フルローン物件にこだわるなら No.i2-002
個人に取っては大規模な2億前後の物件になりますと頭金一割と言っても2000万、
それに諸費用約1200万と合計で3200万程度の出費になり、多くの方にはネックになります。
フルローンを直接引張るのは本店決済になったり困難に直面しますが、
自己資金を少なく抑えるのに購入不動産の消費税の還付を早めに受ける方法があります。
例えば2億円の物件でも建物価格が１億円という事になりますと、５００万円の消費税を実質的に買主が払っている事になります。
この消費税を早めに還付を受ける事により、自己資金を取り戻す事が可能です。
通常は約１年程度掛るそうですが、購入から４半期決算を行う事により
約３か月後に還付を受けることも可能だという事です。（弊社顧問税理士確認済み）
ただ、詳細はケースバイケースですので、皆様の税理士の方にもご確認ください。
もし、弊社の顧問税理士への質問等あれば弊社経由でして頂くとスムーズかと思います。
弊社の税理士事務所のホームページはこちら。
http://www.expresstax.co.jp/index2.html
この事に関して比較的簡潔にまとまっているHPとして下記参照ください。
http://www.funato-lta.jp/kanpu/index.html （税理士事務所HP一部抜粋）
「還付手続き消費税課税事業者になる課税事業者は消費税の納税義務があるとともに、
消費税の還付を受ける権利もあります。課税事業者になるには、消費税課税事業者
選択届出書を事業開始前に税務署へ提出する必要がありますが、一度提出すると
2年間は課税事業者を辞めることはできません。
事業用資産を購入し多額の消費税を支払う事業といっても会社を興す必要はなく、
個人で不動産業を始めるために賃貸マンションを建築・購入すれば可能です。
また還付される消費税額は、負担し支払った分が返ってくるのですから、一度は
建築業者や不動産業者に支払わなければなりません。
課税売上を発生させる賃貸マンションが飲食店や事務所用など事業に使われれば課税
売上（消費税がかかる売上）となりますが、居住用のマンションは国の社会政策的
配慮から非課税売上（消費税がかからない売上）とされています。
消費税は課税売上に対応する（課税売上を生じさせるために支出した）課税仕入に
対して支払った消費税額のみを、受取った消費税から差引きすることができます。
逆に非課税売上に対応する仕入にかかった消費税額は、受取った消費税から差引き
することができず、支払ったまま負担しなければなりません。
マンションが事務所用であればいいのですが居住用である場合はガレージ収入等の
課税売上を先に上げる、建物の引渡しを受ける、課税期間を区切る、入居を開始する、
の手順で課税売上割合を100％近くに高め、仕入にかかった消費税額の全額が差引き
できるようにします。
その他の注意点消費税は税抜経理で処理消費税の経理処理として税込経理（建物105）
と税抜経理（建物100、仮払消費税5）があります。どちらを選択しても自由ですが、
消費税の還付を受けられるのであれば税抜経理がいいでしょう。税込経理の場合、
還付された消費税額は雑収入として全額収益とみなされ所得税がかかります。
税抜経理であれば未収入金（仮払消費税）の回収となり所得税がかかりません。
還付の後は簡易課税消費税の還付を受けるには原則課税（受取消費税と支払消費税の
差額を納付）でなければなりません。しかし一般的に不動産賃貸業の経費は、減価
償却費や固定資産税、支払利息など消費税が関係しない経費がほとんどです。そのため
還付を受けた後は簡易課税（受取消費税の50％を納付）を選択し、納税額を少なく
するとともに計算も簡便に済ませましょう。」