不動産投資奮闘記 No.i1-004
上場投信のニューシティ・レジデンスが破たんして度肝を抜かれました。この様なニュースを受けて不動産投資入門者は二の足を踏むでしょう。
ただ、根本的にREITと個人投資家が行う不動産投資は異なります。
このREITに限らずREITの特徴を簡単に説明します。REITはエクイティとデットによって構成されていて、
エクイティ部分の倍から3倍程度の借入を総額として投資用物件を購入して運営しております。
その際に、REITは通常の法人が行う内部留保を行わずに配当という形でエクイティ保持者に利益を分配します。
一方、REITの借り入れは3年以下の短期的な借入によってまかなわれています。
全般的にREITの弱点は何点かあります。（個人投資家やその資産会社が物件を買うのに比べて）
①意志決定者がサラリーマンで資金が入って来たら市場環境に関係なく運用をスタートする。
（従って高値でも物件仕入れざるを得ない。特に横並び意識の高い日本人は他社が買っているところを買いに行くので余計割高な仕入れになる。）
②借入期間が短い（上記の様に2，3年の借入が殆どで銀行が蛇口を閉めたら現金の内部留保が殆どないので倒産し易い。個人投資家が不動産
投資を行う場合は通常短くても10年、長ければ35年の借入を行うのに反しています。）
③流動性の低い大型物件がREITに入っている。
（最低金額10億円前後から物件を仕入れているのでいざ売却の際には購入対象者が限られている。
つまりREITの売りたいときに売却すると買い手の少ない中で不利な売却交渉となる。）
④誰も責任を取らない。（せいぜい退社する程度）
つまり、あなたが自分の身銭を切って、銀行から借金して、奥さんや親を連帯保証人に入れて、
場合によっては他の不動産を抵当に入れて行う不動産投資とは根本的に異なります。
会計の世界では固定資産に該当する不動産は本来長期の資産であります。
短期の借入で購入するという出口の考えない投資が多くのREITの投資であるのに対して、
様々な制約は有るものの厳しい審査を経て獲得した「長期の借入」という「期限の利益」という非常に大きな利点があります。
長期の投資であればキャッシュフローがマイナスになりずらいですし、他からの補てんも一時的に出来ます。
現在破綻している不動産会社もほとんど全て「短期の借入」で「長期の資産」を買っている事が原因で立ち行かなくなっています。
この市場の崩壊は昔からある会計原則の基本に戻る事から理解できます。
（皆様は「長期固定資産」は「長期借入」で買う事によってプロと言われる大損している人とは違った有利な運用が出来るという事です。
しかもこれからプロの方がドンドン安く売ってくれますので・・・）