 No.i8-003
土地建物の有効活用の手段としてちょっと面白いスキームがあるのでご紹介します。
それは「建物譲渡特約付定借地権」という方法です。
普通の定期借地権では60年等の定期間土地を利用する権利を借地人が持ち、
その期間が終了したら土地を明け渡すという形になっています。
契約は公正証書等で行われ立ち退き料を地主が払わなくて良というスキームになります。
ただ、問題は60年後にもその契約を履行してくれそうな大手でないと安心して取引出ませんし、
建てた建物を壊して更地にするという不経済はエコが叫ばれる今の時代にそぐわない形になります。
一方この建物譲渡特約付定期借地権取引の場合には地主は土地を提供しますが、
建物の設計、建築、管理等はそ施工会社が行いある一定の期間後に無償で地主に建物が譲渡されます。
35年後等の譲渡価格は建築費の5％～10％という金額になります。
よって、老朽化した好立地にビルをお持ちの地主の方等がこのスキームを利用すると
ビルの建て替えが無償で出来て、且、30年後には10％等の非常に安い金額で建物の買い戻しができます。
土地を貸している間も地代は入ってきますし、（場所によっては固定資産税額の6倍等）
まとまった保証金も契約時に入ってきます。
このスキームの良い点は地主が建物の建築のコストやリスクを負担しなくて良い所です。
また、希望があれば10後等でも建物の減価償却費を引いた価格での建物の売買にも応じるそうです。
このスキームに合致する人は以下のような人です。
１． 土地の売却はしたくないし、しない。但し、駅前等なので土地を有効活用したい。
２． 土地の上にビルが建っていて貸しビル業をしているが、建物が老朽化して危ないし、設備を良くすれば入居率も上がると思われる。
３． 既に借入が多く、新たな借入をして建物を建てる余力がない。
４． 建物を建てるには年齢的に不安がありその余力がない。
５． 駐車場経営をしているがもう少し高い収益を得たいと思っている。
６． 土地の売却も止むをえないと考えている。
７． リスクを負わずに安定収入を得たい。
８． まとまった保証金を望んでいる
この様な方にはメリットがあると思われます。
更地で駐車場を運営しているよりも土地評価が低くなり
固定資産や相続税も軽減される点も見逃せません。
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