不動産投資奮闘記 No.i1-008
前回ナショナルオーストラリア銀行（NABAsia)が日本の物件向けの不動産ローンに関して本格的にスタートするという事に関して書きましたが、
本日先方の担当者と会って詳細が分かりましたのでご報告です。
まず、ローンの期間の取り方が若干厳しい感じです。
自宅用の場合で35年までで、お借入の年齢から75歳までの期間か45年引く物件の経過年数のどちらか短い方になるという事です。
投資用の場合にはこの期間の上限が25年で、お借入の年齢から65歳までの期間か35年引く物件の経過年数の短い方になります。
これで行きますと築年数の経った物件ですと自己資金の比率を高めにしないと難しいです。
物件の担保評価は外部の不動産鑑定士に依頼するそうです。
ただ、その際に不動産鑑定士へのコストの支払いをアップフロントで借入希望者が払うという事です。
その金額は25万から30万前後だという事です。
よって、気軽に物件の評価を聞く事は出来ない様になっております。
ちなみに不動産鑑定士に対して物件評価を出す際にはローンの申込合意書を締結する必要があります。
書類は殆ど全て英語になります。物件の評価はコストアプローチとキャッシュフローアプローチの両方を見るそうです。
（物件によってどちらの見方を取るかは今後の課題だそうですが）
ローン金額の上限は物件売買価格の80％か外部の不動産鑑定士評価の80％のどちらか低い方になります。
ちなみに、以前コメントした“TOP UP”という条項は公的な土地評価額と
減価償却のテーブルを基に計算した担保評価の合計が大幅に下落した場合に貸したお金の一部を返済してもらうか、
追加担保の提供を求めるという形になるそうです。
これは実務的にはあまり考えられないケースだとの事です。
ただ、銀行として担保の下落時にはリスクを保全する為の権利の留保という趣旨があるようです。
また、この公的な土地の評価額は公示地価や路線価等が基準になるだろうという事です。
ただ、詳細はまだ決まっていないとの事です。
住居系の物件への融資のみに絞っており、商業系の物件に対しては融資を行わないそうです。
また、1棟物に関しては投資物件の場合当面対応しないとの事です。
よって投資物件に関しては区分のレジデンス物に現状は限られます。
ただ、永住権がなくても対応しますし、保証人がいなくてもローンを出すという事で日本人の方でも今後ニーズが出てくるかと思われます。
一般的な年収の下限は500万前後だという事です。
また、税前の年収の40％を超える返済になる場合には融資が出来ないとの事です。
配偶者が外国人の方等はローンの契約が英語で出来ることで安心感があるかもしれません。
今後は1棟物の投資マンション等にも取り組むそうですが、
まだ始めたばかりなのでこれから使い勝手が試されてくるのかなと思います。
もし、外国人で永住権を持っていなかったり、
連帯保証人を入れられない単身者の方等ご質問あればお問い合わせください。
http://www.minato-am.com/