フルローン物件にこだわるなら No.i2-003
最近の傾向としてですが、以前はローンの金額の上限がフルローンレベルまでありましたが、
90％までのローンというのが一般には現在ではアッパーになってきております。
フルローンというのは諸経費以外の物件価格に対して全額ローンが出る状態を言いますが、
それはさすがに現在の市場環境では戒められております。
10％の頭金を自己資金で投下するという事は諸経費約6.5％前後と合わせて
約16.5％の自己資金が必要という事になります。
約16.5％の資金投下で借入期間20年～30年といった高いレバレッジの掛った投資ポジションを
継続出来るのでそれでも十分資金効率は高いのですが、困った誤解をされている方がおられます。
「フルローンが出れば買う、フルローンが出なければ買わない」という投資家の方です。
そもそもローンを得ている時点で他人のふんどしで相撲を取っている訳ですが、
それで全額カバーされなければ投資出来ないというのは大きな間違いでしょう。
約16.5％の自己資金投下でもレバレッジは約6倍になります。
その6倍のレバレッジから得る収益は非常に大きな自己資本当たりのリターンになります。
仮にキャップレートが8％だとすれば、約48％の自己資金に対してのリターンを一年で確保したことと同じになります。
8％×6倍＝48％。自己資金あたり48％のリターンの得られる投資を指して、
「フルローンが出なければ投資用不動産買いません」ではどうかされていると思います。
しかも、自己資金は48％のROE（Return on Equity 自己資本利回り）
を確保出来れば約2年で回収する事が出来ます。
その回収した自己資金を次の物件に投下する事が可能となるのです。
いわば時間を見方につけているという事になります。
あるセミナーでのテロップ“Don't wait to buy property, buy property and wait.”というフレーズが妙に引っ掛かりました。
つまり、「不動産を買うのを待つな、不動産を買ってから待て」という事です。
なかなか意味深な内容です。底値で安い物件を買いたい気持ちは分りますが、
「ただ待つよりも買って収益を受け取りながら待て。そして更に下がったら
回収した自己資金で更に投資しろ」と言う風に読みかえられるでしょう。
賃貸されている投資用不動産を自己資金を投入して早くそのキャッシュフローの恩恵を受けた方が賢いのです。
フルローンの出る方法を考えるよりは自己資金を作ることを考える様に頭を使うべきです。
その頭金が出来ているにも関わらずフルローンが出ないので円で寝かしておくのは愚かな選択です。（もしリターンを得たいなら）
それに現在のローン環境はオーバーローン→フルローン→90％ローンと
一般的に頭金を多く求められる環境に変化してきております。
よって現在は90％のローンが出ても来月は80％までしかカバーしないと変わり得るのです。
そうなるといつまで経っても自己資金が追い付かない状態になります。