フルローン物件にこだわるなら No.i2-004
またまた、不動産投資の銀行の融資姿勢が厳しくなりました。
支店の決済権限がかなり制限されるようです。
某都市銀行から小耳にはさみました。
以前、ある支店では自己資金1000万に満たない方に投資用不動産の融資をかなり実行していたそうです。
その中の方の一部が融資の返済が滞り始めた感がある様です。（一部推測も入り込みますが）
要は自己資金や年収に応じたローンを組んで空室率の低いエリアの物件に投資していれば良かったのですが、
空室率の高い地方の物件が更に空室率が上昇して、
また、土地が広いのでライバルの建物に賃貸を持っていかれてやられているのではないかと思います。
これは弊社で面会したお客様にはお伝えしております。
仕事の少ないエリアの物件は買うな、更地が余っているのが目につくところは買うな、
通勤・通学のそのエリアの利便性から外れている物件は買うなと。
（ちなみに弊社では東京をメインにしており山手線の駅まで徒歩も合わせて
1時間以内の圏内の物件をご紹介しております。
例えば北は大宮、南は藤沢、東は松戸、千葉、西は八王寺等です。
この点を結んだ円内辺りの物件に絞っております。
多くの仕事が集中している山手線近隣のエリアに1時間程度で来れるのであれば住む人がおりますし、
今後も継続して住まれる可能性が高いと思われます。）
例えば札幌などでは地下鉄の駅から7，8分というと近い感じがしますが、
雪の降った道を歩くことを考えると7，8分でも遠いとなるそうです。
よって、4，5分の所などがまあまあかなという感じだとの事です。
東京の感覚で見ては行けないんです。
また、土地がそこらで余っています。
公共事業が少なくなって厳しいデベロッパーが作れば売れる投資用マンションのセクターに
雪崩を打って参入したわけですからたまったものではないでしょう。
そんな中で1，2年前には年収も資産もバッファーが無い方に物件を販売していた業者や
その融資に協力した銀行の支店があったから上記のような状態になってしまったんでしょう。
「支店は信じられん。勝手に融資はさせない。」というのが本部の見立てなんでしょう。
大多数の真面目に対応していた支店や部署が割を食うのでしょう。ただ、そうなるのは仕方ないかもしれませんね。
これは世界的に起きている現象です。
融資の基準がドンドン厳しくなるという事は日本だけに当てはまりません。
例えばアメリカですがサブプライムローンは当然新規に実行されることはないでしょうが、
プライムローンでも自己資金の比率やその他条件がドンドン厳しくなっております。
最近では都市銀行に年収1500万の方を紹介しても1割どころか2，3割の自己資金の投下を求められますし、
場合によってはそれでも現場サイドで足切りをしている感はあります。
一旦非常に低く下がった不動産投資の融資のハードルが毎月の様に上がって行っております。
こういった時期が本当の意味でのバーゲンハンティングの時期なんでしょう。
（現金比率を上げても買える人の天下です。）